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未入住的物业收费标准另订 《重庆市物业管理条例》明年5月起施行

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物业管理涉及千家万户,和市民生活密切相关。新修订的《重庆市物业管理条例》在重庆市五届人大常委会第十三次会议上表决通过,将于明年5月1日起施行。

条例有何变化,又体现出哪些特色?日前,市人大常委会办公厅召开法规解读会,邀请到市人大法制委主任委员邹钢解读条例。

明晰各方的监督管理责任

形成小区共治合力

邹钢认为,条例强化了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动的指导和监督职责,充分发挥乡镇人民政府、街道办事处的作用,加强对业主大会、业委会以及物业服务企业的日常监督,促进矛盾纠纷依法及时解决。

同时,条例还规定了居(村)民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,协助街道办事处、乡镇政府做好物业管理相关工作,有利于统筹推进社区治理和物业管理工作。

对于物业管理区域内的行政执法缺位问题,条例在修订过程中也予以了解决。

条例明确将物业管理纳入社会治理体系,细化物业管理区域禁止行为清单,并明确了住房城乡建设、规划自然资源等部门的监管职责分工,避免物业管理区域内行政执法缺位,形成共治合力。

突出对物业服务企业的监督

未使用的住宅物业费标准由相关部门另行制定

对于业主极为关心的物业费问题,条例规定由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等,由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。条例明确规定物业不能以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。

与此同时,邹钢认为条例加强了物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设,推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用,规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行。

规范物业管理的关键环节

车位不得出售给非业主

物业管理区域此前一直存在划分不明的情况。此次条例健全了物业管理区域划分和调整、物业承接查验等方面制度,进一步明确建设单位、物业服务企业的权利和义务。

对于业主反映问题较多的物业服务用房配置、车位车库的租售等内容进行了细化,规定车位应当首先满足业主的需要,不得出售给业主以外的单位或者个人。

条例还规定了住宅物业的建设单位应当通过公开招标选聘前期物业服务企业,同时提倡业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

物业专项维修资金和公共收益等共有资金的管理也是此次条例予以细化规范的一方面内容。针对业主大会成立前和成立后两种情形,条例对共有资金的管理作出相应规定。明确业主委员会可以开设账户。

强化对业主自治的支持与监督

解决首届业主大会召开难的难题

邹钢说,条例规定一个物业管理区域内,已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,建设单位应当公告,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业委会。

条例明确了首届业主大会的筹备组成员和职责,设定了筹备程序,细化了启动流程,一定程度上解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。

另一面,条例对业主委员会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定,以防止业主委员会滥用权利,侵害业主利益。

规范民宿发展

开民宿要需经有利害关系的业主同意

邹钢说,条例从“新兴业态、安全安宁”的角度出发,支持和规范民宿等住宿服务发展,体现合法性、有效性和规范性的统一。

条例明确了民宿业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。改变用途的,除遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意,并具备消防、安全、卫生等必要的条件,依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等主管部门办理相关手续,并告知物管。

邹钢认为,鉴于物业管理条例修订重点在于规制物业管理活动,且在国家尚未出台有关民宿(网约房)等住宿服务的专门法律法规的情况下,地方立法不宜规定过细。对利用小区住宅开展民宿等住宿服务作了原则性规定,并授权市政府制定具体办法予以规范。

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