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房企1.46万亿债务到期 今年以来已有近百家房企破产

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疫情不断发酵,房企面临压力越来越大。3月22日晚间,中国恒大公告,根据管理层目前所得的资料,预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3月23日中国恒大出现较大幅度下跌,截至收盘下跌16.89%,报收9.94港元。

统计数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。与此同时,疫情加剧行业分化,据人民法院公告网的消息,截至3月23日,已有98条房企宣布破产的公告。

龙头房企业绩承压

中国恒大在港交所的公告称,截至2019年12月31日,恒大全年度录得之核心业务净利润及净利润有所下降,其中核心净利润预期约为人民币408亿元,较去年下降约48%,净利润预期约为人民币335亿元,较去年下降约50%。对于利润下降的原因 ,恒大表示,主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转,引至交楼单价下降所导致。

根据恒大此前披露的数据,2020年的其销售目标为6500亿元,从目前来看,想要完成年度计划,有一定压力。

即使龙头企业,在这波疫情中也难免损兵折将。3月17日,万科企业股份有限公司发布2019年度报告。报告期内,集团实现营业收入人民币3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%,实现销售金额6308.4亿元;截至报告期末,集团持有货币资金1661.9亿元,净负债率33.9%。

粗略看,万科的业绩不俗,但仔细瞧,则暗藏隐忧。虽然其业绩在增长,但销售与净利增速已达近几年最低,这被市场解读作“经营绩效不及预期”“为平滑利润采用激进费用确认方式”等。业绩公布之后,万科AH股股价大幅跳水,至今跌幅均超10%。

而随着疫情不断发展,万科“压力山大”。万科总裁祝九胜表示,在销售方面,2-3月的销售金额同比减少了510亿元。对新房交付也产生了压力,以一季度为例,约有1万个客户存在交付延缓的可能性,预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付。开复工方面,比以往晚了40天,时间接近全年的四分之一。对现金流的影响也很明显,由于销售减少,销售回款也将同比减少。此外,疫情期间,还增加了防疫成本。这些都对万科未来1-2年的结算产生了一定的压力。

群益证券(香港)分析师沈嘉婕分析认为,今年1-2月,受到疫情影响,房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米,同比增长-39.9%;销售金额为0.82万亿元,同比-35.9%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,随着疫情进一步蔓延,卖不动房子的房企,终于开始面临巨大的生存问题。此外政策面继续收紧房地产,“房住不炒”依然是主基调。这让政策救市的如意算盘落空,导致房企的股价出现明显调整。

“个案的热销不代表市场真实和全面情况,整体看,市场的确存在极少数热销,但这些项目基本都是老项目后期,价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额,事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交,将预定算成签约。部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上,房企的求生欲非常浓了!”张大伟表示。

融新还旧成为常态

3月5日地产指数下跌17%,大于沪深300的14.2%。由于跌幅明显,不少房企已经明确表示要回购“护价”。比如近期,宝龙地产按最高及最低价分别以每股4.15港元及4.04港元回购100万股公司普通股,华侨城A拟回购1.2亿-2.5亿股用于公司实行股权激励计划,每股回购价格不超过8元。

相比股价打折,房企即将到期的债务,则更是让房企胆战心寒。

本月中旬,北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示,今年房企的债务压力峰值在7月份。从统计数据来看,今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托,加起来预计的债务是1.46万亿,从今年的月度分布来看,一直是逐月上升,债务压力的峰值在今年7月份。

他指出,7月份到期房地产债务是1490亿,全年合计1.46万亿,今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升,疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲击。

“对比具有代表性房企的现金流和到期债权,可以预期,他们必须要找到新的融资产品,或者是加速现金流的回笼。”巴曙松如是称。而克而瑞数据显示,受监测的95家典型房企到2020年到期的债务已达5000亿元。

为了能够顺利“过冬”,房企也是加大了融资力度,百亿规模并不少见。

3月18日,荣盛发展发布公开发行公司债券预案。本次发行的公司债券规模不超过120亿元(含120亿元),可分期发行,发行期限不超过5年(含5年),荣盛发展表示,募集资金拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构、补充公司营运资金、改善公司财务状况或项目投资等用途。

泰禾集团3月4日晚间公告,公司拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元公司债券,相关议案尚需提交公司股东大会审议。本次公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等用途。

此外,发行大额中期票据的上市房企不在少数。

3月17日,据交易所披露文件,广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册,金额合计88亿元,核准日期为今年1月21日。其中,29亿元中期票据由招商银行和浦发银行联席主承销。另外一宗29亿元中期票据由兴业银行和浦发银行联席主承销。30亿元中期票据则由中国工商银行和中信证券联席主承销。上述3宗中期票据注册额度自本通知书落款之日起2年内有效,在注册有效期内可分期发行。

从融资用途看,多数房企融资是为了偿还前期贷款。部分上市公司发行了“疫情防控债”。

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