房企融资规模保持高位 利率整体较低

没想到，房产界还有“负首付”这个词儿。近期，有房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

但记者了解到，通过开发商返首付、做高合同价等方法，一些房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”，但也面临财务和法律风险。如果楼盘不“满五唯一”，则购房人还要承担较高的税费。

针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门出手了——对违规售房行为进行严查。

暗藏玄机

“负首付50万元买学区房”，“不需要首付还能再拿1万元”……近日，在多个社交平台上，出现了类似的营销话术。

“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”房产中介王女士表示，其代理的一套深圳市罗湖区的房产可以做到“负首付”。

同为房产中介的钟先生也声称，自己代理的某楼盘也可以做到“负首付”。而房产中介赵先生则声称，自己已售出一套“负首付”的房产。

据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。

钟先生向记者透露，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。”

存在违规

谈及“负首付”现象的出现，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼有关，但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。

“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”王玉臣说。

钟先生称，“负首付”出现，和部分区域一二手房价格出现倒挂有关，使得购房人可以以低价买一手房，但以较高的市场价作为评估价，从而做高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是打擦边球，银行可以做高贷款金额。正常情况下，购房人是要三成首付款的。”

对此，工行深圳分行一名房贷经理回应称，“首付款如果不是自有资金，我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。”

后期压力大

需要注意的是，“负首付”不仅违规，而且后期资金压力将加大。

“有的房子是回迁房，房本还没有下来，不满足‘满五唯一’，需要缴纳个人所得税和增值税，算下来购房人需要负担二三十万元税费。”房产中介冯女士说。

“首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。”王玉臣提示，所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。

针对近期出现的零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付，上海易居房地产研究院研究总监严跃进说，这是营销领域的乱象，各地应关注此类新情况，要从合规的角度解决首付的问题。

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首套房利率低于4%

5月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

据中指研究院数据显示，今年以来，全国已有超过40个城市调整首套房贷利率4%以下。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%。

综合中国证券报、中国之声等