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解读金科2019年报,如何创造5年8倍销售增长的奇迹?

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对许多房地产企业而言,2019年房地产调控持续推进,再加上行业融资渠道受到严格监督,曾经躺着就能赚钱的时代一去不返。国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年低1.5个百分点。

面对市场环境的改变与行业挑战,如何调整发展战略以适应外部环境成为企业生存及持续发展的首要问题。

特别是当房地产进入“白银时代”成为全行业的共识后,如何在逐渐收缩的市场红利中,攫取高额利润,维持业绩稳步攀升,才是真正检验一家房企综合实力的最佳时刻。

在过去的一年中,进击的金科全面提升经营质效,从民生地产、生活服务、科技产业(园区)投资、文化旅游康养等四大方面蓄积势能,为高质量发展做足准备。

自2018年首次迈入房企千亿阵营后,金科在房地产行业的座次也在不断提升。据克而瑞提供的数据显示,2019年金科在全口径销售金额排行榜上,达到1860亿元,位列17名,比2018年提高了5个名次。

2019年报显示,除了重庆大本营以外,金科在四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模均突破100亿元,市场销售金额同比增长达到82%,三圈一带省域深耕成效显著。此外,金科全年实现销售回款1610亿元,同比增长53%,回款率高达87%。

在越过千亿规模的门槛后,强势崛起的金科正在迎来更为积极的增长态势。而支撑这家企业快速发展的深层逻辑,就藏在这些稳定增长的业绩数字背后。

增规模、稳增速

金科谋求高质量发展

2019年报显示,报告期内,金科营业收入为678亿元,同比增长64%;2019年销售毛利率达到28.84%。收入和毛利率指标都较上年量级有所提升。另外,金科签约销售额达到1860亿元,书写了从2015年至2019年,销售业绩在5年内8余倍增长的奇迹。

事实上,近几年在外界眼中,金科规模高速增长的背后,是积极的财务数据,其财务结构也进一步优化。2019年,金科股份营收同比增长64%,归母净利润同比增长46%,经营活动产生的现金流量净额22.39亿元。

公司全年实现销售回款1610亿元,扣除预售账款后资产负债率降至48%,同比下降3个百分点。报告期末,公司货币资金余额近360亿元,可有效覆盖短期负债。金科主体长期信用等级AAA,评级展望维持稳定。

年初伊始,金科股份董事长蒋思海曾表示,围绕“四位一体”的发展战略,金科正在从跨越式大发展,向着高质量发展推进。“2020年是跨越式大发展的收官之年,也是开启高质量发展的首要之年,要辩证看待规模与利润的关系,辩证看待效益与质量的关系。”蒋思海表示。

2019年,进入千亿时代的金科,开始从“跨越式发展”向“高质量发展”转型。在金科看来,效益高、活力强、可持续是高质量发展的根本内涵。

金科管理层已经认识到,随着阵地增多,战线拉长,经营业态更加复杂,推动高质量发展是走向卓越企业的必由之路。

2019年中旬,通过双赢计划及卓越共赢计划,开始优化各项激励制度,为广大员工实现价值、创造财富提供了有力的机制保障。

财报显示,2019年金科实现净利润63.57亿元,同比增长58%,其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元,同比增长46%;每股收益1.05元,同比增长46%;加权平均净资产收益率23.63%,同比增长4.18个百分点,经营业绩稳健提升。

2018年底,金科曾确立2019年冲击1500亿的目标。一年后,销售目标完成率高达124%。另在年报披露的现金分红预案里,金科拟向全体股东每10股派发现金红利4.5元(含税),预计分红金额达到24亿元。据统计,近四年来,金科已累计给股东分红达67亿元。

强根基、重战略

金科蓄势千亿时代

在房企规模化竞争日趋激烈的当下,整个行业也正在经历一个洗牌期,市场集中度持续提升,行业分化格局加剧。金科对自己所处的内外部情况有着清晰的认知,在过去几年的实践中,“四位一体”协同发展战略,成为支撑公司业绩持续快速增长的内核。金科也在销售、投资、资金、人才四大方面,不断提升核心竞争力。

截至目前,金科资产总额超3200亿元,同比增长39%;扣除预收账款后资产负债率降至48%,账面现金余额近360亿元,能有效覆盖短期负债。

一直以来,做大规模,做足利润是公司长期坚持的经营准则。在中国房地产市场,规模意味地位,直接影响到了生产资料的获取。

近两年,金科的投资策略一直是“二三线为主、一四线为辅”,并且围绕着“三圈一带、八大城市群”的战略布局,金科已囤足总可售面积近6700万平方米的土地。此外,为了布局结构更加合理,金科有意将重庆的土储占比降至29%,而华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

充足的“粮仓”储备,为金科下一轮营收增长提供的强劲动力,也让其生意逻辑浮出水面。在轻车熟路的民生地产开发之外,金科也在利用存量资源谋求新的增长极。

财报显示,2019年金科服务的营业收入同比增长超过50%,累计服务项目近800个。此外,作为集团重点培育的新型业务板块,在科技产业投资运营方面,金科围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向,目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市,其中2019年新进驻城市6个,累计开发运营管理项目19个,面积超900万平米,投资撬动效应较为明显,可持续发展后劲充足。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。

2019年4月,金科与成都置信集团正式签订战略合作协议,联合发布金科置信新品牌,深耕文旅、康养等领域;8月份又战略携手澳洲威秀集团,引入国际超级文旅IP。据了解,关于文旅的三条产品线已研发完毕,示范项目落地在即。

战疫情、打硬仗

捐款支援医务工作者

站在“高质量发展”起步之年,2019年稳步提升的业绩,给金科的2020年带来了正向期望。但不可否认,今年春节前夕爆发的新型冠状病毒疫情,让各行业经受了巨大损失,房地产企业也不例外。

售楼处关闭、工地暂停施工等,都影响着开发商一季度的销售业绩。但随着多地陆续进入复工复产期,企业经营问题得到相对缓解。

金科股份总裁喻林强表示,“当前来看,显而易见的影响是在销售端,封城、封路、售楼部封闭,整个2月房企的销售都不理想。但我们认为需求没有消失,只是延后,买房子的总还是要买。”喻林强透露,对于金科而言,我们的信心,主要来自于三个方面:第一,我们对党和政府带领我们战胜疫情、恢复经济有充足的信心。第二,我们对于房地产行业的中长期走势,以及疫情结束后的市场复苏有充足的信心。第三,我们对我们企业自身的准备有充足的信心,为了抗击疫情、复工复产我们做好了充足的准备。

“过去地产人的节奏是很快的,很难有一个静下来的时间来总结、提升自己。”喻林强坦言,这次疫情无论是对营销方式、客户心理以及未来的产品形态,都可能造成一些新的变化。金科也在为接下来的硬仗做好准备。据了解,截止3月19日,金科全集团除湖北区域、鄂东公司外复工率已达97.7%。

在新冠疫情突袭之际,金科前后累计捐赠1150万现金及物资帮助湖北等地抗击新冠疫情,组建13名优秀员工组成志愿者服务队奔赴武汉,为火神山医院提供后勤服务;此外,金科还创造性的运用智慧科技等手段,全力守护全国500万业主的安全健康,为奋战在一线的医护人员业主,提供其后方家庭的一对一服务,免除他们的后顾之忧。

春已至,冬将去。在社会各界的共同努力下,疫情终会被战胜。然而留给地产人反思的事情却还有很多。

纵观当下的中国楼市,房企从高速增长转向高质量发展并非易事,需要平衡好长期和短期目标。但这并不意味着企业放弃规模与速度。已经做好打硬仗准备的金科,将“创新驱动、效益优先、质量第一、精细化管理、科技赋能、共创共享”的发展理念,视为引领企业向高质量发展的主要动力。

从2019年开始,金科着力提升公司的企业文化、建设优秀团队、提升强大的创新能力、以客户为中心的产品力和服务力、强大的执行力,强大的投融资能力、重大风险防控能力、科学的战略制定能力、科学完善的体系化建设和治理能力和强大的公共关系管理等十项核心能力。

由此可见,金科的快速崛起有迹可循。在当前未见松动的市场环境下,金科提出的“六大新发展理念”和十项核心能力,或许能为房地产全业态、全领域、全产业、全城市能级的创新突围提供一个有力的范本。

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