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部分房地产企业债务率过高 业内:不排除少数明年爆雷

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房地产行业杠杆率,即全行业土地购置金额占销售金额比值正继续回升。该数据已从2016年的5.96%相对低点一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》(下称“报告”)明确指出,我国房地产金融风险总体可控,但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

销售放缓正加大房企杠杆风险。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“整体上看,房企压力在变大,但比较缓慢。少数房企肯定面临巨大压力,不排除明年爆雷。”

去杠杆的基本逻辑

无论是居民还是房企层面,去杠杆都已经成为房地产行业的基调。中国人民银行于11月初发布了《中国金融稳定报告(2018)》更直观反映了去杠杆背后的风险逻辑。也暗示了房地产行业调控未来走向。

报告称,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例34%以上,且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好,房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是,近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

实际上,从2018年以来,我国房贷都处于收紧状态。“当下整体房地产贷款依然处于相对紧张状态,尤其是各地公积金贷款明显收紧,这导致各地商业贷款需求上涨。这些导致2018年四季度房贷利率将依然维持当下水平,大幅上涨或者下行的可能性都不大。从居民户中长期贷款看。2018年前三季度出现了明显的下调,从4.2万亿下调了8.8%。这也是最近多年的首次明显房地产贷款收紧。”中原地产分析师张大伟表示。

张大伟表示,房贷是影响房价走势的最关键指标。从全国市场看,特别是一二线城市,房贷开始明显萎缩,这也是部分城市房价涨幅放缓最主要原因。房贷逐渐趋紧,这有利于房地产调控的落地,收紧房贷叠加房地产调控这对房价上涨作用更明显。

根据央行数据显示,截止到2018年9月末,个人住房贷款余额已达24.97万亿,9月新增个人房贷加权平均利率为5.72%,6月份加权平均利率为5.60%,比3月份上升0.18个百分点。而2017年9月加权平均利率为5.01%,12月加权平均利率为5.26%

房企杠杆预警

海通证券报告显示,2018 年三季度末A股地产企业流动比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%,当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

房企杠杆预警也在央行此次报告提示中。报告称,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8 倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。而房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

“报告点出了三个问题。第一是高杠杆拿地的风险,已经成为房地产领域和开发商领域的重要风险。该做法也使房企面临更大的经营压力;第二是房企的融资模式更加复杂,导致监管方面也遇到了很多困难,这使得部分金融风险还没有完全暴露出来;第三是当前企业的负债压力继续增加,使得降低负债规模依然成为一个重要的任务。”易居研究院研究总监严跃进表示。

58安居客房产研究院首席分析师张波则认为,房地产金融风险依然处于可控区间,但对于房企的高负债率表现出明显的预警性,尤其是房企融资的监管提出了较强的关注。有两点值得关注,其一是关于房企的融资渠道监管未来可能会有所加强,重点会监管资金违规流入房地产行业,并可能加大对于违规金融机构的处罚力度;其二是房产调控不放松的大背景下,针对房企的融资仍然不会“网开一面”,更多上市房企通过发债等再融资方式或被暂停审核,目前融资成本不断偏紧的现状仍将持续。

从58安居客房产研究院监测的数据来看,今年房企的融资压力明显大于去年,央行不断降准,本对楼市或形成一定资金层面利好,但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好。2018年房企密集融资就是来源于资金压力,一方面要规模化,不进入头部企业阵营生存压力巨大;另一方面又缺钱实现规模化,针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企,不得不想尽一切办法去融资。

“2019年预计房地产行业规模化趋势仍将持续,中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观,更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。”张波表示。

欧阳捷告诉21世纪经济报道记者,目前房地产行业融资违规动作已经基本消除,房企已经回到了表内融资为主,其它资金渠道不断收紧,房企无法开展股权类融资,有息负债率有回升趋势。整体看,目前房企压力在加大,不排除明年出现少数爆雷房企。比如有息负债率高,并且现金不足的,同时资金回笼慢的。

易居研究院副院长杨红旭担心,开发商此时面临的是全国大行情,即这轮房价涨得时间长、幅度大,同时房企拿地又非常激进。调控整体趋严未有松动,因此在市场降温初期,开发商感到资金紧张。预计明年一些负债率高的中大型也可能会出现严重问题。具体表现就是被迫卖掉大量股权,甚至有些会倒闭。

据恒大研究院发布的报告显示,未来4年是房企偿债兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

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