一、还有多少时间留给“中心”
重庆第一次“双集中”土拍结束， 两江四岸核心的空气里弥漫着火热的味道，这场聚会46宗集中供地飘香万里，几乎全数开发商出席参与，这比重辣火锅对味蕾的刺激更加，翻涌的更加剧烈，楼面地价不上13000元/㎡，都没法挤进单价TOP10的排行榜。
一张图就可以解释清楚，为什么核心区是倒挂洼地
其一、新区土地的批量上万，部分新区地价超越核心区
在本次土拍中中央公园的一宗土地价格，达到了15711元/㎡，西永的另一宗土地价格12950元/㎡，而去年南坪中心的东原&春风地块，其土地价格仅为11398元/㎡。
其二、核心区供应量在减少，留在核心的机会越来越少
本次土地供应总计46块土地，超过60%的土地在渝北和高新区，核心区红圈加起来仅仅只有6块地，而且，两江四岸的中心更是连一块供地都没有！
土拍倒挂，核心区是“洼地“的重要信号已经滚烫；
二、还有多少时间留给“南坪”
值得注意的是,在洼地效应+土地稀缺的双重暴击之下，沉寂已久的南坪商圈，已经成为了最大的洼地，土拍之后再看它，真是个便宜到爆炸的板块。它是0.5环里，唯一一个「三倒挂」之地，拆迁价比地价贵、二手房价比新房贵。
①拆迁价比地价贵。
目前，南坪的芭蕉湾、南坪西路、后堡都启动了拆迁。
匿名消息源告诉我们，芭蕉湾的拆迁价约15000+元/㎡，如果含相关补贴后，乐观估计，可达18000元/㎡。
南坪最贵的两块地，东原&春风的南坪地价却只有11398元/㎡。
②二手房价比新房贵。
4月30日土拍之后，南坪的新房还没咋个涨，二手房正普遍上涨。
2015年的耀江府，均价能到24000元/㎡+。
即使2014年的东原翡翠明珠，也约18000元/㎡+。
③新区地价比核心区贵。
2021年片来源于凤凰网房产
前面所提到的东原&春风地块11398元/㎡，此次土拍的外围新区的TOP地价，无一不是在13000以上，外围的地价已经超过了南坪核心商圈。
三、下一站时间留给“等待”
一个城市的发展是有轨迹的, 无论是16年的厦门、17年的武汉，还是18年的重庆
每一次城市核心的楼市启动，都离不开「5步规律」
第一步：地价持平新区
第二步：减少市场供应
第三步：出现区域地王
第四步：笋盘红利倒挂
第五步：利好配套刺激
反观南坪的“以下规律”,留给我们等待的时间已经不多了……
第一步，新区地价比南坪中心地价还高
首轮土拍后，中央公园最高地价达15711元/㎡，平均地价也都均超过11000元/㎡。反观南坪商圈东原&春风地块仅11389元/㎡。
不仅仅是持平新区地价, 比南坪中心地价高出4000+, 倒挂信号这只是第一步
第二步，南坪供应稀缺,5年供地仅6宗，
2016年起，南坪5年仅供地6宗（1宗纯商业用地、2宗商业住宅混合、3宗纯住宅用地）。
连续5年6块地3块纯住宅 此次集中工地再次缺席,如此少的土地供应对应的就是南坪新房的极度稀缺，2019、2020年，南岸区连续两年「供小于求」，新房「制造」出现缺口。
第三步，南坪地价出现领头羊
2021年年初，南岸区进入南坪老中心时间，卓越地块拍出了14236元/㎡的「虎躯一震」的价格。替代之前拍出的观音桥地块成为当时的重庆新地王。这个价格，强势让南坪老中心的价值回归到大众视线。
第四步，南坪正在大规模启动拆迁
信息来源：南岸区人民政府网
无论是启动拆迁的芭蕉湾、南坪西路，还是正在盛传拆迁信息的后堡，刚好都在南坪，这让南坪成为了重庆大规模拆迁的领跑者。
第五步，南坪是拆迁当前唯一进行整体升级的中心
今年1月，政府发布了《南坪中心广场品质提升概念方案设计征集公告》。
《公告》称，将重铸商圈中心，实现传统商圈低谷反弹和全面升级，打造场景化、智能化、国际化的高品质步行街和城市核心商圈。
前不久，龙湖「南城天街」TOD项目开工，并计划于2025年竣工验收并开业。
数据和图片来源：南岸微发布官微
4月16日，南岸区召开新闻发布会，公布了关于南坪商圈的改造。
图片来源：南岸微发布
四、印江滨——南坪商圈中心, 唯此低密大宅
住南坪中心高层的人，不想离开南坪，自然也不想将就自己买一个「各方面妥协」的房子，他们要纯住宅、纯低密、纯改善、纯领先。
东原春风的项目，就是为这群「离不开南坪」的高净值人群们量身定做的。
地段不能妥协。
都住惯了0.5环，再朝二环迁移，不太合适，东原春风地块就在南坪0.5环里。
居住环境不能妥协。
还好，这块地是纯住宅，没有商业夹杂其中，南坪中心最近5年推出的地块，只有3块是纯住宅，它是其中之一。
它位于「城市中心一公里黄金带」，这种距离感最好。
日月光、观府国际，都符合这个法则。如此，能落位与生活有关的所有资源，但不会把自己搅和进复杂的居住场景里。
容积率不能妥协。
东原春风地块，是南坪中心近6年产出的最低容积率了，商圈内的产品，最高的容积率可以达到7.9。
它舍弃了有流量的高层，而是疏朗布局了别墅和小高层，可贵不仅在于低密的业态，还在于有天有地有院子的「中心之梦」。
城市中心里，一套霸道总裁级的大平层，可能你还找得到，有天有地的庭院，多少购房者，连做梦都不敢想！
在这个项目看来，既要灯火繁华一座城，也要抬头满天星辰，小孩子才做选择题，成年人都要！
房子的颜值不能妥协。
颜值也是生产力，关系到未来的溢价，还关系到居住的面子。
先提前预告下公建式的炫酷外立面，极度震撼。它放到城市中心里，有点当年的国宾壹号院（详情丨户型图）、印长江的那种豪宅范儿。
户型不能妥协。
老房子的讨厌在于，户型不科学，140平它只给你布局三室两卫，还是竖厅。
我们「偷」了一张东原春风项目过程中的改造户型图出来，大落地窗，南北通透，4室2卫，户型方正，主卧大套房，和次卧分开有私密空间。
设计理念，是现在最流行的。
建面约139㎡光幕大平层
读懂南坪的城市核心逻辑，是东原&春风共同拿下这块铜元局优质地的基础。
但读懂南坪的心，却是东原15年深耕南坪最拿手的事。
这五年，南坪的遗憾确实太多，没有真正改善的产品供应，没有引领时代的项目出炉，更没有出现让人因此留下来的理由。
当中央公园、高新区等新区的土地热炒让南坪成为价值洼地时
当南坪发展现状印证城市核心楼市启动五步规律时
当南坪本地人的改善选项被进一步压缩时
印江滨，来了。
本文来源：网易房产重庆
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