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社科院发布5月《中国住房市场发展月度分析报告》预测

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《中国住房市场发展月度分析报告(2018年5月)》发布。报告显示,与上月相比,2018年4月海南板块房价涨速居全国前列。其中三亚环比上涨9.59%居样本城市首位,海口环比上涨3.41%居样本城市第4位。西安、重庆分别以4.33%和3.47%的环比涨速,居样本城市第2和第3位。除部分热点区域外,多数城市房价环比涨速回落。

该报告由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年4月大数据房价指数(BHPI)的基础上完成的。总地来看,141个样本城市中,2018年4月环比涨速在1%以下的达109个,其中32个城市环比略降。房价环比下降的城市中,又以京津冀板块城市居多。这表明本轮房价回升周期已经趋于尾声。

报告显示,除了海口、西安、重庆三地,成都及西安周边的一些三四线城市也仍保持了较高的房价涨速,如咸阳、南充、乐山均进入样本城市环比涨速前10名。北京、上海房价相对平稳。其中上海房价环比下跌0.4%,北京房价稳中略升0.43%,环比涨速比上月降低0.87个百分点。二线城市中除西安、重庆外,还有青岛涨速较快为2%,居第9位。前期热点城市成都与长沙,房价环比涨速分别回落至0.27%与0.18%。

一、二线城市中多数城市房价年度涨幅相对较小,只有少部分城市仍有很高的年度涨幅,表明近一年来针对一、二线城市的房价密集调控已经取得了成效。在监测的一、二线城市中,与上年同月相比,2018年4月只有西安、成都、杭州、青岛、济南房价年度同比涨幅在30%以上。天津、北京、上海、厦门同比分别下跌了15.94%、14.48%、6.26%和2.44%,居一、二线城市房价跌幅前列。此外,作为环京楼市代表的廊坊(燕郊),2018年4月房价同比下降33.71%。

就“住房租金”来看,多数重点城市租金相对稳定。与2017年12月相比,2018年1-4月天津、无锡、济南、成都、上海、长沙、合肥、武汉、厦门、广州、南京、苏州、重庆、东莞、惠州、杭州16个样本城市租金涨跌幅在1%以内。从租金绝对水平看,北京房租中位数高达6930元/套/月,居全国第一。深圳、上海、杭州、广州分别以6000、5500、4700及3500元/套/月,居样本城市租金水平第2至5名。而石家庄仅为1800元/套/月,居29个样本城市最后一位。

报告分析认为,从外部环境看,国际经济形势复杂多变,市场不确定性显著增加;从金融条件看,住房信贷市场持续趋紧,但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点,市场对房贷利率的上升仍有一定的承受力;从政策面看,针对局部房地产热,政府采取“主动出击、露头就打”的调控策略;从城市政策看,二线城市人才争夺力度加大,门籍门槛降低。基于以上因素综合推测,随着融资杠杆和政策支持的消长,商品住房市场将逐步退热,房价下降或稳定的城市个数增多。资金将逐步转移到租房市场,租房市场将迎来大发展。

对此,报告同时提出对策建议。

一是要坚持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持调控政策定力。继续抑制投资投机,维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市,还需要督促其出台或加码购房需求控制政策。坚持“因城施策”,避免系统性风险。

二是加大对市场游资的监测预警。随着三四线城市房价上涨和住房投资需求的溢出,针对热点消息的大规模跨区域炒作将成为市场的一大新动向。这需要增强市场和信息透明度,加强监测及时督促各地市场采取措施加以防范。

三是二线城市在加入人才争夺战的同时,应事先采取预案应对可能随之而来的住房投机炒作。这需要事先准备应对预案,在大规模引入人才的同时,加大住房供给,对住房投机进行监控和抑制,避免房价大起大落。

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