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房产“猪事”要闻丨9月14日-9月20日新闻集锦

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9月14日-9月20日,重庆房产市场都有哪些重要事情发生呢?网易房产重庆特别整理报道,以下消息值得关注~

1.20198月份商品住宅销售价格变动情况新鲜出炉

9月17日,国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此,国家统计局城市司首席统计师孔鹏进行了解读。

2019年8月份商品住宅销售价格变动情况新鲜出炉

一、一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落

7月30日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月份,房地产市场总体延续平稳态势。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落

初步测算,8月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。

来源:国家统计局

2.2019中国房地产企业品牌价值50强”揭晓

9月19日,“2019中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”在云南抚仙湖举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第九年开展此项活动。

榜单分析:

强者恒强10强排名分布基本稳定

根据测评报告,中海地产集团有限公司(中国海外发展有限公司)、恒大集团和万科企业股份有限公司分别以629亿元、541亿元和467亿元品牌价值,继续蝉联2019中国房地产开发企业品牌价值排行榜前三强,保利、碧桂园、华润置地、龙湖、融创中国、广州富力、华夏幸福分列四到十位。

从近两年中国房地产开发企业品牌价值10强榜单来看,2018年到2019年行业前十强企业换榜率为0,仅名次前后有所变化,品牌企业凭借强劲的销售表现和运营能力持续占据领先优势。

从区域分布来看,品牌价值50强企业主要由华东、华南企业区域占据,且两个区域占比相差不大。前10强中,华南区域房企独大地位不减,总计有7家,其余3家为华北房企。11-20强则为华东和华南房企。华北、西南、华中区域房企多数位于在21-50强之间,且西南品牌房企进入榜单数量较少。

从资本角度看,上市房企依旧保持强势地位,前10位房企均为上市房企,品牌价值显现连年增长态势。非上市房企数量同2018年一致,均为10家,以融侨、祥生等为代表的非上市房企,通过稳健的经营布局,对产品的精耕细作依旧跻身品牌50强。

品牌成长分析:

发展平稳有序?房地产企业品牌价值持续增长

测评报告指出,2019房地产开发企业品牌价值50强的均值为177亿元,20强的品牌价值均值为279亿元。企业品牌价值总体呈现稳步增长的态势。这主要得益于近年来房企业绩的持续良好表现,同时作为企业公民承担了更多的社会责任。

从品牌价值的增长速度看,2015-2019年,品牌50强房企的品牌价值均值平均年增长率为12.12%,品牌20强房企品牌价值均值平均年增长率为10.67%。不过,随着行业整体从高速增长转变为有质量的增长,房企品牌价值增长速度有所放缓。2019年50强品牌价值增长率为7%,20强品牌价值增长率为4%,增速较2018年分别下降5%和8%。

从各梯队品牌价值区间分布来看,品牌价值在200亿以上的第一梯队企业数量为14家,占比为26%。品牌价值在100亿到200亿之间的第二梯队企业有30家,占比为57%,较2018年增长15%。从近五年的数据来看,第一梯队的品牌房企数量趋于稳定,第二梯队的品牌房企持续扩容,从2015年的26%持续扩大到57%。

房企品牌价值的持续增长,也使得优势品牌房企持续保持领先。在经济运行面临外部不确定性和自身下行的压力背景下,龙头房企凭借品牌和规模优势,营收能力持续保持强势。从数据来看,10强企业2018年超额收益均值的增长率为58.34%,20强企业的超额收益均值的增长率为28.22%,50强企业的超额收益均值的增长率为35.16%。

品牌特征分析:

品牌特征梯度分化?企业布局策略各有侧重

作为第一档次的品牌,龙头企业经历数轮经济与房地产周期后,自有资金充沛。这些企业往往直接外延并购相关领域的成熟品牌,从而实现新业务的扩张。如恒大提出“新恒大、大战略、大格局”的构想,将房地产开发作为产业布局的基础,将高科技产业作为产业布局的龙头。万科作为“美好生活场景师”,布局商业地产、物流。融创则从万达购买了大额资产包,目标成为中国美好生活整合服务商。

第二梯队的中部企业,则对于品牌建设的需求较为迫切。从业绩的增长来看,该排名分段企业2018年流量金额的增速同比平均值为42.77%,高于排名前十企业的均值28.41%。品牌建设内容主要强调自身产品品质,同时引入美好生活概念以寻求业务拓展。

此外,从品牌市场分布来看,其作为品牌价值的重要参考指标,一定程度上反映了企业品牌的广度。随着排名分段的提高,进入城市的平均数量也相应提升。所以,一定数量的城市布局是提升品牌影响力的必要保证。但是布局城市数量与超额利润、企业品牌价值并非简单的线性关系。

品牌效应分析:

溢价效应渐稳 融资成本优势明显

品牌价值带来的溢价效应及成本优势受到诸多房企的重视。一方面,消费结构的升级倒逼房地产行业逐渐走向精细化。另一方面,在整体行业“强者恒强”的背景下,具有高知名度的房企推盘动向可以获得消费者更多的关注度,品牌给消费者带来的情感价值大大提高客户对产品、对企业的认可度和忠诚度,从而形成连锁效应,这也使得消费者更愿意付出高溢价。

从房企的角度来看,提高销量和利润,加强盈利能力,提升市场份额也与企业品牌有着重要的关系。首先,大型房企积极提高产品质量,建立品牌经营的基础,其次,房企以差异化赢得消费者青睐,不断提高品牌价值。良好的品牌不仅是房企最好的宣传,企业品牌的附加值不但会给企业带来更高的盈利,还会提高企业溢价能力。2019年50强品牌房企,就其品牌价值与其2018年的销售金额数据进行相关性分析得知,品牌价值优势区的房企数量和销售金额增加的企业均较上年有所增多且呈现上升趋势。

融资方面,由于境内外融资环境趋紧,加强金融监管去杠杆,上市房企或者实现双平台上市的房企,其品牌影响力更强,融资渠道更为广阔。在融资成本方面,由品牌房企的平均融资成本可见,大型企业能保持较好的风险防范能力,同时拥有更强的融资能力和成本管控能力。此外,品牌房企积极拓宽融资渠道,与大型金融机构建立长期稳定的战略合作关系,优化公司债务结构,为后续经营获取足够的资金保障。

品牌策略分析:

提升内核增高效能 品牌维护理念升级

随着房地产行业由粗放发展逐渐向精细化过渡,良好的品牌对房地产企业形成了正向的推动力,故品牌化逐渐成为行业发展趋势。因此,品牌房企在战略调整、内部经营管理、产品线、多元业务拓展、品牌延伸合作等方面积极拓展和创新。

品牌房企积极提升内核竞争力,实行“均好”有效管理并向高质量发展。内部管理方面,品牌房企更注重利润、回款等方面,通过细化激励政策,管控运营进一步下沉到核心人员。人才计划管理方面,品牌房企不断提高人均效能,加强复合型人才的培养,品牌房企的人才计划也偏好于年轻化、高学历化。

在“房子是用来住的,不是用来炒的”和因城施策的政策基调下,融资监管趋严,房地产行业分化明显。在此形势下,营销手段重要性凸显,企业需加快产品去化,提高案场转化率。品牌房企通过内部管理、提高前策能力、品牌维护,营销标准化等方法实施加码推进,加强营销力。

近年来,房企加重了对品牌的维护,受限价影响但整体房屋成本不减,部分企业出现了相应质量问题而形成了部分地区维权事件。但是,品牌房企依旧保持对产品不降质、不减配,将精品推向市场。数十家企业连年发布企业社会责任报告,针对不同主体履行相应的企业责任,以实际行动向社会回馈,并制定从管理、设计、施工、检测、交付等一系列的相关标准体系。

品牌趋势分析:

强势品牌扩大优势 多元业务渐趋理性

2019年上半年行业进一步分化,市场份额延续上年的趋势向大型品牌房企集中,强势品牌扩大优势,头部房企集中趋势延续,中小房企面临淘汰,截止7月约有265家企业破产。强势品牌强者恒强效应继续放大,同时龙头品牌房企在营销上发力,使得房地产行业集中度继续提升。

并购重组方面,由于上半年融资政策收紧,不少中小房企不得不出售优质项目。对品牌房企来说,在土地一级市场溢价的情况下,通过并购能获得不少优质项目,成本相对较低,而且部分项目已处于开发过程中,可以有效提升接盘房企的项目开发周期,形成快速销售。

与前几年继续探索相比,品牌房企在多元化业务上更加理性务实,部分退出了非房地产主业。经过几年实践后,房企逐渐认识到多元化并不容易实现,大多数房地产多元业务创造的收入相对主业占比很小。但也有部分品牌房企在细分领域继续深耕,但房地产开发依旧是这些更名企业的主营业务,营业收入占到房企收入的绝大部分。

行业发展进入下半场,在近几年取得规模扩张之后,部分房企寻求战略调整,放慢发展速度,关注管理、品质、服务,以实现有质量的稳步发展。此外,随着品牌房企多元化发展逐步深入,不少企业逐步向运营商转型。企业业务航道持续扩容,企业战略定位逐步由单一房地产开发业务向多元化经营转型,反映在品牌建设上,企业在品牌定位、品牌形象上不断升级,企业标志换新,企业更名不断,企业品牌升级趋势不减。

品牌赋能效应:

供应链助推高质量发展

此次测评成果发布会还发布了2019中国房地产供应商技术创新力、渠道管理力、环保贡献力等品牌5强榜单。测评报告指出,受到房地产市场增速放缓影响,与房地产密切相关的供应链企业多数面临健康可持续增长的压力。原材料成本波动,多省市环保政策落地,不合规的企业加速清退,各行业经营呈现不同程度的“分化”。而房地产供应链产业链长,存在供应链整合能力低、服务能力不均等一系列痛点。在消费趋于理性,房地产市场从“卖方市场”转向“买方市场”,如何通过品牌供应商为项目赋能,达到提升质量、优化成本的合作目标,也是房地产企业在新市场周期筛选供应商的关键。

当前,对房地产建筑业供应链品牌的研究,“量”与“质”并重。同时更着眼于阳光合作的契约精神,推动产业健康有序发展。为此,中国房地产测评中心还计划联合优采平台推出《中国房地产500强开发企业配套典型行业供应链履约信用评价研究报告》,报告将融汇优采房地产供应链大数据和仟金顶供应链服务相关数据模块,以及对行业企业的运营维保、社会责任和舆情等方面的监控进行编纂,为行业树立典型的诚信标杆,也从一定角度为房企和消费者采购供应商产品和服务做出有价值的参考。

来源:证券日报网

3.8月房贷利率呈上升态势 首套平均利率为5.47%

近日,融360大数据研究院发布的《2019年8月中国房贷市场报告》(简称《报告》)显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个基点;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个基点和93个基点,均远高于新政规定的利率下限。

《报告》显示,首套房方面,8月份有17个城市房贷利率水平有所上涨。一线城市中,8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨4个基点,其他城市维持上月水平不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨,沈阳本月涨幅高达23个基点。综合来看,与6、7月相比,8月房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度,均呈现出上升态势。

融360大数据研究院监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%,116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。融360分析师李万斌表示,新规执行后,这些银行都必须上调房贷利率水平,进而会带来一些城市房贷利率水平的进一步上涨。从目前数据来看,上海、厦门和天津的整体房贷利率水平尚低于新规下限,面临着上涨压力。

李万斌认为,目前已经有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价,但报价方式调整对实际房贷利率的影响不大。近期,央行降低存款准备金率,将带来银行融资成本的下降。但不管是降准措施,还是LPR新报价机制的推出,最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段,短期来看,这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本,房贷利率下降的可能性不大。

此外,近期LPR新报价机制、个人住房贷款新政出台,未来个人住房贷款利率将会参照LPR进行定价。李万斌称,理论上说,倘若LPR水平下降,最终会带来房贷利率水平的下降。但这只是全国统一的房贷利率最低下限水平,各省级实际执行水平还需要根据当地的房地产市场形势,进行再次加点确定当地下限,优先保证新定价机制不会给房地产市场带来大的影响。

李万斌认为,整体来说,目前虽仍处在过渡期,但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制,部分银行房贷利率实际水平和原来保持一致,即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减当前LPR水平倒推得出;部分银行则完全依据LPR加点进行报价,但实际执行利率也和之前变化很小,多数可能是由于银行为方便管理,进行整数位加点带来的偏差,房贷利率水平将基本保持稳定,对用户利息支出不会有太大影响。

《报告》预计,过渡期内,会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后,开始对新增房贷使用LPR来报价。随着新定价机制的逐渐成熟,各银行普遍都会对LPR进行整数位加点,而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理接受范围之内。而且,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上会比较顺利。

来源:证券日报网

4.1-8月重庆房地产开发和销售情况公布

一、房地产开发投资完成情况

1-8月,重庆房地产开发投资2829.97亿元,同比增长7.5%,增速比1-7月回落0.5个百分点。其中,住宅投资2056.73亿元,增长10.2%,增速比1-7月提高0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.7%。

1-8月,房地产开发企业房屋施工面积25862.05万平方米,同比增长4.9%,增速比1-7月回落0.7个百分点。其中,住宅施工面积16948.08万平方米,增长5.2%。房屋新开工面积4398.78万平方米,同比下降6.1%。其中,住宅新开工面积3023.18万平方米,同比下降9.5%。房屋竣工面积2113.36万平方米,同比增长24.8%。其中,住宅竣工面积1407.02万平方米,增长36.5%。

二、商品房销售情况

1-8月,商品房销售面积3986.19万平方米,同比下降8.5%。其中,住宅销售面积下降6.1%,办公楼销售面积下降41.2%,商业营业用房销售面积下降24.0%。

来源:重庆统计信息网

5.金科、金辉5.55亿联合竞得西永土地

昨日,重庆主城区2宗地公告到期出让。西永地块被金科+金辉以总价5.55亿元,楼面价7023元/㎡拿下。静观地块被协信以总价1.29亿元,楼面价3115元/㎡拿下。

竞拍速递

5.55亿元 金科+金辉拿下西永地块 协信摘牌静观地块

沙坪坝区西永组团
地块位置:沙坪坝区西永组团L分区L49-1/07号宗地

用途:二类居住用地

土地面积:52683㎡

土地面积:79.02亩

建筑面积:79024.5㎡

容积率:1.50

起始总价:47174万元

起始楼板价:5970元/㎡

起始净地价:597万元/亩

保证金:9435万元

公告到期时间:2019年9月19日

成交总价:5.55亿元

成交楼板价:7023元/㎡

成交净地价:702万元/亩

成交单位:金科+金辉

成交方式:拍卖

5.55亿元 金科+金辉拿下西永地块 协信摘牌静观地块

北碚区静观组团

地块位置:北碚区静观组团C分区JG-C8-1/03、JG-C9/03号宗地

用途:二类居住用地、商业用地

土地面积:48664㎡

土地面积:73亩

建筑面积:41453㎡

容积率:0.85

起始总价:12913万元

起始楼板价:3115元/㎡

起始净地价:177万元/亩

保证金:2583万元

公告到期时间:2019年9月19日

成交总价:1.29亿元

成交楼板价:3115元/㎡

成交净地价:177万元/亩

成交单位:协信

成交方式:挂牌

西永地块分析

资料显示,此次出让的地块位于西永一纵线快速路东侧,西尊路道路南侧,金科天宸与中建瑾和城之间。本次出让的地块占地面积约79.02亩,可建筑体量在7.9万方左右,整体容积率较低,适合打造洋房、别墅等高端产品。从区域整体规划来看,是西永片区位置较为核心的地块。

锐理数据现场踩盘发现,地块高于一侧的一纵线路,但是与另一侧平行,主要由小丘和平地组成。因此地块内部存在着部分高差。整体呈现出北高南低的走势。地表之上有少量农作物和植物,无建筑垃圾。地块在主干路两侧,来往大车多,噪音有些大。

5.55亿元 金科+金辉拿下西永地块 协信摘牌静观地块

从板块整体情况来看,目前西永的开发建设已经进入中期,前期城建规划已经落实,部分楼盘已经交房并开始入住。周边生活配套正在兴起。形成建筑群和规模化居住区,地块可在短期内享受到区域成熟红利。且锐理在地块现场看到,西永周边还有大量可供开发的土地,未来发展可塑性强。

但从开发角度来看,地块周边众多高端改善项目的一方面有利于区域整体的品质提升,同时,可能会有形成一定程度的竞争。

从交通情况来看,地块四周道路交通网络已经建成通车,自驾可迅速通达全城。在公共交通方面,地块步行10分钟为尚家冲公交站,途径290路公交车,可无缝换乘轨道1号线微电园站。且西永地势较平,锐理在微电园站周边看到大量共享单车,该区域居民可轻松实现换乘,公交便捷度高。

周边配套方面锐理数据在地块现场看到,地块西南边为金科、龙湖项目组团,该项目已经交房并开始入住,小吃,饭店、超市、便利店等商业体,正在逐步成型。地块再向南500米为首创光和城项目,该项目内设有商业街,目前已经开业的有饭店,超市、便利店等商业,应该能够满足周边居民生活需要。

在教育方面地块5公里范围内,有永祥实验一小、重庆大学城第三中学校、重庆大学城第三中学。在医疗方面,该地块离重庆医科大学附属大学城医院直线距离5公里。

据了解,地块周边3公里内目前有多个在售项目。包括华润公园九里、中建瑾和城、远洋山水赋、美的金科郡、金科天宸、龙湖开元、融创万达文旅城等。项目产品业态丰富,新房竞争大。

来源:网易房产重庆

6.主城供应两宗商业用地 大渡口、沙坪坝优质地块上线

今日,根据国有建设用地使用权公开出让公告,重庆市规划和自然资源局决定,供应2宗商住用地。其中1宗位于大渡口区大渡口组团,为商业用地,楼面价6474元/㎡;1宗位于沙坪坝区沙坪坝组团,为二类居住用地,楼面价均为6913元/㎡。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,现对以下拟供应宗地予以公告,公告时间为:2019年9月20日12:00-2019年10月10日12:00。

房产“猪事”要闻丨9月14日-9月20日新闻集锦

大渡口区大渡口组团
地块位置:大渡口区大渡口组团D11-1(部分)号宗地?

用途:商业用地

土地面积:4777.05㎡

土地面积:7.17亩

建筑面积:22278.3㎡

容积率:4.66

起始总价:14424万元

起始楼板价:6474元/㎡

起始净地价:2013万元/亩

保证金:2885万元

公告到期时间:2019年10月10日

房产“猪事”要闻丨9月14日-9月20日新闻集锦

沙坪坝区沙坪坝组团

地块位置:沙坪坝区沙坪坝组团M分区M13/05、M15-1-2/07号宗地

用途:二类居住用地

土地面积:30146.3㎡

土地面积:45.22亩

建筑面积:69337㎡

容积率:2.30

起始总价:47933万元

起始楼板价:6913元/㎡

起始净地价:1060万元/亩

保证金:9587万元

公告到期时间:2019年10月10日

来源:重庆锐理数据

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