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土地市场成交趋淡态势延续

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近期,全国主要城市土地推出量和成交量均出现较明显下滑,延续近几个月来成交转淡趋势。不过,2019年上半年土地市场成交火爆,使得今年以来土地市场累计成交额相比去年依然大幅增长。

从上市房企陆续发布的10月份销售业绩和拿地情况看,不少房企四季度以来拿地态度依然积极。部分房企趁土地市场趋冷,低溢价“捡漏”拿地。此外,在拿地及偿债双重资金需求压力下,不少房企近期陆续发布大额海外融资计划。近几个月来房企海外融资金额屡创新高。

土地市场转淡

中指研究院数据信息中心监测显示,2019年11月4日至11月10日,全国40个主要城市土地推出量环比增加60%,成交量环比减少49%,土地出让金总额相比上周减少42%。其中,一线城市土地供应量整体收缩,合计推出12宗,相比上周减少7宗;成交总金额为43亿元,比上周减少155亿元,土地成交量价齐跌。

近几个月来,土地市场成交持续转淡。克而瑞研究中心数据显示,2019年10月新房、二手房以及土地市场延续9月低迷走势,重点城市新房成交量同比、环比均双降。其中,杭州、宁波、徐州等城市成交显著缩量。土地市场成交量价齐跌。截至10月底,全国300城经营性土地共计成交2717幅,相比上月下降18%,同比减少8%;成交建筑面积总计15446万平方米,同比下降17%,环比下降22%。土地成交价格方面,10月份土地成交金额合计3095亿元,环比下跌38%,同比下跌16%。土地成交平均溢价率为7.9%,与上月大致持平。

值得注意的是,重点城市土地流拍情况得到明显改善,流拍幅数相比上月大幅减少。克而瑞研究中心指出,10月土地流拍情况有所改善,从重点监测的城市看,当月流拍幅数较上月大幅减少,流拍率呈现下降趋势。

受上半年土地市场火爆影响,截至目前全年土地成交数据依然乐观。中原地产数据显示,截至11月6日,2019年以来50个大城市合计卖地3.48万亿元,同比上涨17.5%。10个城市土地出让金额超过1000亿元。其中,杭州市合计出让土地金额达到2427亿元,位列第一;上海地区土地出让金额达到1556亿元,苏州地区土地出让金额达到1542亿元,分别位居第二和第三。武汉市、南京市、北京市、天津市等土地出让金额均超过1000亿元,同比增幅超过10%。在50个城市中,超过7成城市2019年以来卖地金额同比上涨。

中原地产首席分析师张大伟称,2018年土地市场出让限制过于严格,多数房企在2019年迫切需要补充土地储备。2019年以来,多地土地市场约束条件相对减少,部分城市的土地限价、保证金、配套保障房等都有所调整。叠加部分城市楼市限价政策微调,使得开发商拿地积极性提高。从地区热度看,房地产企业把更多资金投入到一二线城市。这也是一二线城市土地市场升温的主要原因。

部分房企拿地积极

从上市房企的情况看,四季度以来一线梯队企业销售业绩创新高,同时拿地态度普遍较积极。

以万科A为例,公司10月份共实现合同销售面积271.3万平方米,合同销售金额433.8亿元;2019年1-10月份,公司累计实现合同销售面积3332.9万平方米,合同销售金额5189.9亿元。自2019年9月份销售简报披露以来,万科A新增加开发项目16个,合计权益建筑面积374.7万平方米,合计权益地价155.19亿元。

从拿地区域看,销售金额在千亿级别的房企,近期仍然以布局一二线热点城市为主。以招商蛇口为例,10月公司实现签约销售面积86.26万平方米,同比增长18.72%;实现签约销售金额170.61亿元,同比增长2.48%。2019年1-10月,公司累计实现签约销售面积919.29万平方米,同比增长46.13%;累计实现签约销售金额1791.01亿元,同比增长34.76%。

自2019年9月销售及购地情况简报披露以来,招商蛇口共新增9个项目地块,多数位于一二线热点城市。其中,上海崇明区共有两宗地块,成交总价分别为6.1亿元和22.36亿元,均拥有项目33%的权益。昆明市有两宗地块,分别位于滇中新区和晋宁区。南京市有一宗,成交总价为31.4亿元,公司控股子公司拥有项目55%权益。三亚市深海科技城启动区有一宗地块,成交总价为5.08亿元。

从企业近期拿地的情况看,不少房企进一步巩固本土发展地位。以荣盛发展为例,作为河北省廊坊市本土开发商,公司在10月份销售月报中披露,2019年10月16日,全资下属公司香河荣信房地产开发有限公司在廊坊市香河县自然资源和规划局举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中,以2.67亿元取得廊坊市香河县2019-110号地块的国有土地使用权。廊坊市香河县2019-110号地块位于廊坊市香河县京哈高速公路南侧、百家湾排干西侧,出让面积5.03万平方米,土地用途为居住用地,用地期限为70年。

克而瑞机构认为,受土地市场持续低位运行的影响,百强房企拿地总体保持理性,拿地溢价率显著回调。以恒大为代表的龙头房企近期拿地多以底价成交,几乎没有出现高溢价成交的地块。预计2019年年底之前,房企拿地将继续保持理性和谨慎,控制土地成本将成为关键,“逆周期”拿地的关键在于价格是否合理。

这一说法在不少头部房企身上得以验证。以融创中国为例,公司9月24日以30.9亿元竞得上海青浦住宅用地,溢价率仅为0.6%。融创中国此前表示,严格控制投资节奏。

海外融资规模持续攀升

在拿地及偿债双重资金需求的压力下,不少房企近期陆续发布大额海外融资计划。据中国证券报记者不完全统计,仅11月以来,就有十余家上市房企发布海外融资计划,融资金额接近30亿美元。

最近几个月房企融资规模呈现持续攀升态势。8月份房企海外融资达15.8亿美元,9月份达37.97亿美元,10月份则高达50亿美元。

部分房企融资利率较高。以德信中国为例,公司11月12日公告,拟发行1亿美元额外优先票据,额外票据的年利率为12.875%,自2020年2月6日开始每半年到期支付一次。公司将使用额外票据发行的所得款项净额为其现有债务进行再融资及用作一般公司用途。

部分房企近期连续发布融资计划,且涉及金额较大。以佳兆业集团为例,公司11月4日公告,拟发行2023年11月12日到期的3亿美元优先票据,票面利率为11.95%。11月5日公司公告,拟额外发行2023年到期的1.5亿美元10.875%的优先票据,拟将额外票据发行所得款项净额用于现有债务再融资。

中原地产首席分析师张大伟认为,整体看房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。美元债是部分房企的重要资金补充,对缓解企业融资有很大好处。2019年下半年以来,房企受融资额减少的影响,拿地态度普遍转淡,房企之间抢地现象逐渐减少。对于高负债率的中小型房企而言,未来融资难度将加大。相比之下,大型房企融资受困影响相对有限,这些房企在拿地成本和拿地规模方面都有优势。

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