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疫情影响减退政策基调不变,下半年楼市预期向好

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7月16日,国家统计局新闻发言人刘爱华就2020年上半年国民经济运行情况答记者问时表示,今年上半年遭遇的新冠肺炎疫情对经济生产、人民生活包括生产生活等决策行为,产生的冲击都是前所未有的。在回答房地产投资目前的状况和下半年的走势问题时,刘爱华认为,上半年房地产投资已经转正,增长1.9%,但同时也要看到更多的房地产市场指标,如房屋新开工面积、土地购置面积、商品房销售指标等,目前看还处于下降区间。

保持维稳主旋律适当扶持供给端

整体来看,今年上半年,尽管在疫情冲击下楼市经历短暂停摆,不过调控政策并没有大规模松绑,今年的两会对于房地产的定调依然是“房住不炒”与“因城施策”。

今年上半年,在疫情冲击下,由于行业基本面受到较大的影响,驻马店、广州、宝鸡、青岛、济南、柳州等多城市尝试出台刺激需求端的政策,不过这些政策均在发布一两天后,因被大众关注并讨论后又迅速撤回。

相对于容易引起市场紧张情绪的需求端刺激政策,允许延期缴纳土地出让金、延长开竣工期限、降低预售条件、下调资金监管要求、增加信贷额度、加快经营性用地出让等对于供给端的帮扶政策相对更好地缓解了房企的压力。

今年上半年,多地加快经营土地出让的进度,南昌、济南、无锡、西安等地下调资金监管要求,如降低土拍保证金、降低监管资金留存比例等;上海、杭州、南京、无锡、成都等城市对房企拿地缴纳出让金的时限适度放宽;福州、湖州、天津等地项目开竣工期可顺延;焦作、莆田、徐州、东莞等调整商品房预售条件;厦门、贵阳、深圳、广州等增加企业信贷额度。

长远来看,城市人口数量与房地产市场的平稳发展密切相关。今年上半年,国内多地再次出台人才购房补贴政策和降低落户门槛,如南京本科以上学历可直接落户、山东放宽农业户口落户限制、温州人才可申请人才住房配售等。

进入下半年,随着疫情影响减弱和多样的扶持政策落地,多地楼市过热,出现量价齐涨的现象。七月以来,南京、宁波、深圳、东莞、杭州等多次收紧楼市调控政策,市场猜想是否会有其他城市跟进,收紧是否会成为下半年调控的主旋律,对此,亿翰智库首席研究员张化东表示,楼市调控的主旋律仍是“房住不炒”和“因城施策”,一旦某地有炒房的苗头出现,政策就会做出相应调整,以维持市场稳定。

新房成交面积略降成交价格小幅上升

2020年上半年,在疫情的冲击下,房地产销售与施工一度阶段性停滞。二季度以来,随着疫情的阴霾逐渐褪去,房地产市场前期积压的需求逐渐释放,市场出现回暖态势。

根据国家统计局数据显示,今年上半年,商品房销售面积6.94亿平方米,同比下降8.4%,降幅比1月至5月收窄3.9个百分点;商品房销售额66895亿元,同比下降5.4%,降幅比1至5月份收窄5.2个百分点。

可以看出,房地产市场已经基本回归正常。南京等城市收紧市场调控政策,也侧面反映了市场整体预期普遍向好。

尽管疫情对楼市成交量造成了冲击,但对成交价格的影响较弱。根据诸葛找房监测的60个重点城市住宅成交均价显示,一季度新房均价为15869元/㎡,环比上涨1.04%,同比上涨9.26%;二季度成交均价为15918元/㎡,环比上涨0.31%,同比上涨7%。

疫情影响减弱之后,各大房企为保证现金流纷纷加大折扣,降价促销,在一定程度上导致二季度同比涨幅收窄,不过整体看来,上半年新房成交价格较为稳定,呈现小幅上升趋势。

对于下半年的市场表现,张化东认为,现在楼市流动性宽松。最有支付能力和有支付意愿的需求人群对于流动性的宽松比较敏感,会率先入场。这些需求会在一定程度上传导和轮动,特别是核心城市,会向一些二线和周边的三四线城市传达。经济越发达、建设管理水平越高的城市和越核心的区域市场表现会越好。但是国家还是会以稳为主,不会出现房价过快增长的现象。

中银国际研究有限公司执行董事叶丙南预计疫情挤压的需求将在下半年继续释放,商品房销售面积指标将进一步改善。但不同城市房地产市场将明显分化,短期看来,疫情后经济复苏较快的城市,其房地产市场也将恢复较快。但是从更长期来说,房地产市场表现主要取决于城市的经济前景。中国经济正在转向高质量发展,科技活动密集、产业升级较快和消费活跃的地区,能够吸引更多人口和资金流入,房地产市场也会有更好的发展空间。

融资环境改善规模房企优势明显

今年上半年,各种扶持政策落地,国内流动性相对宽松,货币流动性加强,房地产企业迎来融资窗口期。根据指数研究院数据显示,2020年上半年,房地产开发到位资金规模达8.3万亿元。其中国内贷款占比为16.5%,同比上升0.9个百分点;自筹资金占比为32.3%,同比上升0.9个百分点;另外由于疫情影响,定金、预收款等其他渠道资金占比同比下滑1.7个百分点,为51.1%。

整体而言,今年上半年房企融资成本普遍降低,境内债券降幅明显。据万德数据显示,上半年房企信用债发行总规模3282亿元,同比基本持平;平均利率为4.3%,同比下降1.2个百分点。4月份,由于海外疫情蔓延和境外资本市场大幅波动的影响,房企一度暂停海外发债。上半年房企总体海外债发行规模为2482.2亿元,同比基本持平,平均利率为8.4%,同比下降0.4个百分点。

张化东认为,对市场来说疫情带来的并不是纯负面的影响。在2019年下半年,整个房地产市场已经不尽如人意。疫情之下政府出台的纾困政策对企业而言意义重大。但是随着疫情影响减弱以及“房住不炒”的基调不变,上半年的资金充裕是“不可持续的”,预计下半年将逐渐回归正常水平。

尽管上半年房企融资成本下降,但是不同规模的企业享受到的资金红利并不相同。整体来看,规模越大的房企融资成本相对越低。数据显示,今年上半年,规模前十的房企信用债融资规模为556.5亿元,占总融资规模的17%,平均成本为3.64%,明显低于平均水平;海外债券融资规模为755.5亿元,占总融资规模的30.4%,平均成本为6.54%,远低于其他各阵营企业。数据同时显示,规模50至100之间的房企海外债融资成本达10.58%,高于平均水平。显而易见,大规模房企在资本市场的优势更加明显,而更低的融资成本则意味着相对更高的盈利水平,大型房企的竞争优势将进一步凸显。

叶丙南对记者表示,由于较快控制住疫情,中国经济复苏也相对较快,所以货币金融政策最近已适度微调,由于房地产市场复苏速度领先于其他领域,针对房地产的调整政策将最先出台。预计下半年房企的融资环境可能略有收紧,部分房企可能再次面临融资压力。建议房企要抓住房地产需求回升周期,加快推盘进度和资金回笼。

大量优质地块上市楼面价和溢价率双升

2020年初,多地土拍市场短期处于停滞状态。随着疫情影响减弱,疫情期间积压的需求集中释放,土拍市场也加大了供给力度。上半年融资环境较为宽松,房企积极融资,现金充裕,拿地热情也随之高涨。今年第二季度土拍市场供货力度加大,成交楼面价和溢价率也出现明显上扬。

根据诸葛找房统计资料显示,2020年第一季度供应土地建筑面积为10843.8万㎡,同比下跌7.1%,成交建筑面积为15096万㎡,同比下滑20.3%;第二季度,土地市场供应力度加大,活跃度提升,市场信心逐渐恢复。供应规划建筑面积为19172.1万㎡,同比上涨7.1%,成交建筑面积26397.5万㎡,同比下跌7%。

2020年上半年,成交楼面价和溢价率同时上涨。根据诸葛找房资料显示,第二季度成交楼面价为5067元/㎡,同比上涨15.3%。这一数据为自2016年以来的最高水平。溢价率方面,2月份因疫情严重,平均成交溢价率稍稍降低,但从3月份开始随着优质地块的增多,溢价率快速增长,6月份的平均成交溢价率为17.16%,达到2020年新高。

上半年疫情的冲击影响到了地方财政收入,一些地方政府为缓解财政压力,释放出大批优质地块。而二三月份土拍市场一度暂停,积压的土地需求集中释放,加之政策的扶持,融资环境相对宽松,房企加快了优质地块的囤积,优质地块的高热度同时推高了整体楼面价和溢价率提升。

从房企角度来看,今年上半年龙头企业拿地金额相比去年有所下降。拿地金额最高的房企为恒大,816亿元,相比去年上半年碧桂园的1114亿元差距明显。去年上半年位列前三的碧桂园、融创、万科拿地总额均在400亿元左右,头部房企拿地相对谨慎。

房企整体表现好于预期TOP10门槛上升

根据贝壳研究院发布的2020年楼市半年度系列报告显示,2020年上半年TOP100房企(流量)销售额为51492亿元,同比下降4.1%,下降比例相对市场预期较小,疫后房地产市场恢复较快。

得益于良好的运营能力和强大的资金保障,大规模房企在疫情之下展现了较好的恢复能力。资料显示,今年上半年,碧桂园、恒大、万科三家龙头企业全口径销售金额超过3000亿,保利、融创、中海、绿地、龙湖等10家房企销售额超过千亿。

根据亿翰智库统计资料显示,今年上半年,TOP10房企门槛值为1106亿元,同比增长5%;TOP30房企门槛值为482亿元,同比下降7%;TOP50房企门槛值为322亿元,增长2%。

可以看出,尽管疫情对2、3月份房产市场影响严重,但是在现金流压力下的房企,在项目去化和推盘上的动作更加紧密。加之房企在疫情期间推出的视频看房、网上促销、购房补贴等营销手段,市场挤压的需求得到集中释放。所以今年上半年房企业绩并没有像市场预期中的大幅下降。

张化东认为,今年上半年的供货量并没有大幅下降,而根据上半年的表现来看,整体去化率也没有下降,甚至比去年表现要好。综合预计今年全年房企业绩会平稳增长,目标完成率不会相差太多。

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