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8月份住房市场报告出炉 房价涨速相对平稳租金上涨乏力

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日前,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年7月份纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年8月份《中国住房市场发展月度分析报告》。

从房价看,报告认为,2019年7月份,核心城市房价涨速较上月略有上升,但仍处在相对平稳区间。从二手住房成交量指数看,在房价涨速略有回升的同时,核心城市二手住房成交量从高位继续快速下滑。具体而言,北上广深四个一线城市房价涨跌幅缩小,市场进一步趋于平稳。准一线城市房价涨跌幅也进一步收窄。二线城市房价稳中略升。三四线城市房价涨速总体略有扩大。

从租金市场看,核心城市住房租金的季节性上涨接近尾声,一线城市周边的房价租金比相对较高。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在5月份-6月份季节性上涨之后,7月份涨幅有明显减缓。住房租金上涨乏力,使得部分城市住房投资回报率仍远低于合理水平,这也从另一个侧面反映了部分城市房价与当地收入水平的脱节。此外,由于租金涨速不及预期,部分长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

从房价租金比看,一线城市的周边卫星城市房价租金比相对较高。厦门、廊坊、南通、保定、惠州5城市房价租金比分别位列样本城市前5位。其中除了厦门具有外侨需求这一特殊因素外,另外4个城市的高房价租金比都与一线城市投资需求溢出有较大关联。这几个城市都是一线城市周边的卫星城市,来自一线城市的住房投资需求外溢,使得这些卫星城市的房价脱离了当地收入水平。而一线城市本身,房价租金比并没有达到相对特别高的水平。房价租金比前10位的城市中,也没有一线城市的进入。

报告提出,经过近二十年的快速发展,当前住房总量供应较为充分,住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨,但由于住房供给规模的持续增加,不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降,部分三四线城市房价存在一定的波动风险。尽管如此,由于信息不充分,房价上涨预期并未有根本性改变,住房投资投机冲动仍然普遍存在。为降低市场风险,需要进一步增强住房供求信息的透明度,多方稳定房价预期,降低潜在的住房投资投机冲动。

从房地产业与实体经济的关系看,报告认为,住房的跨区域投资投机在推高了目标城市房价的同时,也显著增加了当地的生产生活成本。脱离本地收入水平的房价影响了人才的流入,挤压了当地实体经济的发展空间。这需要完善普通商品住房限购政策,进一步堵塞房地产跨区域投资投机的渠道。有条件的城市,可以考虑将具有实际居住功能的商业公寓也纳入限购范围。明确并保障普通商品住房在总供给中的比例,同时可因地制宜适度放开高端住宅市场。创新人才住房政策,有条件区域可建立人才租购房绿色通道,以此降低高房价对人才及创新创业的挤出效应。

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