2019年上 || 重庆主城土地市场盘点（附房企新增土储排行榜）

01

市场成交均价“先扬后抑”

房企投资信心呈“两极分化”

市场迎来“拐点”

2018年至2019.6月，主城商住类土地成交均价呈现波动性变化，其中2019年上半年经历快速上涨后，在6月出现断崖式下跌，土地均价出现“先扬后抑”局面，从土地成交价变化可知，房企对城市投资信心值在波动变化，截止6月底，整体投资信心不足，土地溢价亦下跌明显。

房企投资信心值两极分化

从典型房企参拍表现可知，企业投资意愿度分化明显：城市深耕型房企，如万科、融创、金科等，参拍和拿地宗数双高，招拍挂表现积极，持续看好市场；而近几年新进房企，如新城、金地等，虽积极参拍，但举牌谨慎，以机会拿地为主，稳步求发展。

“单价地王”天花板刷新

值得关注的是，在市场变化阶段，房企对核心区投资信心度较强，其中荣安以13549元/㎡的楼面单价拿九龙半岛地块，刷新楼面单价“天花板”；

对比近四年“年度单价地王”可知，2019年单价地王价格较2018年价格上涨15.5%，房企对“地王”承受力增强，对城市优质地块投资意愿度提高。

“总价地王”减资明显

而从近四年总价地王的变化看，年度“总价地王”减资，2019年“地王”总价同比萎缩23.9%；城市供应地块体量控制后，高总价土地或将持续减少；房企参拍门槛降低，中小型房企拿地机会增多。

02

梯队界线明显

“强者愈强”局势昭着

与2018年同期TOP10企业对比，往期新进型房企与深耕型房企两分天下的局面不再，本次年中榜单中深耕型房企占据榜单，该类企业在重庆市场稳扎稳打多年，投资信心较强，而新进型房企拿地则更趋谨慎，多以观望为主。

数据说明：招拍挂+收并购数据，其中收并购数据仅包含已披露收并购项目

数据说明：招拍挂+收并购数据，其中收并购数据仅包含已披露收并购项目

从近三年年中榜单门槛来看，TOP1门槛涨幅较大，TOP5和TOP10门槛均存在明显下降现象。

从梯队划分来看，融创收并购与招拍挂双线并行，共计增储214.7万方，新增土储量超TOP2加TOP3总和，TOP2又为TOP3的近两倍，TOP5-TOP10之间的差距则较小。

深耕型房企和本土老牌房企在城市品牌影响力明显，布局广泛，出货量较大，为保证业绩持续上涨而大力补仓，城市投资分化明显；随着企业投资节奏差异，后续房企销售排名差距或将进一步拉大。

03

派系拿地特征差异明显

“渝派”偏好联合拿地

目前在重庆房地产行业里，除本土“渝派”外，“粤派”、“海派”、“京津派”、“闽系”等房企已有较高市场占有率，城市房企格局分化明显。

从本次入榜房企格局来看，主要由“国企/央企”、“粤派”、“渝派”房企三分天下，京津派仅融创为代表进榜。下文将从企业派系角度出发分析入榜企业投资特点，共性中看企业差异。

榜单中不乏央企、国企的身影，这些“国企/央企”选手已有品牌影响力支撑，加之资金成本较民营企业更低的天然优势，该类企业对于热点地块和核心地块出价能力较强，融资能力较弱的民营企业难以与之抗衡。

保利在年中增储36.12万方位列新增土储榜第七位，上半年参拍32次，于观望中伺机而动，机会增储。目前企业周转率为0.5，为保证业绩持续增长，保利后续仍有增储需求。

中国铁建偏好环线内核心要地，拿地精准度高

中国铁建，属于拓张型房企，2019年在重庆仅参拍四次，看似低调的背后实则是致力于精准出击，企业拿地两宗，参拍拿地率达到50%；企业所拿地块均位于环线内，其中二郎地块临近重庆西站，重钢地块在十余家房企中争得，溢价率86.02%，稳中求进，出价能力强。

“粤派” 房企中，入渝已超过10年的房企，以万科、恒大为首，在市场深耕多年，深入城市热点区域与潜力板块，项目布局广泛而深入，尽显规模优势，近年来业绩排名持续位列前茅。为稳地位，求发展，扩份额，在2019上半年增储榜单中“粤派” 房企以投资成绩占据重要一席。

2019年上半年已过去，从房企投资信心度的变化来看，呈现先扬后抑的态势。

一季度政府释放大量优质土地，融资环境相对良好，企业投资信心一路上涨，3月达到98的高值，房企参拍热度极高，土地市场竞争日趋白热化，即使通过联合等方式仍难弱化竞争。

二季度局势扭转，4月开始投资信心指数回落，房企拿地意愿虽仍较强烈，但逐渐回归理性。火爆的土拍市场抬升了政府对地价的预期，地块起始价上涨明显，企业参拍门槛提升，加之部分地块素质未达预期，企业投资信心指数断崖式下降，观望情绪较重。

预计在此趋势下，下半年优质地块的放量将减少，如遇房地产融资收紧，投资信心或将于80附近徘徊，城市深耕型房企或稳步拿地，新进型房企谨慎之中机会增储，整体拿地理性度提升，更加注重拿地成本控制。