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房贷利率又松动了?没有未来还可能持续上行!

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近日,有消息称近期北、上、广、深四大一线城市房贷利率相继出现松动迹象,引发市场关注。楼市是否又将重启“牛市”?

21世纪经济报道记者采访多位一二线城市房贷业务和房地产中介业务人士发现,自新版LPR利率执行以来,普及范围逐渐增大,从一线城市到二三线城市,从大行到股份行、再到城农商行逐渐普及,存在一定的房贷利率调整趋势。但这一轮调整截至目前,房贷未见明显的松动趋势。

房贷利率多有上行

融360发布的《2019年9月中国房贷市场报告》中指出,10月8日后,一线城市中,北京、上海和深圳地区除了极个别银行外,全部执行新定价方式,广州地区只有不到半数的银行开始执行新政。二线城市中,天津、青岛、无锡、厦门、石家庄、郑州等地区的绝大多数银行也已经开始按照LPR方式来报价,不过报价的规范程度和利率加点可能仍需进一步完善,二三线城市可能在利率调整和报价口径等方面,需要更长的过渡时间。

上述报告认为,综合来看各重点城市在采用LPR方式进行报价后,主流水平与之前相比保持一致或略有上涨。相比首套房贷款利率2个BP以内的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些,最高为6BP。

而据LPR新版利率执行后十余天,各大城市具体房贷利率调整情况如何?

此前有传深圳市房贷利率有所松动,当地一位房地产中介告诉21世纪经济报道记者,10月8日后,深圳主流银行按照新的LPR首套利率5.15%,二套5.45%,按照这个标准计算,首套房贷利率略有上浮,影响不大,二套有所上浮。

针对近期深圳市部分银行房贷利率松动的消息,上述中介指出确有其事,但主要是之前没有执行这一标准或有更多上浮的银行,目前基本都执行了这套标准。未见更多下浮调整迹象。

对于利率调整后对楼市的影响,目前银行房贷业务一切正常,额度也较为充裕,一般一个月内可以完成放款。

北京一位房贷业务人士指出,新利率执行后,算法跟之前不一样,结果上看利率并未减少,反倒略有增加。比如,主流标准首套购房原来利率是5.39%,现在是5.4%,对于普通购房者来说意味着月供大概每月增加十几块。

上述房贷业务人士指出,目前没有感受到房贷利率下行或进一步松动的迹象,同业中暂时没有听说有执行更低标准利率。

华南某股份行珠海分行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,目前未有利率下行迹象,珠海房市也保持平稳。

对于未来趋势,融360大数据研究院分析师李万赋指出,在信贷额度紧张和严控楼市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而且,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新动作,会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化。

利好刚需因素出现

虽然市场和分析人士多认为,未来房贷利率存在进一步上行可能,但对于刚需购房者而言,楼市也存在不少利好消息。

10月23日,深圳举行2019年10月公共住房项目集中开工活动。在全市范围内开展公共住房建设行动,大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房,位于原特区内的公共住房项目最高售价低于5万/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2-3万/平方米左右,均远低于同类地区商品房售价。

根据2018年8月深圳市政府正式出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向2035年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。以进一步稳定市场预期,破解大城市住房困难困局。

根据深圳相关建设规划,在各类住房当中,公共租赁住房占住房供应总量的20%左右,建筑面积以30-60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

此外,北京、上海、广州等一线城市和长沙、武汉、泰安等二三线城市也在加大公共住房探索与建设,也将进一步平衡和改善楼市供需。

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