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冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

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冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?


回顾刚刚过去的2018年,是重庆商品房市场跌宕起伏的一年,是重庆土拍市场较为冷静的一年。据楼市挖掘机统计,这一年,共有10家外地房企首次进入重庆,68家企业参与主城88宗商住用地拍卖,共有12705土地成交成交体量同比2017年减少47.23%

据楼市挖掘机观察,2019年年初,重庆市房地产业协会颁布了《2018重庆市主城区商品房销售TOP20房企》,在TOP20房企名单里,有7家企业在2018年的土拍市场(主城)上没有拿地,它们分别是鲁能、中海、中国铁建、碧桂园、中国交建、金辉、荣盛以及万达,也未出现在88宗地块的受让方名单上。

这几家全国大型知名房企拿地动作暂缓原因何在?它们的项目情况又是怎样?今天,楼市挖掘机就来为你详细扒一扒。


1.鲁能集团:猛拿地之后,依托存量玩胜

2018年,鲁能进入了重庆市主城区商品房销售TOP10,排名前10鲁能并不只是去年没拿地,在2017年鲁能也没有拿地。近4年来,鲁能的拿地动作主要集中在2015年和2016年,两年共拿地9宗,面积达1560.99亩。

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

2015-2016年鲁能在渝拿地明细

不拿地的鲁能,靠什么拿到了2018年的7名呢?

答案,靠存量,靠体量。

据不完全统计,截止目前,鲁能在重庆有鲁能领秀城、鲁能北渝星城、鲁能泰山7号、鲁能南渝星城、鲁能星城外滩、鲁能星城13街区等6个项目在售,其中鲁能星城13街区目前已进入尾盘销售阶段。

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鲁能地产在渝最新在售项目详情

鲁能中央公馆、鲁能星城商业街区、鲁能南渝星城秀街区还有部分商铺待售。


2.中海:专注核心区域,亟待新项目亮相

20181月初,中海地产重庆公司在“新时代 新重庆 新中海”品牌战略发布会上提出:“2018年,中海将在重庆六个行政区布局七个项目。”分别是江北区紫御江山、江北区中海天钻、南岸区国际社区、九龙坡区九龙天颂、巴南区悦麓山、南川中海黎香湖以及渝中区卡福厂项目和南滨路项目。

但截至目前,中海南滨路项目、渝中区卡福厂项目处于停工状态。所以,中海在重庆其实仅有紫御江山、九龙天颂、悦麓山、国际社区以及中海黎香湖这几大项目在售,而中海黎香湖又是区县项目,所以在数据统计时并不算在主城范围内。在此情况下,中海似乎正呈现存量告急的状态。

重庆观合地产机构董事长李晶分析:“中海的拿地策略一直以来就是只拿核心区,而目前重庆土地市场供应的地又多出现在二环以外,所以中海没拿也是有原因的,其次,或许是因为中海在积极筹备待出量的两大项目。”

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

楼市挖掘机了解到,中海卡福厂地块项目因“两江四岸”的规划要求正在进行建设方案的调整。

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

中海卡福厂地块项目实景图

3.碧桂园:将区县深耕到底

其实业内对于碧桂园2018年没在主城拿地并不感到特别意外。

毕竟早在2007年,从碧桂园落户重庆长寿的首个项目开始,再到先后扩张黔江、垫江、璧山等区域,碧桂园的发展意图很明显,那就是将区县深耕到底。

据碧桂园官网查询得知,自2007年起,碧桂园在大重庆范围内一共布局有31个项目,其中有19个项目位于合川区、璧山区、永川区、南川区、长寿区、云阳县、江津区珞璜、石柱县、巫溪县、忠县等区县,占比达61.29%

那碧桂园是什么时候进入重庆主城的?

2015年!在区县沉淀了8年后,20151225日,碧桂园以3.45亿元总价竞得重庆渝北区新牌坊商住地块,宣告首入重庆主城,项目案名碧桂园·嘉誉。此后,碧桂园开始联合金科、金茂、东原、旭辉、保利、融创等品牌房企积极在主城土地市场拿下优质地块。

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

2015-2017年碧桂园在渝部分拿地明细

那碧桂园为什么没有在2018年拿地补仓?李晶分析认为:“房企在土地市场拿不拿地,主要受几个方面的影响,其一外部因素,对未来市场的判断,房企对行情不看好,也就不愿意去冒险;其二,企业自身的内部发展战略因素,比如说碧桂园深耕区县市场,或者是加码布局一、二线城市,那么对于重庆而言,就不会成为它的主战场;其三,如果房企已有土地储备和项目储备,那么受现金流的影响,资金周转不过来,也不会贸然拿地。”

克而瑞透露:2018年,碧桂园在丰都合川南川江津等重庆区县拿了6宗地。

4.中国交建:盘活头号项目,发行债券扩张新项目

接下来我们来说说中国交建,在分析中国交建前,我们先弄明白中国交建是谁?中国交建在重庆建了哪些项目?

据官网查询得知,“中交房地产集团有限公司成立于20153月,注册资本20亿元,是中国交通建设集团有限公司为推进内部房地产板块整合,打造新的业务增长引擎,尽快实现‘五商中交’战略目标而设立的专业化子集团。”

此外,通过企业LOGO的对比,确认中交地产是中国交建集团旗下的房产板块子公司。

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

中交地产在重庆一共布局有7个项目,主要在售的是中交中央公园、中交康桥、中交漫山、中交锦悦4大项目。20151230日拿地后,也就是后来的中交·中央公园,这是中交地产体量最大的项目。此后中交地产在重庆再无拿地,直至20171110日,中交地产发布公告称,拟通过北京产权交易所公开挂牌转让重庆中交西南置业不超过29%的股权,对应评估价值为6.86亿元。

此外,在今年的220日,渝股中交地产(000736)宣布,公司2019年非公开发行公司债券(第一期)的发行工作已圆满完成,最终发行规模为7亿元,票面利率为4.87%

这些房企发债的用途,除了现有债务的再融资外,还包括为新项目提供资金等。或许接下来,我们能看到中交地产重新出现在重庆土拍市场上。


冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

中交地产在渝布局项目 来源:中交房地产集团有限公司官网

5.手有存量心不慌,这些房企稳得住

最后,关于没有出现在2018年土拍市场的中国铁建地产、荣盛地产,这两大房企均是刚进入重庆不久的“新面孔”,且手里还有大量库存。

中国铁建2016年进入重庆,目前在重庆范围内布局了西派城、西派时代、山语城、花语佰骊、万籁九歌等5大项目;同样的,荣盛自2017年进入重庆后,在重庆土地交易市场公开竞得6宗地,涵盖建桥、茶园、华岩、龙州湾、李家沱-花溪五大板块。

与上述两家房企情况相似的,还有金辉地产,自2016年走出铜元局板块后,金辉开始联合雅居乐、碧桂园、美的、金科等品牌房企拿下诸多北区优质地块。目前金辉在重庆的在售项目分别有金辉碧桂园雅居乐麓铭府礼悦江山金科金辉博翠山金辉中央铭著金科金辉美院

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

2016-2017年金辉在渝拿地明细

另外,对于向轻资产转型的万达而言,早在20182月就将万达商业地产更名为万达商管集团更名后万达宣布一至两年内消化房地产业务,今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。

冲入2018主城销售TOP20却没拿地的房企,到底经历了什么?

综上,正如文中分析的那样,从拿不拿地补仓都能窥探一家企业的生存法则,但是土储确实是“续命”的根本,或许TOP榜上靠前的房企,日子真的没我们想象那么轻松。

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