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2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

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一、还有多少时间留给“中心”

重庆第一次“双集中”土拍结束, 两江四岸核心的空气里弥漫着火热的味道,这场聚会46宗集中供地飘香万里,几乎全数开发商出席参与,这比重辣火锅对味蕾的刺激更加,翻涌的更加剧烈,楼面地价不上13000元/㎡,都没法挤进单价TOP10的排行榜。

一张图就可以解释清楚,为什么核心区是倒挂洼地

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

其一、新区土地的批量上万,部分新区地价超越核心区

在本次土拍中中央公园的一宗土地价格,达到了15711元/㎡,西永的另一宗土地价格12950元/㎡,而去年南坪中心的东原&春风地块,其土地价格仅为11398元/㎡。

其二、核心区供应量在减少,留在核心的机会越来越少

本次土地供应总计46块土地,超过60%的土地在渝北和高新区,核心区红圈加起来仅仅只有6块地,而且,两江四岸的中心更是连一块供地都没有!

土拍倒挂,核心区是“洼地“的重要信号已经滚烫;

二、还有多少时间留给“南坪”

值得注意的是,在洼地效应+土地稀缺的双重暴击之下,沉寂已久的南坪商圈,已经成为了最大的洼地,土拍之后再看它,真是个便宜到爆炸的板块。它是0.5环里,唯一一个「三倒挂」之地,拆迁价比地价贵、二手房价比新房贵。

①拆迁价比地价贵。

目前,南坪的芭蕉湾、南坪西路、后堡都启动了拆迁。

匿名消息源告诉我们,芭蕉湾的拆迁价约15000+元/㎡,如果含相关补贴后,乐观估计,可达18000元/㎡。

南坪最贵的两块地,东原&春风的南坪地价却只有11398元/㎡。

②二手房价比新房贵。

4月30日土拍之后,南坪的新房还没咋个涨,二手房正普遍上涨。

2015年的耀江府,均价能到24000元/㎡+。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

即使2014年的东原翡翠明珠,也约18000元/㎡+。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

③新区地价比核心区贵。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

2021年片来源于凤凰网房产

前面所提到的东原&春风地块11398元/㎡,此次土拍的外围新区的TOP地价,无一不是在13000以上,外围的地价已经超过了南坪核心商圈。

三、下一站时间留给“等待”

一个城市的发展是有轨迹的, 无论是16年的厦门、17年的武汉,还是18年的重庆

每一次城市核心的楼市启动,都离不开「5步规律」

第一步:地价持平新区

第二步:减少市场供应

第三步:出现区域地王

第四步:笋盘红利倒挂

第五步:利好配套刺激

反观南坪的“以下规律”,留给我们等待的时间已经不多了……

第一步,新区地价比南坪中心地价还高

首轮土拍后,中央公园最高地价达15711元/㎡,平均地价也都均超过11000元/㎡。反观南坪商圈东原&春风地块仅11389元/㎡。

不仅仅是持平新区地价, 比南坪中心地价高出4000+, 倒挂信号这只是第一步

第二步,南坪供应稀缺,5年供地仅6宗,

2016年起,南坪5年仅供地6宗(1宗纯商业用地、2宗商业住宅混合、3宗纯住宅用地)。

连续5年6块地3块纯住宅 此次集中工地再次缺席,如此少的土地供应对应的就是南坪新房的极度稀缺,2019、2020年,南岸区连续两年「供小于求」,新房「制造」出现缺口。

第三步,南坪地价出现领头羊

2021年年初,南岸区进入南坪老中心时间,卓越地块拍出了14236元/㎡的「虎躯一震」的价格。替代之前拍出的观音桥地块成为当时的重庆新地王。这个价格,强势让南坪老中心的价值回归到大众视线。

第四步,南坪正在大规模启动拆迁

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

信息来源:南岸区人民政府网

无论是启动拆迁的芭蕉湾、南坪西路,还是正在盛传拆迁信息的后堡,刚好都在南坪,这让南坪成为了重庆大规模拆迁的领跑者。

第五步,南坪是拆迁当前唯一进行整体升级的中心

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

今年1月,政府发布了《南坪中心广场品质提升概念方案设计征集公告》。

《公告》称,将重铸商圈中心,实现传统商圈低谷反弹和全面升级,打造场景化、智能化、国际化的高品质步行街和城市核心商圈。

前不久,龙湖「南城天街」TOD项目开工,并计划于2025年竣工验收并开业。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

数据和图片来源:南岸微发布官微

4月16日,南岸区召开新闻发布会,公布了关于南坪商圈的改造。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

图片来源:南岸微发布

四、印江滨——南坪商圈中心, 唯此低密大宅

住南坪中心高层的人,不想离开南坪,自然也不想将就自己买一个「各方面妥协」的房子,他们要纯住宅、纯低密、纯改善、纯领先。

东原春风的项目,就是为这群「离不开南坪」的高净值人群们量身定做的。

地段不能妥协。

都住惯了0.5环,再朝二环迁移,不太合适,东原春风地块就在南坪0.5环里。

居住环境不能妥协。

还好,这块地是纯住宅,没有商业夹杂其中,南坪中心最近5年推出的地块,只有3块是纯住宅,它是其中之一。

它位于「城市中心一公里黄金带」,这种距离感最好。

日月光、观府国际,都符合这个法则。如此,能落位与生活有关的所有资源,但不会把自己搅和进复杂的居住场景里。

容积率不能妥协。

东原春风地块,是南坪中心近6年产出的最低容积率了,商圈内的产品,最高的容积率可以达到7.9。

它舍弃了有流量的高层,而是疏朗布局了别墅和小高层,可贵不仅在于低密的业态,还在于有天有地有院子的「中心之梦」。

城市中心里,一套霸道总裁级的大平层,可能你还找得到,有天有地的庭院,多少购房者,连做梦都不敢想!

在这个项目看来,既要灯火繁华一座城,也要抬头满天星辰,小孩子才做选择题,成年人都要!

房子的颜值不能妥协。

颜值也是生产力,关系到未来的溢价,还关系到居住的面子。

先提前预告下公建式的炫酷外立面,极度震撼。它放到城市中心里,有点当年的国宾壹号院详情户型图)、印长江的那种豪宅范儿。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

户型不能妥协。

老房子的讨厌在于,户型不科学,140平它只给你布局三室两卫,还是竖厅。

我们「偷」了一张东原春风项目过程中的改造户型图出来,大落地窗,南北通透,4室2卫,户型方正,主卧大套房,和次卧分开有私密空间。

设计理念,是现在最流行的。

2021重庆核心区改善该如何选?南坪商圈低密大宅不容错过

建面约139㎡光幕大平层

读懂南坪的城市核心逻辑,是东原&春风共同拿下这块铜元局优质地的基础。

但读懂南坪的心,却是东原15年深耕南坪最拿手的事。

这五年,南坪的遗憾确实太多,没有真正改善的产品供应,没有引领时代的项目出炉,更没有出现让人因此留下来的理由。

当中央公园、高新区等新区的土地热炒让南坪成为价值洼地时

当南坪发展现状印证城市核心楼市启动五步规律时

当南坪本地人的改善选项被进一步压缩时

印江滨,来了。

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