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7月房价风向:二线城市“抬头” 20城二手房下行

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“最近又开始刷手机了。” 8月15日,成都一家创业公司的工程师拓安(化名)告诉21世纪经济报道记者。

拓安说的“刷手机”,其实是指看链家等房产交易APP。拓安说,2017年底他刚入职时,因为周边同事都是入职没多久的大学生,“刚需”逼迫下都对买房十分热衷。在一位已经“上车”的同事带动下,大家都下了不少相关APP,经常在工作之余翻看。不过,在成都多次加码调控后,大家一度对此兴味索然。

不过,拓安注意到,随着不少同事被“限购”的期限已过,已经有了购房资格,再加上最近有不少成都市场“触底回暖”的消息传出,让他和不少同事开始蠢蠢欲动,“我自己也准备国庆后开始着手看房”,拓安说。

8月15日,国家统计局发布70城房价数据。数据显示,上半年北京等一线城市楼市回暖后,不少二线城市在7月开始复苏,涨幅开始靠前。

以成都为例,统计局数据显示,7月,成都新房价格环比上涨1.3%,在70个城市中位列第5,排名位于成都之前的,还有厦门和西安两个二线城市。对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,一线城市由于供应放量,表现将明显好于去年同期;二线城市下半年总体保持平稳,供应放量的二线城市下半年表现将好于去年,比如南京、武汉和苏州;三四线城市下半年仍将保持回落态势。

部分二线楼市松动

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读7月份商品住宅销售价格变动情况时表示,7月份商品住宅销售价格涨幅总体稳定。

从房价上涨和下跌的城市数量看,7月,房价上涨的城市数量为60个,相比6月份的63个有所减少。

具体来看,新建商品住宅方面,一线城市房价环比上涨0.3%,涨幅比上月略有扩大;二线城市房价环比上涨0.7%,涨幅有所回落;三线城市房价环比上涨0.7%,涨幅不变。此外,还有20个城市开始出现二手房价格环比下降。其中,不乏北京、天津、青岛等热点城市。

二手住宅方面,一线销售价格环比上涨0.3%,与上月持平。二手住宅销售价格上涨0.4%,涨幅比上月略有扩大。三线城市销售价格环比上涨0.7%,涨幅仍不变。

不过,尽管“总体稳定”,但如果聚焦具体城市,21世纪经济报道记者发现,不同城市之间、城市内部不同板块之间,市场分化越发明显。

其中,部分三四线城市被认为开始进入下行周期。

7月29日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》称,6月房价下滑较明显的区域是四川和珠三角周边城市。三四线城市中,自贡、遂宁以及乐山三市房价跌幅超过5%;南充、眉山、绵阳等市房价均有所回落。受珠三角一二线城市房价降温的辐射,肇庆、阳江等地房价均同比下跌。

这类城市最典型的代表是四川南充。在2018年2月,南充还以1.7%的增速领跑70城房价涨幅,而在今年7月,则与天津一起成为了70城中跌幅最大的城市。

与之相反,一些此前调控力度较大、市场触底的二线城市,开始逐渐复苏。

不仅是部分二线城市在新房价格涨幅中排名靠前,在市场敏感度更高、受“限价”等政策影响更小的二手房市场,趋势体现更为明显。

以成都为例,记者在中国房地产业协会主办的“中国房价行情APP”上看到,成都的成华、金牛、青羊、锦江等多个核心城区,7月二手房价环比涨幅均超过1%。

易居研究院研究员王若辰表示,7月份,二手房价涨幅靠前的城市中出现了更多的二线城市,而三四线城市则有所减少,这表明三四线城市逐渐开始降温,而部分二线城市楼市持续复苏,如宁波、厦门等城市涨幅相比6月扩大明显。

调控次数再破纪录

多位受访分析人士均向21世纪经济报道记者表示,尽管一些城市市场开始复苏,但在中央定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的背景下,调控放松几率较小。“一城一策”背景下的热点城市调控收紧还将继续,市场缺乏冲高动力。

而从数据来看,调控效用依旧明显。随着调控升级,一些新建住宅价格涨幅过快的城市在7月涨幅明显放缓,从快速上涨城市中“离队”。

6月在70城价格环比涨幅第一的洛阳,在7月推出了“限价”政策,要求“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价”;排名紧随其后的呼和浩特,也在7月对二手房市场进行整顿和规范。当地房地产中介协会发布了关于配合主管部门开展行业自律自查的通知,从房产中介行业入手进行市场秩序管控。

从7月数据来看,在政策稳中有紧之下,前期房价上涨较快的城市房价涨幅回落。比如,呼和浩特、昆明、西安、杭州、大连,其7月新房价格涨幅较6月分别下降1、0.2、0.3、0.6和0.2个百分点。同时,这些城市7月二手房价格涨幅,相较6月也分别下降了0.6、0.2、0.5、0.3和0.3个百分点。

不仅是这些城市,根据中原地产研究中心的统计,2019年1-7月,全国房地产调控政策高达307次。其中,7月单月全国房地产调控政策次数高达56次,相较6月份的46次和5月份的41次,又有明显增长。

“上涨过快的城市肯定会有加码政策”,中原地产首席分析师张大伟表示,平顶山、大理、厦门、西安、成都、金华、南京、徐州、五环、宁波、包头、太原等城市,最近几周都很可能出现房地产调控加码。

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