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房企策略分化 土地市场或迎新一轮洗牌

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8月16日,财政部公布的《全国政府性基金预算收支情况》显示,今年前7个月,全国地方政府性基金预算本级收入中,土地出让收入同比增长3.1%。不过,从企业拿地情况看,国家统计局最新统计数据显示,今年前7个月,土地出让市场有所遇冷。这导致房企拿地出现分化,部分往年拿地积极的房企减缓土地储备规模,部分房企却逆势而上,拿地凶猛。此外,非一线城市土地出让流拍情况时有出现。业内人士称,在紧调控趋势下,房企出于自身规模和融资成本的考量,而做出策略上的不同抉择。中长期来看,这或引发土地市场甚至是房地产市场新一轮洗牌。

逆势而上还是收缩战线

国家统计局最新统计数据显示,前7个月,房地产开发企业土地购置面积为9761万平方米,同比下降29.4%;土地成交价款为4795亿元,同比下降27.6%。

一些企业在整体土地市场出让规模收缩时逆势而上。

以港中旅为例,从6月拿下北京亦庄相关限竞房地块后,相继在宁波、即墨等地成功竞得地块。宝龙地产也逆势而上,自7月首入浙江湖州后,相继在上海、宁波、无锡等地摘得住宅或商用地块。

“在传统的房地产市场,拿地规模和质量,决定房企的发展前景。‘融资—拿地—开发—销售—回款’,这是一些区域房企近些年迅速成长为全国性房企的不二法门。”北京某房企人士对中国证券报记者表示。

尽管在紧调控周期中,房企拿地遭遇融资成本高企、拿地限制增多以及销售回款预期不明等困难,但部分房企却逆势而为。对此,业内人士表示,紧调控周期中,仍然有一些企业可以获得较为便宜的融资,加之企业经营策略有意向全国拓展,在土地出让总体遇冷的情况下逆势出击,反而有较好的收获。

今年以来,龙头企业似乎也不想减少拿地的规模。中指院日前发布的《2019年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示,从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创中国占据榜单前三位。其中,碧桂园、万科拿地金额均突破千亿元。

尽管全国房地产市场进入紧调控周期,但2017年、2018年,全国性扩张土地储备,依然是许多房企做大做强的“明招”。不过今年以来,特别是进入7月、8月,随着土地出让市场整体收缩明显,企业拿地节奏趋于放缓,有一些企业也收缩了拿地规模。

近日,有房企一份内部文件称,2019年下半年原则上暂停拿地工作。而新城等企业,因自身原因出让存量土地开发资产,缩减拿地规模。

非一线城市土地流拍频现

梳理近期的土地出让市场,一些新信号也值得注意。尤其是,非一线城市土地出让流拍情况时有出现。

8月16日,嘉兴桐乡市出让2宗商住用地,总起价7.09亿元,地块分别位于经济开发区和石门镇。最终,位于经开区的土地流标。8月,济南、昆明、合肥等城市,也相继出现土地出让的流拍现象。

业内人士称,相较于往年,今年非一线城市的房价受到持续严控,加之价格上涨空间有限,影响土地市场出让,部分地段偏远、配套不佳的地块,容易无人问津。“这与前几年非一线城市土地出让抢翻天的局面截然不同。”

销售数据也佐证非一线城市房地产市场的前景不明。易居研究院最新数据表明,在易居研究院监测的全国40个城市中,18个三四线城市7月份新建商品住宅成交面积环比下降12%,同比下降4%。其中,7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)7月份新建商品住宅成交面积环比下降19%,同比增长2%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市7月份新建商品住宅成交面积环比下降7%,同比下降8%。

业内人士预计,随着近期政策面关于房地产的论述继续从紧,今年剩余的4个多月,土地市场或将迎来新一轮紧缩。

“好的地块疯抢,资质平平的地块无人问津,或许会在今后频繁出现。”上述房企人士表示。

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