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2019年上 || 重庆主城土地市场盘点(附房企新增土储排行榜)

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2019年上半年,重庆主城共计成交92宗商住类土地,同比上涨53.0%,成交931.49万方,同比下降31.9%;城市出让地块数量增多,但因单宗地块体量减小,上半年整体增储量下降明显。

  • 市场表现:因房企投资信心值变化,上半年土地成交价格呈现“先扬后抑”状态,地价波动性回落;

  • 地王刷新:荣安以13549元/㎡的楼面单价拿核心区地块,在市场分化过程中,核心区仍是房企抢驻高地;

  • 房企城市投资信心度:城市房企对市场信心度呈两极分化,城市深耕型房企持续看好重庆市场,积极参拍拿地增储,近三年新进型房企对市场信心度欠缺,拿地谨慎,多以观望为主。

01

市场成交均价“先扬后抑”

房企投资信心呈“两极分化”

市场迎来“拐点”

2018年至2019.6月,主城商住类土地成交均价呈现波动性变化,其中2019年上半年经历快速上涨后,在6月出现断崖式下跌,土地均价出现“先扬后抑”局面,从土地成交价变化可知,房企对城市投资信心值在波动变化,截止6月底,整体投资信心不足,土地溢价亦下跌明显。

房企投资信心值两极分化

从典型房企参拍表现可知,企业投资意愿度分化明显:城市深耕型房企,如万科、融创、金科等,参拍和拿地宗数双高,招拍挂表现积极,持续看好市场;而近几年新进房企,如新城、金地等,虽积极参拍,但举牌谨慎,以机会拿地为主,稳步求发展。

“单价地王”天花板刷新

值得关注的是,在市场变化阶段,房企对核心区投资信心度较强,其中荣安以13549元/㎡的楼面单价拿九龙半岛地块,刷新楼面单价“天花板”;

对比近四年“年度单价地王”可知,2019年单价地王价格较2018年价格上涨15.5%,房企对“地王”承受力增强,对城市优质地块投资意愿度提高。

“总价地王”减资明显

而从近四年总价地王的变化看,年度“总价地王”减资,2019年“地王”总价同比萎缩23.9%;城市供应地块体量控制后,高总价土地或将持续减少;房企参拍门槛降低,中小型房企拿地机会增多。

02

梯队界线明显

“强者愈强”局势昭着

与2018年同期TOP10企业对比,往期新进型房企与深耕型房企两分天下的局面不再,本次年中榜单中深耕型房企占据榜单,该类企业在重庆市场稳扎稳打多年,投资信心较强,而新进型房企拿地则更趋谨慎,多以观望为主。

数据说明:招拍挂+收并购数据,其中收并购数据仅包含已披露收并购项目

数据说明:招拍挂+收并购数据,其中收并购数据仅包含已披露收并购项目

增储集中度提高,“寡头”垄断现象显著

从近三年年中榜单门槛来看,TOP1门槛涨幅较大,TOP5和TOP10门槛均存在明显下降现象。

从梯队划分来看,融创收并购与招拍挂双线并行,共计增储214.7万方,新增土储量超TOP2加TOP3总和,TOP2又为TOP3的近两倍,TOP5-TOP10之间的差距则较小。

深耕型房企和本土老牌房企在城市品牌影响力明显,布局广泛,出货量较大,为保证业绩持续上涨而大力补仓,城市投资分化明显;随着企业投资节奏差异,后续房企销售排名差距或将进一步拉大。

03

派系拿地特征差异明显

“渝派”偏好联合拿地

目前在重庆房地产行业里,除本土“渝派”外,“粤派”、“海派”、“京津派”、“闽系”等房企已有较高市场占有率,城市房企格局分化明显。

从本次入榜房企格局来看,主要由“国企/央企”、“粤派”、“渝派”房企三分天下,京津派仅融创为代表进榜。下文将从企业派系角度出发分析入榜企业投资特点,共性中看企业差异。

“京津系”与“渝派”——偏好联合

融创收并购大力增储,招拍挂联合拿地出价能力强

融创在上半年收并购与招拍挂双线并行,共计增储214.7万方;从招拍挂拿地状况中可知,企业招拍挂拿地8宗,其中5宗地为合作拿地,联合拿地占比超50%,以此分担开发风险,提高企业出价能力。后续,企业或将持续多途径增储,为业绩持续上涨储备“弹药”。

“渝派”联合拿地占比超75%

“渝派”房企中,金科联合拿地占比86%,龙湖联合拿地占比80%,东原联合拿地占比75%。在市场拐点,渝派房企联合拿地占比均居于高位,以企业联合的形式分担后续开发风险。

“国企/央企”——资金充裕,出价能力强

榜单中不乏央企、国企的身影,这些“国企/央企”选手已有品牌影响力支撑,加之资金成本较民营企业更低的天然优势,该类企业对于热点地块和核心地块出价能力较强,融资能力较弱的民营企业难以与之抗衡。

保利在年中增储36.12万方位列新增土储榜第七位,上半年参拍32次,于观望中伺机而动,机会增储。目前企业周转率为0.5,为保证业绩持续增长,保利后续仍有增储需求。

中国铁建偏好环线内核心要地,拿地精准度高

中国铁建,属于拓张型房企,2019年在重庆仅参拍四次,看似低调的背后实则是致力于精准出击,企业拿地两宗,参拍拿地率达到50%;企业所拿地块均位于环线内,其中二郎地块临近重庆西站,重钢地块在十余家房企中争得,溢价率86.02%,稳中求进,出价能力强。

“粤派” 房企——十余年深耕,强者恒强

“粤派” 房企中,入渝已超过10年的房企,以万科、恒大为首,在市场深耕多年,深入城市热点区域与潜力板块,项目布局广泛而深入,尽显规模优势,近年来业绩排名持续位列前茅。为稳地位,求发展,扩份额,在2019上半年增储榜单中“粤派” 房企以投资成绩占据重要一席。

万科招拍挂拿地王,规模布局扩充份额

万科的爆发从5月底开始尤为显著,近三分之二的增储在5月29日之后完成。从上半年参拍情况来看,参拍43次,拿地10宗,增储124万方。细看万科2019上半年所拿地块的分布情况:主力深耕西永、水土、空港西四个区域,且区域内所拿地块相邻,可联合打造大盘项目,实现规模布局优势,十足“粤派” 房企风格。

04

下半年土地放量节奏缓慢

房企投资或有较强观望情绪

2019年上半年已过去,从房企投资信心度的变化来看,呈现先扬后抑的态势。

一季度政府释放大量优质土地,融资环境相对良好,企业投资信心一路上涨,3月达到98的高值,房企参拍热度极高,土地市场竞争日趋白热化,即使通过联合等方式仍难弱化竞争。

二季度局势扭转,4月开始投资信心指数回落,房企拿地意愿虽仍较强烈,但逐渐回归理性。火爆的土拍市场抬升了政府对地价的预期,地块起始价上涨明显,企业参拍门槛提升,加之部分地块素质未达预期,企业投资信心指数断崖式下降,观望情绪较重。

预计在此趋势下,下半年优质地块的放量将减少,如遇房地产融资收紧,投资信心或将于80附近徘徊,城市深耕型房企或稳步拿地,新进型房企谨慎之中机会增储,整体拿地理性度提升,更加注重拿地成本控制。

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