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中国存量土地开发步入窗口期 时间红利稍纵即逝

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2019年以来,房地产市场调控趋于常态化,融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段的相继推出,明确了中央推动楼市向“房住不炒”轨道回归的决心。事实上,伴随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临,猛增长的发展模式已成为过去式,房地产进入平稳健康发展的新周期。

与此同时,中国城镇化发展迈入中后期,提高城镇化质量被摆在首位。作为新型城镇化的主体形态,城市群被认为是支撑经济增长、促进经济转型的主要空间载体,是参与国际竞争与合作的重要平台。可以预见的是,在当前及今后一段时期内,深耕现有的都市圈和城市群将是中国扩大内需及经济转型的重要引擎。

北京思源兴业房地产副总裁邢志刚在第十五届中国地产金融年会上表示,在过去二十年的时间里,中国已经成功完成了30%的城镇化率,并且在城镇化的过程中衍生出了很多行业与企业的发展机会,尤其是房地产业充分享受了城镇化的红利。但在未来十几年,中国将进入到相对低速的城镇化阶段,从高速城镇化到精益城镇化的过程,房地产企业应根据自己的经验、商业模式来修整未来的方向,找到更好的出路。

以北京为例,过去传统房地产行业通过拿地盖房,吃行业周期红利的模式已经不具备土壤,甚至河北和天津都在挤压传统房地产行业,但这里同样有着新的机会。冬奥会和雄安新区的兴建,是京津冀城市格局南北两大动力引擎,也会极大延展以北京为核心的都市圈,向南北两极形成扩张之势。在这个扩张过程中,如京西北的崇礼,已经明确要打造高端的生活居住环境,未来房地产企业销售的是服务,而不是卖房子。而雄安新区周边环绕的新城,将承接产业外溢带动的人口外溢,甚至还有一轮相应城市化的机会,房地产企业要捕捉这些机会就要有针对性的调整自身商业规划。

邢志刚表示,房地产企业经过了十几年发展以后,需要资产管理上系统化的解决方案,推动低坪效到高坪效转变。“目前存量土地开发步入窗口期,时间红利稍纵即逝,抓住机会的企业将获得新的发展空间。全国工业用地和待开发用地市场价值大概在245万亿左右,这个市场价值跟过去十五年里房地产市场价值几乎等量,未来无论是地产还是金融都应该高度关注存量资源的企业、存量资产的项目。”邢志刚说。

当代置业执行董事兼总裁张鹏也看好存量土地开发的价值。他认为地产行业已经从单纯跑马圈地发展到了精耕细作的阶段,随着地产企业整体的净利润在不断下降,很多企业过去以空间规划为主业,现在要回归到产品上,以研究产品连接平台,做好服务。曾经做“深淘滩”的地产公司现在要开始思考第一增长曲线之外的第二增长曲线,把第二增长曲线形成可持续的盈利模式。

“现在中国既有的600亿平方米建筑存量全是高耗能建筑,真正节能、数字化、人工智能的建筑很少,这个市场的容量还没有被挖掘,仍旧非常初级。我们一直在试图寻找能源、环境、人的舒适度三者能够和谐的建筑,这种好房子的定义很简单,质量应该是地产的自尊心和生命线,绿色健康是核心,数字互联是趋势,改造现有房产做到这三点,让居住者感到幸福,房地产企业还要奋斗十五年。”张鹏说。

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