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热点城市楼市调控政策从严

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7月以来,深圳、杭州、东莞、宁波等多个楼市热点地区发布从严调控政策。上半年,这些城市无论是地价还是楼价,都出现较明显的上涨。调控政策发布后,前期房价持续上涨态势有望结束。

业内人士预计,下半年对楼市影响最显著的房贷利率政策仍会以宽松为导向,但房价炒作过多的城市会面临收紧的可能。

调控升级

7月15日,深圳发布八条重磅楼市调控措施。调控内容包括:限购政策升级,必须有36个月社保;首套房首付比例依然为30%,已经有一套房的再购房首付比例70%起,非普住宅达到80%;增值税免征从2年调整到5年;750万元以上为豪宅,加强热点小区管理。

深圳表示,要通过调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用等手段对楼市进行调控,支持合理自住需求的同时遏制投机炒房,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

中国证券报记者梳理发现,除深圳外,7月以来,已有杭州、东莞、宁波等热点城市出台房地产约束性调控政策。整体看,这些城市发布政策的共同点是楼市热度高,房价明显上涨。楼市上涨的主要原因来自资金面宽松,炒作氛围升温。

部分地区扩大限购范围。以宁波市为例,7月6日宁波四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对当前偏热的房地产市场进行“降温”,有力保障刚需,坚持“房住不炒”,促进房地产市场平稳健康发展。从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的十条新政。

针对升级原因,宁波有关部门指出,受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响,近段时间以来,房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面,土拍竞争激烈,地价持续走高,溢价率持续攀升;房产市场方面,价格上涨预期增强,不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。

遏制涨势

随着调控升级,这些前期涨幅较大的城市将结束连续上涨势头。

以深圳地区为例,国家统计局数据显示,6月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。深圳涨幅位列一线城市之首。

中原地产首席分析师张大伟认为,深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊,出现调控政策升级已经有预期,出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例,预计部分投资客很可能开始离场,房价也将开始调整。政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面,深圳楼市有望开始进入调整周期。

张大伟指出,深圳楼市过去一年多来的上涨,主要原因除供应少之外,与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高,750万元以上的豪宅,将变成二套首付80%,接近当下全国政策最严格的北京,这对高端住宅市场的打击很大。深圳过去的购房资格相对容易,落户难,大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格,本次政策升级要求必须3年社保,这也将有力打击部分炒房客。整体看,预计下半年,房价将开始一轮明显调整。

需要指出的是,深圳人口流入趋势不改,土地供应少的问题依然需要得到解决。从目前来看,全国房地产调控效果最好的一线城市北京、二线城市长沙,都是供应增加叠加限制投资,才取得了市场的长期稳定效果。

保持稳定

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,深圳等地调控升级,反映出今年的政策风向。部分城市房价上涨过快,违背了“房住不炒”的政策导向。通过此类政策出台,目的就是要进一步促进市场的稳定,防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市,也会有政策出台。

多位业内人士强调信贷杠杆的变化影响。上半年房地产调控以宽松刺激为主,包括各种人才政策、落户政策、一日游的松绑政策。从7月开始,部分房价明显上涨的城市开始了收紧。从市场走势看,信贷政策,尤其信贷杠杆政策是最核心政策。

严跃进指出,7月全国贷款市场5年期LPR为4.65%,与6月份持平。此次LPR利率出现了连续4个月没有下调的现象,信号意义很强。上半年已经出现了两次较明显的LPR降息,利率下调将保持克制,不会无限制地持续下行,即会综合考虑各种因素。从当前政策导向看,更多强调对既有利率政策的消化。从下半年来看,一方面宽松的利率环境依然存在,另一方面利率继续下调的空间在减小。

他认为,7月11日中国银保监会网站“监管动态”上发布《中国银保监会新闻发言人答记者问》,指出部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃,有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市、股市,推高资产泡沫。结合7月份“深八条”政策,下半年,对楼市影响最显著的房贷利率政策仍会以宽松为导向,但房价炒作过多的城市,会面临收紧的可能。

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