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社科院报告:房地产告别只涨不跌时代

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“房价只涨不跌的时代已经过去。”

12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》(以下简称报告)。报告指出,局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标,但一定范围的波动也是市场运行的常态。

廊坊新房房价较峰值下跌46.9%

2020年,房地产市场整体呈下滑的趋势。在报告监测的城市中,部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测,从2019年10月到2020年10月,9城年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅为9%。

贝壳研究院数据表示,2020年1~11月,66城新房市场累计成交套数同比下滑5.2%,成交面积累计同比下滑5.4%,但较10月累计降幅收窄1.1-1.5个百分点。

如果同历史峰值比较,一些城市房价下跌的趋势则更为明显。

报告显示,从各城市历史高点至2020年10月,20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上,其中9城距最高点房价调整幅度均在15%以上,下跌幅度最大的城市是廊坊,相比2017年4月的峰值降幅达46.9%,青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

从各城市房价由涨转跌的时点看,这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形:一类是2017年上半年前后,以京津冀城市为代表,主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发,到目前已经调整了约3年半;另一类是2018年下半年前后,以三四线城市为主,主要为货币化棚改退潮所引发,到目前已经调整了约两年半。

可以看到,很多城市在疫情开始前,房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

报告表明,局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标,但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂,既可能有宏观大环境因素,也可能有城市自身供给过剩的原因。

部分城市房价仍出现较快上涨

在因城施策的政策背景下,各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现,加速了房地产市场大分化时代的来临。

在很多城市房价下跌的同时,报告认为“仍有部分城市房价出现较快上涨”。

贝壳研究院报告显示,截至2020年11月,一线城市新房市场成交量基本完成恢复,达到与去年同期持平状态,成交套数累计同比增长0.3%、成交面积累计同比增长1.3%。

其中深圳“7·15”新政后,又有“7·29”新政补充,整体调控从严,但新房在抑制房价过快上涨过程中,刺激刚需客户主力入市,市场热度较高。同时,广州由于人才政策的刺激,新房成交面积累计同比增幅持续上升。

报告认为,房价上涨的原因同样较为复杂,既可能有宏观大环境因素,也可能有城市自身供给不足的原因,还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别,如相关联的同类城市房价均较快下跌,但该城市房价微涨。

在如此背景下,房地产也成为了我国防范金融风险的重要方面。

日前,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清谈到,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

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