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20天连开三次住房会议:住建部定调精准棚改精准调控

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8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。

第一财经记者获悉,这是近20天内,住建部围绕住房工作召开的第三个工作会议。稍早前,7月18日住建部召开了“全国住房保障工作座谈会”,8月1日召开了“住建部公租房研讨会”。

上述会议中,两个聚焦住房保障,一个主攻商品房市场,其工作部署可谓对整个住宅体系进行了全覆盖,而“精准”也成为贯穿住房工作的一个关键字眼。

精准棚改两含义

在住房保障领域,重点是棚户区改造。中国的棚改工作已经推行了数年,很大程度上改善了城镇住房困难家庭的居住条件,但近期围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论日渐增多。

三四线城市楼市库存基本去化完成,加之一些城市房价波动较大,棚改是否仍应继续进行、棚改货币化会不会被叫停,受到普遍关注。

从各种迹象来看,棚改政策会适度微调,但不是一刀切。

前述“全国住房保障工作座谈会”传递出的一个会议精神就是要实施精准棚改,“明确改造重点,严格项目准入,提高改造质量,控制改造成本”。

一位部委高层近期在一次棚改工作会议上透露,住房保障工作既要量力而行,又要尽力而为,下一步应该精准棚改。

所谓精准棚改,主要有两层含义,一是棚改的范围和标准,要坚持既尽力而为又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

住建部7月12日在座谈会上表示,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

精准棚改的另外一个重点则是因地制宜推进棚改货币化安置。这显然与前两年地方政府倡导的“大力推进”有所区别。

在“大力推进”的口号下,国内棚改货币化比例急速上升。我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

截至目前,住建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例,此前业界认为会超过60%,将帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。

相关的政策调整已经在2017年开始。住建部表示,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高。为此,住建部通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。

2017年11月,住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

地方是精准调控主体

7月31日,中共中央政治局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

一周之后,住建部就在沈阳召开了房地产工作座谈会。

座谈会上,住建部要求,对楼市调控不力的城市坚决问责。各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

业内人士认为,此处所谓精准施策,显然是与“当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点”相呼应,更强调城市间的差异性和地方主导性。

根据房地产市场容量大小划分,业界一般将城市分为一二线和三四线城市,而目前各类城市房地产市场存在的问题也不尽相同。如一线供需长期不平衡,房价一直高位;三四线则因库存变化迅速,致使房价波动较大。

自然资源部近日发布的“2018年第二季度全国主要城市地价监测报告”显示,楼市分化带动地价变化的差异性进一步扩大,今年第二季度三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,19个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

中原地产**分析师张大伟认为,近年来的房地产市场调控中,明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

中原地产研究中心统计数据显示,7月全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60个城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。而2018年前7个月房地产主要城市调控次数达到260次,房地产调控次数刷新了历史纪录。

“从城市分布看,相比之前集中在二三线城市,7月房地产调控从中央到地方,从一二线城市到三四线城市均有大量分布。”张大伟称。

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