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这一次,东原将开启重庆住宅的全新标准!

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80多家房企磨刀霍霍的4月首批集中土拍结束,46宗地全部成交。这次土拍,有两个值得关注的信号:

1、供地外围此次供地主要集中在二环,红圈内核心区土地,只有6宗。2价格倒挂25宗地的楼面价过万,包括二环的诸多地块楼面价达到1.3万-1.5/㎡,核心区地价显得比较亲切。


(图片来源:铭腾机构)

当城市普遍进入万元地的时代,而城市整体商品房销售均价不到一万五的背景下,房企是选择做利润还是做产品?为什么又会有诸多水土不服的产品折戟?

因为,他们并没有真正懂重庆人的需求。那最懂重庆的产品应该长什么样?在核心区,引领性的产品为什么几不可闻?所以,这个答案,还是交给渝派房企来写吧。

比如东原&春风合力打造的南坪项目。在整个万元地价产品营造中,一直坚持产品主义的东原地产,回归核心区,用南坪的印江滨交卷了!东原&春风也展现出一个产品主义者的10大坚守

01

领先视野,坚持回到中心

对于许多新区的崛起,多少都有争议。但在核心区,比如南坪地块14000+的楼面价,却多认为价格被低估。对于核心区的王者地位,不用质疑。不过,在此背景下,作为洼地的中心,却已经没多少能让房企做作品的机会了——土地供应太稀少。

深耕重庆的东原,自然能提前预判到这一点,在去年年底,大多数房企的算账逻辑都还没反应过来时,东原&春风率先以11398元/㎡拿下南坪铜元局核心地块,距离南坪商圈,仅1公里。这块地,显然有极大的发挥空间,让东原一改市场常态化产品面貌,做出引领性的、让人惊艳的产品。毕竟,那种常规的效率、批量化产品,显然不能敷衍核心区。东原拿到了这张少之又有的进驻核心区的门票,是否能&春风能够做出颠覆性产品?印江滨,有备而来。

02

永葆初心,坚持回到南坪

南坪,这个经历百年风雨的老城,作为重庆的第二大商圈,已经老去?不,它正迎来全面焕新!

2021年南坪政府对外发布《南坪中心广场整体概念升级改造方案》,25公顷的城市规模,是目前整个五大商圈里面唯一一个,是第一个也是最后一个有资源有空间去做商圈整体改造的中心。龙湖南城天街、第四代万达广场、K29商业等9大商业环伺,南坪将有全新璀璨的绽放……

就在南坪再次起飞前夕,东原回来了!东原&春风拿到这块地的时候,南坪核心区已经接近5年没有优质土地供应。东原,是最懂南岸的房企。17年前,南坪老区府背后的正联大厦,东原成长的地方。从这里出发,东原在南区创下了楼市神话。

比如东原1891·印长江,这个屹立于重庆“外滩”——南滨路一线江景之中的“世外桃源”,引领了重庆核心区大平层豪宅潮流:两江汇流,一城繁华,尽收眼底;格调而奢华的精装,板式结构,收藏级品质;由外及里的尊崇关怀和设计……

可以说,东原在南滨路,用他们的诚意和匠心,奉献了与这个“城市封面”相匹配的教科书般的大平层作品,当年持续摘得重庆大平层豪宅销冠,至今,仍然是重庆豪宅市场的教科书级作品。东原理解南坪的伟大,从科普中心到百盛万达,从上海城到南滨路,前32年南坪开启了自己灿烂的上半场;而今年,南坪将迎来光辉的下半场:百年荣光地脉之后的,城市中心价值崛起和复兴。所以,东原更懂得,南坪人在自己的土地需要一种什么样的生活。怎样能够让每一个离不开南坪的南坪人,更好地留在这里?

03

领先规划,坚持纯住宅

东原为南坪,究竟花了多少心思?众所周知,苏州城市发达,住宅密集,但从不觉得拥挤。“无底商,集中商业体”,基本就是苏州新富人区的现状,相当漂亮,尤其是环金鸡湖一带。据悉,苏州的新富人区是新加坡人规划和设计的,其非常大的特点就是没有住宅底层的沿街商铺:干净清幽,秩序井然。

一直以来,成都以宜居闻名,而底商扰民问题难以根治。于是,成都规划新要求:“新建住宅建筑不得设置底商”,就是为了让市民能够得到高品质的居住环境和条件,让成都变得更加宜居。另一方面,房企做社区商业的本质初衷,就是为了更好消化底层物业,便于去化。取消物业,意味着房企要做更大割舍。 重庆还未出台取消底商的相关规定,东原却领跑了!印江滨这块地,本来是有一部分商业配比,按照经济测算利益最大的原则,开发商东原完全可以打造成临街门面,按照每平米3-4万元卖出去。但是东原没有这么干

在东原看来,做产品,不能唯货值最大论,而应考虑企业、客户、市场的综合平衡。南坪商圈的商业已经很成熟了,项目距离商圈仅1公里,商业配套根本就不是问题,那为什么要让社区商业,来打扰随时切换宁静与繁华的印江滨社区呢?砍掉商业门面来做坚守纯住宅,不是每一家开发商都有舍得的勇气。东原放弃了流量和速度,以“纯住宅、纯改善、全业态、全四房、资源均好、产品领先”的作品,去回敬更好的南坪。

04

领先生活,坚持纯改善

南坪一直不缺房子,更是诞生好房子的沃土,像海棠晓月这类产品现在仍是佳品。可惜,新产品断代了。而对于宁愿买房龄较老的海棠印月等二手房、也不愿离开的南坪人,17年后回归的东原印江滨,能够改变什么?越是期待,越是责任。

熟悉南岸的东原,多了一个思考:五年一直没有真正改善产品供应的南坪,需要什么作品?之前流传的全国十亿一套的纯别墅豪宅——苏州桃花源,便诞生在该区域,坐拥独墅湖美景,一线湖岸,时光静好。

离不开南坪的人,需要在南坪有更好的生活方式,需要在核心的位置,有配得上的作品。所以,南坪中心更需要真正意义上的,像苏州桃花源这样不靠走量的纯粹改善物业这与认为“作品比流速更重要”的东原,不谋而合。印江滨的目标,是超越印长江,再向前。东原已经足够了解南坪,印江滨更是当前重庆核心区屈指可数的改善型大宅。 所以,东原对于印江滨有着几尽变态的思考:第一,这块地不能够低于印长江对于这座城市的期待和贡献;第二,它不应该是一个能够被替代的改善品;第三,怎样才能将小地块做出高端感?

所以,小高+叠拼别墅的业态,全四房起步,背靠南山,正朝园林水景的印江滨,采用横厅设计,极尽视野,将室外的风光与室内更好的链接,保证更大景观面的同时,东原为南坪定制留下了一个纯改善的高端社区。东原想做的,希望还原给南坪高净值人群一个品质熟人圈子,唤醒南坪记忆。

05

极尽资源,坚持地形城貌还原

许多房企拿到优质资源地块,就开始大刀阔斧进行整理,不断叠加自己的东西,做出来的产品一言难尽。懂南坪的东原却有完全不一样的思考:让建筑还原地形地貌。 印江滨临崖,背山望水,左右两桥,典型的“太师椅”阵型。怎么样让建筑还原地形地貌?答案是为建筑做减法,还原环江之巅的地貌,还原南坪的人文记忆,让环江之巅的天际视野保留。

为此,东原推演各种方案,只为高差更大化,前后退距,极尽还原铜元局环江之巅的天际线和建筑的正南北朝向,保持错落的风景,俯瞰城市的璀璨。更有意思的是,印江滨所在地块原是著名的军粮库,东原将它的文脉巧妙再现了。印江滨的规划融入地脉文化,5栋建筑+1个主入口,六面成规,还原地块粮仓取址的“刀币”寓意。

东原曾拜访过军粮库当时的设计师,了解到以前军粮库的刀形,参照的是战国春秋时期的刀币的形状,刀币是强兵富国的象征,具有辟邪保平安的吉祥寓意。

且军粮意味着国脉钱脉,所以军粮库选址的地方必定是宝地,铜元局代表的是钱脉,百年富贵至今,粮库代表的是粮,留财留粮的宝地。如果把重庆两江四岸的中心要地以太极八卦的逻辑来画圈的话,你会发现印江滨所在的铜元局板块和解放碑板块是八卦阴阳鱼眼的位置。

印江滨对于文脉再现的用心,于无声处。“我们曾一起目睹过这座城市的荣光,今天也应一起瞻视当下,瞩望未来”。

06

放弃利润空间,坚持做围合式布局

建筑是否只有居住属性?在老南坪人心里,显然答案是否定的。

离不开的南坪,需要熟人圈子,需要生活场景的沟通和社交。印江滨如何创造性地实现老南坪人的需求?东原先是摒弃了排列式的产品布局,采取围合式布局,目之所及皆是风景,和坐下交谈的空间。

为了更大化放大内廷的院落空间,印江滨宁愿拔掉了几栋房子,公区空间变大了,景观和互动区的功能更加丰富,业主独享的架空层空间被利用起来了,老南坪人可以在这喝着火锅茶,一边欣赏中心庭院的景观,进而还原老南坪人生活记忆里的院落时光。同时,通过院落布局,实现了建筑的南北朝向,对于西晒尤其严重的重庆而言,简直不能更贴心。

07

迎回礼序,坚持高门大院

你有见过在平层产品里修筑高门大院的吗?毕竟它是如此费事费力费钱费心思。印江滨就舍得做!通过高门阔府的大院门墙,让社区形成内外区隔的两种场景。在印江滨,回家代表的是极度愉悦的心情。高门大院内外,应是两个天地,高门大院外是繁华的南坪商圈;院内,是安静的、高端的、舒适的、纯粹的改善生活。印江滨很好地诠释了什么叫离尘不离城

而如何让从外到内,回到高门阔府内的过程,变得更有仪式感和尊崇感?印江滨的文化属性就发挥功效了。印江滨的规划融入了地脉文化,在主入口上,取意铜元署衙大花厅数级台阶尊崇形制,同时结合度假风酒店式的空间感受,既实现了归家礼仪与文化结合,又保证了属于现代的高级审美。自此,这所房子带给你的美好感受就开始了。

08

重塑滨江好时光,坚持做长江形态的景观

穿过高门大墙,你所期待的教科书级园林景观长什么样?印江滨,又是如何扣题的?如何让景观“活”起来?将长江元素注入景观设计。南坪人大多是在江边玩耍长大的。

所以印江滨,就坚持做长江形态的园林景观,更大化引入长江水景。以长江回水湾为主题,以形借势,规划打造了灵动水景,让架空层与水景主体景观链接融合,与长江之水交相呼应,错落有致,营造出浓厚的长江之韵和微度假的轻松之感,在绿荫环抱的林下、在静静阅读的书吧、在左邻右趣的咖啡屋、在下沉卡座里,还原江岸生活场景。

09

自我超越,坚持做光幕建筑

许多园区的景观是单调、孤僻而局促的,很快没有光泽和鲜亮度。印江滨的园林景观花了如此大力气,是否也会“泯然众人矣”?如何做出引领时代的高端感?

东原考察了国内外大量经典案例,比如贝津铭的代表作——法国卢浮宫的设计理念,以贝津铭光的让光线来设计的美学理念为灵感范本,以浮光做的新型建筑心态,对老城的回应所实现的新旧冲突之间的融合。于是,它将园林景观这些美好的直接投射,在整面的光影幕墙外立面上,得到了淋漓尽致的体现。曾经铜元局用第一盏电灯点亮城市,今天印江滨用大面积玻璃光影幕墙将这些美好映照。

东原用光线法则,打造了更先锋的外立面视觉;用创新的光幕建筑,实现了南坪人,对改善生活的卓越追求,让老南坪的城市肌理与建筑形成冲突,以城市浮光的灵感,照映南坪的天际线,实现了建筑艺术与城市空间的交相辉映,形成融合的新生。

10

南坪首个1:1建模,坚持东原定制

许多购房者到了售楼部看到模型和样板间时,总觉得不真实。原因很简单:大部分样板间只是示范,都是不符合正常尺度的,为的就是凸显空间感。东原却打破了这种常规做法。印江滨项目并不是东原既有的标准化产品体系,所以东原研发在前期的方案设计阶段经历了20多次的修正,甚至推翻。仅仅是因为,东原要做好定制产品力和品质创新,印江滨的产品定位又是突破了标准化体系的。

所以,为了造好印江滨,东原竟然造了2个印江滨!就像当年震惊整个地产圈的、东原在杭州做九章赋1:1比例先建模事件一样,印江滨的外立面,也提前做立面1:1的模型打样。为什么要1:1建模?

为了最大化的保障原有院落居住体验和大平层居住空间”的设想,不能仅仅依靠计算机建模和图纸等座真实的判断,不能把把风险交给购房者。东原强调,真正把它做出来了去感受,才知道,从外面看是怎样,从立面看,又是怎样?只有1:1建模的精雕细琢、切身感受之后,才能知道怎么打磨细节,修正出一个完美的产品。

对于产品主义的坚守,印江滨可能远不止以上10条。

比如印江滨,对于外立面面宽进化尤其苛刻,必须做真正的大面宽。

以小高层户型为例,超大15.4米的面宽,8.9米的L型阳台设计,秒杀核心区同类诸多在售项目。

放在印江滨的星幕别墅,这种尺度感更是一览无余。

比如上叠产品,独立私家电梯厅+独立玄关入户后,每层楼,都保证了10.2米的超大面宽,能够更大化的引景入户,处处充满风和阳光。相比同类产品只有7-8米的面宽而言,印江滨的星幕大面宽别墅,相当稀缺。

东原春风·印江滨的这10大坚守,或许是在这个万元地时代,一个全新的解题范本。当然,也是离不开南坪的人,就地改善、享受更好生活方式的一个范本。

对于东原而言,没有停滞,唯有超越,只会更好!

而印江滨,只有180席

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