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第一太平戴维斯发布《2022年第一季度重庆房地产市场回顾及未来展望》报告

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(来源:第一太平戴维斯)

· 城市更新提质消费载体 助推传统商圈升级焕新

· 净吸纳量回升幅度有限 租金水平保持基本稳定

零售物业市场

2022年第一季度,重庆零售物业市场没有新增供应项目,零售物业总存量为753万平方米(含百货)。由于重庆零售市场存量较大,加上去年新入市商业项目数量较多,项目间竞争加剧致使全市整体空置率上涨0.4个百分点至15.9%。租金方面,重庆零售市场整体首层平均租金与上个季度基本保持一致,报人民币375.2元每平方米每月。

首店持续入渝 深度挖掘消费潜力 重庆以建设国际消费中心城市为契机,深度挖掘城市消费潜力,不断吸引知名品牌来渝开设品牌首店。零售品牌方面,季内录得QQ Family落户北城天街。餐饮品牌方面,来自苏州的精品咖啡Algebraist coffee进驻星光68广场A馆,小大董来福士购物中心店也已于近日开门营业。

电子品类表现活跃 智能家居提升消费者居住品质 在零售业态细分领域,本季度电子品类在重庆零售市场中表现较为活跃,该品类占零售业态新增门店面积的比例已达5.6%;录得传统电子品牌三星落户来福士购物中心,小米进驻人和星光天地。值得一提的是,随着国家相关部门联合发布《关于加快发展数字家庭 提高居住品质的指导意见》,在推动城市数字产业发展的同时,也将促使智能家居使用场景逐步扩大,季内Aqara Home智能家居体验店分别入驻北城天街和长嘉汇购物公园一期,不断满足消费者对品质生活的追求。

城市更新提质消费载体 助推传统商圈升级焕新 《重庆市城市更新管理办法》的出台,明确了重庆城市更新将秉承存量提质改造的发展理念,在一定程度上将引导重庆零售市场产生积极变化,助推传统商圈升级焕新。近日南坪万达广场被纳入城市更新项目清单,将多维度对项目进行升级改造。比如在结合建筑现状与城市特点的前提下,重塑万达广场立面风貌;还将通过对项目的局部改建,优化商场业态组合。交通方面,也将构建商场、轨道交通与城市之间的舒适交通线路,以提升南坪商圈整体格调。

展望2022年,预计将有超过40万平方米的新增供应进入重庆零售市场。在项目区域分布方面,大石化区域将迎来陆海国际中心和时代天街E馆,渝北商圈空港星泽汇和渝北大融城也将陆续入市,悠方预计也将在年底亮相中央公园商圈。新项目的持续入市,在丰富重庆零售市场的同时,或将不可避免地加剧市场竞争。零售商业项目的积极调整和差异化运营,将促使项目更好地适应市场变化。

甲级写字楼市场

净吸纳量回升幅度有限 租金水平保持基本稳定 2022年第一季度,重庆甲级写字楼市场迎来重庆来福士C座入市,可租赁体量约为5.1万平方米,全市甲级写字楼目前存量达253万平方米。由于受部分头部信息技术企业收缩与教育服务类企业持续退租的冲击,市场净吸纳量提振幅度有限,录得本季净吸纳量约0.2万平方米,全市空置率上涨至27.6%。尽管市场受到一定冲击,但租金水平仍未大幅波动,季内重庆甲级写字楼市场平均租金环比小幅下跌0.2%至人民币85.1元每平方米每月。业主方仍倾向于通过提供精装房源,灵活租期等手段多方位满足客户需求并以此稳定租金水平。

新增需求呈回升之势 存量租户支撑本季需求 在需求端,重庆市场在季内呈现诸多变化。单就新成交租赁面积而言,较去年第四季度上升约17%,成交数量上升约37%,总体需求呈现稳步恢复之势,以中小面积段需求为主。而从租赁交易类型来看,由于近期各地疫情形势较为严峻,外地企业普遍推迟在渝设点扩张计划,导致本季度新设立需求类型下滑。而近三年支撑扩租需求的大型内资信息技术与消费者服务企业自去年下半年以来在全国范围内扩张势头暂缓,亦导致本地市场扩租需求面积大幅减少。在新设立与扩租需求乏力的背景下,存量租户的升级与搬迁需求类型成为季内租赁市场的主要支撑,二者占比上升显著,合计达58%。

中小企业活跃度提高助推信息技术业租赁需求恢复 作为近年来重庆写字楼市场需求增长最为迅猛的行业之一,虽遭遇部分头部内资企业收缩,但中小企业租赁需求显著上升。信息技术行业新增租赁面积因此较去年第四季度有所恢复,环比增长一倍。在需求回升的背景下,信息技术在本季度仍为市场新增租赁需求最高的行业,占比达16.3%,房地产与专业服务则位居二三位,占比分别为15.7%与15.3%。作为近年来租赁需求持续增长的代表性行业,信息技术行业内的变化说明重庆市场正步入稳健发展的新时期。

展望未来,市场虽正逐步迈入稳定阶段,但短期内部分行业起伏造成的波动仍将对各项目造成冲击。为了应对市场形势,稳定现有租户,部分业主方正计划进一步升级内部设施与服务,并设置了更具吸引力的推广政策以挖掘潜在客户,“稳中求进”将成为市场主调。随着引领性行业需求的扩张速度放缓,租户平均议价能力或将进一步上升,对于楼宇品质与运营服务水平的要求将不断提高,项目自身品质的重要性将持续上升。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示:“开年以来,重庆市接连出台《重庆市金融改革发展‘十四五’规划(2021—2025年)》、《培育建设国际消费中心城市若干政策》、《共建成渝地区双城经济圈口岸物流体系实施方案》等重大政策落实‘十四五’规划的重点任务,更在引进金融机构、知名消费品牌,扶持文旅经济等方面均给予了丰厚的资金支持。重庆商务商业市场也将因此受益,与重庆经济共同实现高质量发展。”

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