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【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

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2018年6月21日,由网易房产重庆主办的“重庆向西,「品」在九龙——2018九龙坡区域发展趋势沙龙”如期举行。

网易房产重庆常务副总经理曹勇、重庆大学教授、重庆市国土房管局专家库成员王林、重庆晟城房地产顾问有限公司总经理助理贯雪梅、重庆链家新房直销/商业中心西区总经理杨海峰、卓越集团重庆公司高级营销经理李东阳、中建信和销售经理梅玉平、印江州张珂以及恒大等品牌房企代表齐聚沙龙现场,交流思想,分享智慧。

2017年,九龙坡经济发展强劲,区域GDP总额达1135亿元,连续6年GDP全市第二,区域价值不断上涨。2018年,九龙坡核心商圈扩容,百亿商圈进入蝶变期;重庆西站西南最大交通枢纽落成,为区域带来价值裂变;九龙半岛文创产业启幕,为区域注入人文精神内核。那么,九龙坡今后的发展空间、居住环境变化以及人居价值将会有哪些改变呢?一起来回顾本期「网易态度研论」都有哪些精彩观点!

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

本期论坛嘉宾现场合影

时代更迭

网易房产重庆以媒体的自我觉醒同行业共话城市价值

作为工业大区和创新亮区的九龙坡,近年来,正全面推进市政设施、园林绿化等城市品质提升,有序推动城市改造更新。大力发展高新技术产业、推进高质量城市管理、创造高品质人民生活,全面开启建设“三高九龙坡、三宜山水城”的新征程。

“何为‘三高’,指的就是大力发展高新技术产业,凸显自主创新;推进高质量城市管理,彰显都市魅力;创造高品质人民生活,尊显人本情怀。”谈及举办此次沙龙的初衷,网易房产重庆曹勇在沙龙上表示“房地产市场时常会出现新的亮点新的价值,而网易房产重庆一直致力于站在时代的前沿,思考行业发展的方向,同行业共话城市的发展价值。而一个集高新技术产业发达、高质量城市管理、高品质人民生活于一体的‘三高九龙坡’,正在成为一座宜居宜业宜游的‘三宜山水城,值得我们一起探讨它的价值。

产业升级换代

九龙坡正迎来它的发展机遇

那么,九龙坡在以“三高九龙坡、三宜山水城”的发展目标下,区域发展得到哪些改变?重庆大学教授王林区域动态为事实分析道“九龙坡原来有很好的工厂基础,随着产业的升级换代,九龙坡得以转换,区域人民的收入就提升了,房价的可承受能力就提高了,区域也会有越来越多的高改项目出现。加上原来的人口在九龙坡聚集很厉害,现在做了很多腾笼换鸟,比如说最开始沙坪坝是划分给九龙坡区建的高新区,后来高新区又转移给九龙坡,然后九龙坡的土地得到有利扩充,从这个角度来讲,九龙坡的区域发展是很有机遇的。

同时,他认为:“随着九龙坡区华岩板块、彩云湖板块、杨家坪板块、九龙板块……板块发展近乎饱和,我们就发现以西彭、陶家为主的九龙坡的西城板块有一个很大的空间,正好是与重庆向西的发展方针叠合在一起,所以它给九龙坡带来了更大机遇!”

核心区域土地供应减少

80、90后成购房主力军

区域发展潜力大,那么,九龙坡区近年来的房企进驻速度、土地供应数据如何呢?晟城贯雪梅提出这样一个观点:“近三年来九龙坡区的供地以城市核心区域小地块为主,成交量较少,近三年的成交占比仅为主城总成交的2%-3.5%。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

20171月-20185九龙坡区土地成交明细 数据来源:晟城

依据数据显示20171月至2018年5月,九龙坡区成功出让9宗地,贯雪梅“小地块供应、逼近万元地、央企或者全国房企扎堆”三大特征从土地市场分析了九龙坡区域价值,“首先,从九龙坡的供地特征来看,土地供应最集中的区域在杨家坪、石坪桥、石桥铺、陈家坪、彩云湖等城市核心地块,单宗用地体量基本在20万方以下,主要以九龙坡核心区域的城市更新小规模地块为主;其次,高地价将推动整个区域的开发水平和项目档次提升,从前几年传统的刚需开始向改善甚至豪宅发展。再则,从拿地企业来看,2017年至今,进驻九龙坡房企均为央企或者全国百强、本土排名前十的开发企业,如中建、卓越、东原、旭辉、蓝光等。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

2018年5月重庆链家各行政区域70、80、90二手住宅客户分析 数据来源:链家

与晟城机构有不同的统计维度,链家杨海峰5月通过链家成交的二手房数据基准,提出一个有意思的现象:“如果说5年前,重庆的购房主力军以65后为主的话,那么,时至今日,根据链家客户的年龄层来区分的话,链家二手住宅客户仍以80后为主,其次是90后和70后,80后中购买九龙坡区的占比约7.2%。”

居住业态升级

房企扎堆进驻为九龙坡区做更新

值得提出的是,2018年至今,一共有9家外地房企进入重庆,从房企拿地的区域来看外地企业更青睐西永、北碚新城-歇马。其中44.44%的房企首次进入重庆就落子西区。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

2018年1月至今外地房企入渝拿地情况 数据来源:铭腾

谈及首次进入重庆就落子西永板块的中建五局旗下子公司中建信和销售经理梅玉平表示:“核心商圈扩容、重庆西站落成、九龙半岛文创产业启幕,九龙坡区域价值上涨空间充分。可以说,中建信和紧随重庆向西发展的逻辑,旗下四个项目有三大项目布局西区九龙坡、西永、璧山。”

作为同样是首次进入重庆,首次布局西区的外地房企卓越李东阳在参加本次区域沙龙上,谈及了他们对城市的理解“重庆的发展受益于国家战略之下,持续的政策利好。在天量的基础设施投入以及产业发展带动,重庆这一轮房价的调整,是对于重庆城市价值的回归。他认为品牌房企的争相入驻,也是重庆的城市价值得到了房企巨头的共识。

不局限于外地房企,随着九龙坡的价值得到房企共识,以恒大、中建、融创、旭辉、东原、卓越、保利、中海、华宇为代表的品牌房企纷纷落子该区,布局品牌最高产品体系,为区域人居提档升级注入强劲动力。

作为入渝12载的恒大集团,紧跟重庆西拓发展之政策机遇,陆续在九龙坡开发精品楼盘,2018年升级再造47万方生态宜居大城恒大林溪郡,助力区域住宅品质的提升。从区域居住需求出发分析指出:“市场需求在变,客户在变,当下,购房者更多关注的是区域、地段、配套、品牌和居住舒适度。恒大香山华府自建约4万方香山公园及7000㎡中庭湖景园林,让业主享2.0低密生态宜居生活;恒大林溪郡项目在前期产品规划时,注重业态的丰富性,规划了阔景精装高层、5+1经典洋房、LOFT公寓、2万方商业街等多种物业形态满足不同人群的置业需求,助力区域住宅品质的提升。”


在结束此次“重庆向西,「品」在九龙——2018九龙坡区域发展趋势沙龙”之后,一个有趣的现象是,参会者一直不舍离开,纷纷认为“重庆向西”还有很多话题可聊,点赞网易房产重庆举办此次沙龙是一件很有意义的事情相信九龙坡的发展不止重庆西站、轨道5号线、华岩隧道、快速路二纵线等利好,未来还有更多方面来推动九龙坡区城市价值、土地价值、居住价值。


与会者观点集锦

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

网易房产重庆常务副总经理 曹勇

一个集高新技术产业发达、高质量城市管理、高品质人民生活于一体的“三高九龙坡”,正在成为一座宜居宜业宜游的三宜山水城,值得我们一起探讨它的价值。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

重庆大学教授、重庆市国土房管局专家库成员 王林

九龙坡区的发展正好是与重庆向西的发展方针叠合在一起,九龙坡的西城板块可以为九龙坡区的发展提供很大的空间,更大机遇!

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

重庆晟城房地产顾问有限公司总经理助理 贯雪梅

九龙坡土地市场,有三大特征,城市更新小地块成为供地主力,地价逼近万元时代,品牌房企扎堆进驻,从2017至今的拿地企业分析来看,均为央企或者全国百强、本土排名前十的开发企业。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

中建信和销售经理 梅玉平

以往,九龙区市场改善住宅供应的缺失,给当下高端改善住宅提供了充足的市场空间;加之相邻各区住宅供应紧张,市场辐射进一步扩大。为满足改善市场需求,中建信和首先需要从住宅品质、产品尺度、生活方式及物业服务几方面提档入手。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

卓越集团重庆公司高级营销经理 李东阳

我们认为九龙坡区有三个标签:经济总量大、工业基础好、产业升级的排头兵。在这样的利好环境下,去年年底,卓越集团进入重庆的首个项目,落子九龙坡杨家坪板块。卓越集团擅长城市核心区的物业打造与营运,那其实当时看中动物园地块,也是基于这样的区位研判。

【网易态度研论】区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

重庆链家新房直销/商业中心西区总经理 杨海峰

除渝北、大渡口区成交量略有下滑外,其余各区域均有向好态势,其中以沙坪坝、九龙坡的涨幅最大,九龙坡区当月占比7.1%;成交量环比涨幅约30.7%。5月九龙坡区成交房源的套均面积是81.9㎡,4月也是84㎡左右,由此可见,九龙坡二手住宅的成交还是以刚需为主。

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