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【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

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聚焦2017年5月,重庆针对房企拿地出台了“现房销售”政策,当出让土地溢价超50%(含50%)时,该宗地开发建设的房产项目竣工验收合格并办理房地产权属登记后,方可销售,此时开发商必须“现房销售”。

那么,关于现房销售,将为重庆楼市带来哪些影响呢2018年712日,由网易房产重庆主办的“现房时代,告别等待——重庆「现房销售模式」”价值研讨会,就一系列疑问展开了讨论。

本次价值研讨会不仅引发网友热议,同时也引起了业界的高度关注,包括网易重庆运营中心董事长石宇飞网易房产重庆常务副总经理曹勇、重庆大学教授/重庆市国土房管局专家库成员王林、香港渝港经贸商会秘书长何伟坚、重庆龙湖策划总监王磊、重庆万科项目营销经理李曾、碧桂园樾千山营销总监万力、融信中国重庆公司营销负责人熊炜、荣盛发展重庆公司副总经理彭国聪、重庆北大资源投资有限公司营销管理部总经理宋梦华、华宇重庆区域公司营销管理部品牌及策划负责人朱赠宇、绿城重庆公司总经理助理唐建等在内的25位业界大咖齐聚首,从重庆楼市市场出发,多维度、多角度剖析现房销售的现状,并提出专业看法。

“现房”这一话题,为何从2017年5月开始,至今依然保持热度现房销售又将为重庆楼市带来哪些变化?一起来看看精彩观点。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

购房即可“领证”

大大减短了房屋入市周期

对于购房者而言,现房和期房最直观的区别就在于周期,其实周期问题不管对于购房者还是开发商都是一个无法忽略的痛点,购房者购房时要参考收房周期,开商也要把控交房周期。

现房销售和期房销售的利害关系也在于此,前者领的是预售许可证,后者领的是大房产证。按照规定,只要开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,即可领取房屋预售许可证,简言之,就是具备开盘条件了;但对于现房而言,大房产证要求项目必须在竣工后才给予颁发,对于购房而言,开发商在取得“大产权证”后,才能办理买房人的房屋产权证(即网签)。因此,不管是收房还是再次入市交易,期房在时间周期上更具优势。

相关部门有关人士指出:“在楼市市场调控的环境下,现房销售在时间周期上更具备优势,根据重庆政府2017年9月出台的‘新购住房两年内不得交易’的新规来看,期房从签订购房合同到进行交易,至少要耗费3-4年的周期,而现房从签订购房合同到再次入市交易,仅耗费2年周期。”

“目前,银行对于期房销售的贷款流程已经形成了非常规范的操作体系了,按理说对于现房购房者,已经拥有了个人房屋产权证,即拥有传统意义上的物权了,相比期房银行承担的风险也更小。那么,相关金融部门和银行可以转变理念和操作模式,出台相关规定管理用于现房贷款问题该人士对于现房贷款购房提出了以上建议。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

“现”速度加快

通过增强竞争力提升企业质量

现房,又可以理解土地限拍下的产物,那么对于现房销售的企业又将提出哪些新的要求呢?对于房地产市场环境又将会带来哪些新的影响呢?重庆大学教授/重庆市国土房管局专家库成员王林从宏观和微观个角度进行了阐述。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

重庆大学教授/重庆市国土房管局专家库成员王林

“从宏观上讲,现房销售充分体现了‘所见即所得’的概念,相比之下,期房的不确定因素较多,且交付时间长。现在房地产市场波动快,特别考验开发商的实力,在政府的调控下,虽然降低了不少开发商入市的门槛,但市场竞争力也随之提升,使重庆房地产市场逐步趋向合理性。”

“从微观上讲,现房销售可以加强开发商在开发过程中对各个环节的把控和管理,资金成本投入提高了,对于融资能力的要求也提高了,这能推动这个制度走向一体化。在某种程度上,内部协调比外部协调效率更高,小型开发商的压力也随之而来,这种压力很大程度上促进了房地产行业的整合,能够在一定程度上提升企业质量。”

另外,王教授还提出“推行现房销售可以有效抑止部分‘僵尸企业’,可以增加市场流动性和活跃度”的观点。

房屋供求过于紧俏

使现房销售在香港难以实施

其实,今天我们广为应用的预售制度是从香港引进1953年,霍英东在香港推行预售“楼花”的销售方式,也就是我们口中的期房销售。那么,牵头期房销售的香港现在的售房模式是怎样的?又是如何看待现房销售

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

香港渝港经贸商会秘书长何伟坚

香港渝港经贸商会秘书长何伟坚为现场嘉宾们解答了疑问“在香港,其实也有现房出售的情况,但和重庆性质不同,香港的现房是由期房‘压货’压出来的,而不是一开出来就选择现房销售。香港的楼市长期属于供不应求的关系,每年市场供应20000套房源,可每年需求量却在80000套左右,开发商‘压货’其实是为了寻找最合适的时间进行销售。”谈及香港房价时,何秘书长表示“香港最贵的住宅单价达150万元/㎡,最贵的商铺则高达1200万元/㎡。从市场供求关系和整体房价来看,如果开发商转为现房销售的话,不仅会增加开发成本,还会带给市民恐慌感,因此,期房销售在香港仍是主流趋势。”

现房将“承诺”转为“呈现”

增强产品力是唯一出路

放眼重庆市场,从2017年至今重庆共拍出25宗现房销售地块,共计体量349万方,涉及房企23家。目前,万科金域华庭、龙湖开元等现房项目已经面世,预计下半年北大资源紫境府、荣盛城、绿城蘭园、华宇旭辉大坪现房项目、碧桂园现房项目等都将面市。那么各位开发商代表们对于现房销售又是如何看待的呢?

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

万科金域华庭作为重庆第1个现房销售项目,从拿地、建筑、施工、到办“大产权证”只花了321天,可以说是为重庆楼市的现房销售模式赢了个“开门红”。对于现房销售,重庆万科项目营销经理李曾表示“其实2017年3月万科就拿了地,但在2017年5月政府才出台现房销售的政策,所以说,早在政府现房销售政策公布之前,我们就决定尝试现房销售这条开发模式。虽然,现房销售对我们开发商的要求和压力很大,资金实力要求也很高,不可否认,万科雄厚的资金实力,使金域华庭项目现实了321天拿到‘大产权证’的壮举

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

重庆万科项目营销经理李曾

与此同时,重庆龙湖也亮相了重庆公司第1个现房项目——龙湖开元,对于现房销售重庆龙湖又有哪些独到见解呢?重庆龙湖策划总监王磊表示“与现房相比,期房的痛点就在于交房的时候不一定满足所有客户的想象和预期,对于购房者来说,期房交房周期很长,购房资金占压时间会相较现房更长。当产品变为现房销售模式,对于购房者而言,不仅可以减少房屋建设期间资金占压时间,同时相对承担的风险也更小;但对于开商而言,现房销售对企业财务能力和产品力的要求非常高,这对于开发商的综合实力是一场大考,如果开发商的综合实力、用心程度不够的话,自然就考不及格。

重庆龙湖对于现房销售这道考题的答案是“潜心做好产品是唯一出路,没有其他捷径,龙湖在现房销售中的施工周期不一定是最短的,但在施工中的管控一定是非常强的,项目的每个施工节点都会召集公司所有职能部门到现场进行点评,确保达到交付标准,这也保证了重庆龙湖超强的交房实现能力。”

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

重庆龙湖策划总监王磊

与会者观点集锦

如果把市场上的现房营销分为“产品派”、“策划派”、“客户派”三大派系的话,那么未来三派合一一定会合并成“产品派”,因为只有做好产品,才能走到最后。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

荣盛地产副总经理彭国聪

现房销售模式下,最大的对立点就是“快速周转”与“慢工品质”的矛盾,现房销售要求开发商在产品打造标准上更注重细节,同时我认为现房销售有助于提升开发商的开发品质。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

融信中国重庆公司营销负责人熊炜

现房销售是现阶段的调控政策,“去房地产杠杆化”是考验房企的资金、运营等综合实力;去营销化,让产品说话,则需要企业及从业者有更强的市场分析能力和前瞻性,只有这样,产品才能更精准地适应市场需求。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

重庆北大资源投资有限公司营销管理部总经理宋梦华

在我看来,现房销售是阶段性的产物,对于房企来说,既是压力,也是机会,在这种模式下,房企必须通过提升项目品质来吸引购房者。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

绿城重庆公司总经理助理唐建

期房到现房就是“承诺”到“呈现”的转变,想要将产品完美呈现,就必须先从产品力和服务质量上有所提升。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

华宇重庆区域公司营销管理部品牌及策划负责人朱赠宇

现房从房屋交易上来看,更具备公平性,有别于期房,现房是直接将产品呈现在购房者面前。因此对房企考验较大,需要充足的资金和极致的产品力作为支持。

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

碧桂园樾千山营销总监万力

【网易态度研论】25位业界大咖齐聚首,共讨现房销售模式下房企如何开始新征程?

本次“现房时代,告别等待——重庆「现房销售模式」”价值研讨会,在各业内人士和房企代表的支持下圆满落幕。关于现房的讨论暂时告一段落,更多精彩论坛尽在【网易态度研论】,敬请期待!

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