南岸四公里更新 引爆重庆核心区优质房产的价值思考

从土地市场的拿地现状，基本可以破题重庆房地产市场的布局脉络。

10月16日，重庆锐理数据发布了【2020年三季度重庆房地产市场研究报告】，纵览土地集中出让区域，大多分布在复兴、西永、华岩等城市新兴板块。

当重庆置业进入二环时代，几年前偏远、荒芜的“城乡结合部”，现在都成为重庆购房者们搜索引擎里的热搜词，置业城市核心区似乎变成了一件可遇不可求的事情。

但伴随着南岸江南立交全面改造、四公里开启拆迁大幕……瞬间引爆了关于重庆核心区优质房产的价值思考。

城市夜景 摄影：郭旭

核心区进入“限量”时代

新区难满足近期需求

城市核心区真的没有购房选择了吗？

或许有网友会答：有，二手房。

但显然，从往年的成交量来看，二手房并不是重庆购房者的第一选择。

重庆每年有超2000万方的新增商品房供应，加之二手房评估价太低，首付比例太高，所以重庆人在买房时，更多的会选择新房。

但因主城核心区的土地供应越来越少，商品房的供应势必会越来越稀缺，所以大多数购房者将目光聚焦到西永、蔡家、中央公园、龙兴、南泉、空港等二环板块。

2020年上半年主城商品房板块成交TOP30 数据来源：重庆锐理数据

客群外溢，从居住的角度讲，这些“近郊区域”真的能够承载现目前客户的居住需求吗？

很多时候，西永、蔡家、中央公园、龙兴、空港作为城市边缘的发展新区，在宣传过程中常以“规划轨道交通”、“商业配套启动奠基仪式”、“引入三甲医院”等等处于规划阶段的配套来吸引客群。

殊不知，大部分客户选择于此，其实是对这个区域的“未来”买单。但现在，新区在客户的配套需求和时间距离要求上其实都难以承载客群的居住转移。

另一方面，城市扩张，新兴区域在物理距离上离核心区更远，致使通勤时间更长，这也是新区难满足近期居住需求的原因之一。

所以，很多购房者其实还是迫切的想定居在核心区，居住在老城区，因为老城区经过时间的沉淀，岁月的洗礼，会保留着最本真的生活态度，散发着浓浓的生活气息。

黄桷垭老街 图片来源：南岸文体官微

核心区板块“遗珠”

四公里脱颖而出

尽管城市向外扩张，但眼观2020年的重庆土拍市场，也不乏些许城市核心区地块出让。

比如，今年上半年中梁携手海成联合拿下的南岸区四公里地块，重庆捷程置业拿下的渝中区商业地块，新希望拿下的九龙坡大杨石地块，以及滩子口也有两宗地块出让。

相比其他，南岸区四公里这一宗地或许会更加稀缺、金贵一点。

为何这样说？

四公里版块位于城市核心区中心地带，近年来暂无新住宅用地开发，土地价值极其臻贵，为城市臻稀之地。

南岸区南滨路烟雨广场游客们正在欣赏山城夜景 摄影：龙帆

另外，据重庆锐理数据提供数据显示，2016年至今，重庆南岸区一共出让过35宗商住用地，四公里所在的学府大道片区，5年内一共出让过4宗地块，且3宗均是商业用地属性，仅2020年上半年，中梁携手海成拿下的这一块地，为居住用地，是区域内唯一一块，其稀缺价值不言而喻。

2016-2020年10月28日 南岸区土地出让明细表 数据来源：重庆锐理数据

并且随着江南立交全面改造、四公里开启搬迁大幕、江南殡仪馆或将搬迁，南岸四公里迎来城市更新、焕然一新的时刻，或许接下来，重庆楼市的聚光灯，是时候该聚焦这一区域了。

南岸区玻璃连廊空中森林步道 摄影：崔景印

多维城市价值

赋能四公里优居气质

相比新兴区域等待区域成熟的过程，历经多年发展的四公里板块已经高楼林立、处处繁华。同时，城市建设几乎处于饱和状态，土地资源尤为稀缺。中梁、海成得益于城市更新“腾笼换鸟”带来的机会，于此造一方都会大城，是眼光独到、亦是一份幸运。

如今，四公里板块拥有十分完善的生活配套、交通配套、商业配套、教育资源、医疗资源配套等，已然形成了一座生活大城。

就区位而言，四公里地处江南大道、学府大道、海峡路交汇处，是南岸区，甚至整个重庆市的城市核心交通枢纽带，可谓不折不扣的“黄金十字”地段。

轨道交通3号线驶入四公里站 摄影：崔景印

交通方面，四公里板块内路面立体交通网络已全面形成，公交线路四通八达，到江北、渝北、渝中、沙坪坝等地均有直达线路，轨道交通3号线、环线自由通达主城各区。商业配套方面，该片区不仅坐拥南坪商圈的商业配套——万达广场、协信星光时代广场，板块内南岸区人民医院、重庆市第六人民医院，以及学府大道沿线的多所市重点中小学和本科高等院校，配套醇熟、商业繁华，衣、食、住、行、乐无不应有尽有。

南坪商场 摄影：崔景印

值得提出的，日前，南岸区江南立交已全面启动改造工程，南岸区相关负责人在接受媒体采访时表示，江南立交整个改造工程包含新建道路2条、匝道15条，改造道路2条、现有匝道6条，项目总投资约13.5亿元，相当于再造一座立交桥。改造完成后，将有效疏导学府大道、海峡路交通拥堵现状，缓解四公里地区拥堵状况，江南立交通行效率得以大大提升，特别是海峡路至内环主线的行车速度预计提升87%。

江南立交改造工程 南岸区住建委供图

同时，四公里正在进行城市更新，未来这一区域将腾龙换鸟，迸发出新的活力。

至此，我们有理由相信，中梁携手海成焕新城市居住品质带来的高品质人居项目——中梁海成南山云璟，在用心把每一寸土地做到极致，只为把最优质的产品呈现在客户面前，以保证做出来的产品更能符合客户的预期和质量要求，是核心区内不错的购房选择，可以让居住者拥有更高品质的居住体验。