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流拍低溢价增多,土地市场回归理性

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今年以来,随着房地产调控政策不断升级,过去两三年火热的土地市场开始日渐回归理性。

伴随着高溢价、频拿地的阶段逐渐过去,低溢价、底价成交乃至流拍的现象开始不断出现。今年8月,包括福州、武汉、广州、杭州等地,就有多宗曾经被市场看好的地块遭遇了流拍。

8月30日,福州出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。最终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让。8月28日,广州从化温泉镇温泉村“火界”两宗地块进行网上竞拍,但最终以流拍告终。

更早之前的8月13日,广州市出让了5宗住宅用地,总出让面积达19.38万平方米。其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

“我们现在对土地价格非常敏感,价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,现在在广州拍地,“都是国企报名。”

纵观二线城市,房价最高的厦门,今年7月2日,翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元每平方米,被海晟夺得。而在两年前,2016年8月26日,距离上一地块不远处,2016XP06地块由融创以总价30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得,溢价率142%。

据中原地产统计,今年1~7月,全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,土地流拍,低溢价、底价成交,虽然有部分是土地配建复杂、地块非热门区域等因素,但更主要的是,在严厉的调控下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

在此背景下,房地产企业资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据,未来4年将是房企兑付高峰期。

2018年下半年~2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年将集中到期;公司债于2015~2016年集中发行,也将从2018年下半年开始密集到期。

广东省统计局分析,今年上半年广东房地产企业资金压力加大,资金回流速度延缓,全省延期网签备案商品房屋达5万多套。2015~2016年房地产企业大量发行的5~7年期债券,2019年以后将集中到期,房地产企业债务到期兑付压力将逐渐加大。

张大伟预计,随着楼市的继续降温持续,在企业资金链紧张的情况下,土地流标可能继续增加。“现在土地价格是更便宜了,但是因为资金成本贵了,所以企业也没钱拿地了。”

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