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金融加速去杠杆地产流动性承压 龙头房企新年急筹千亿“过冬”

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3个月过去,越来越多的房企开始认同这一判断;与此同时,中国房地产金融监管和降杠杆前所未有地严厉,也让“小年”、“过冬”的概念被更多业内人士接受。

2018年伊始,银监会及各地银监局密集发文,不断传递房地产去杠杆的明晰信号。开发商资金来源的主要渠道开发贷、首付、按揭贷、房地产信托、境内公司债等均受到限制。

开发商纷纷未雨绸缪,以实际行动备战“小年”。新年前后,房企密集启动了融资潮,据21世纪经济报道记者不完全统计,2017年12月至今的两个多月,房企境内外融资总额达数千亿。其中2018年1月和2月上旬,30家主流房企已发及计划融资超过千亿,境外融资成为最主要的渠道。

万科、碧桂园、恒大、中海、保利、绿地等大型房企和地产央企纷纷抛出了数额不等的融资计划。亿翰股份董事长陈啸天认为,对龙头房企而言,利用年初的境外融资窗口期大笔融资,一方面是为了应对今年的资金面收紧,一方面是为并购准备“弹药”。

然而,对另外一些高负债、低竞争力的房企而言,2018年将可能面临更大的流动性风险。

地产融资遭严控

2018年刚刚过去一个多月,张扬(化名)就已经感受到今年的融资工作之难了。

张扬是一家中型房企的资金部负责人。他一直紧密关注金融监管部门的动向,今年银监会一系列的动作和表态,对他而言不是乐观的信号。

1月13日,银监会明确2018年整治银行业市场乱象工作要点,涉及房地产的表述为,违反信贷政策和房地产行业政策,为房企提供各类表内外融资、发放首付不合规的个人住房贷款、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等行为,都列在其中。

紧接着,1月25~26日,银监会2018年全国银行业监督管理工作会议进一步提出,今年将继续防控金融风险,在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

申万宏源(000166,股吧)指出,这意味着房地产贷款受到了严控,包括开发贷和首付/个贷的双重降杠杆;而这两个方面,正是房企最主要的资金来源。

“去年房企资金来源中,首付占比加大。”张扬说,2017年部分房企的销售成交全款或8成首付大幅增加了,像融创在一些城市降价推盘,但要求一次性付款或首付8成;2017年底,万科、碧桂园、中海等在部分城市降价促销,也是要求一次性付款。

2017年消费贷、信用贷等违规进入楼市也是一大新现象。央行数据显示,2017年以按揭贷款为主的中长期居民贷款新增额虽小幅下降至5.3万亿(占总新增贷款的39%),但同期新增短期居民贷款(部分变相进入房地产市场)从2016年的6490亿元大幅上升至2017年的1.83万亿,居民杠杆风险明显放大。

申万宏源估算,2018年新增中长期居民贷款将收缩至4.2万亿-5万亿之间,未来购房者进一步加杠杆的空间将更为有限;同时,防止短期消费贷变相进入房地产市场,将延续2017年四季度以来的严厉基调。这意味着,2018年房企销售和现金回笼变得更难了。

房地产贷款之外,银监会打击表外融资,也使得房地产信托、私募等非标融资受到限制。

而前两年房企依赖的境内公司债目前依然被严控。2017年房企境内公司债规模仅为437亿元,从2016年的4527亿元骤降90%以上。张扬认为,尽管今年一些房企公告了发债计划,但今年境内公司债还是不会放松。

龙头房企未雨绸缪

留给张扬的融资之路不多了,海外融资是目前较为通畅的渠道。2017年底至今,境外发债窗口开启,张扬也抓紧机会帮公司做了一次美元债融资。

同策研究院数据显示,2018年1月,受监测的40家上市房企融资金额折合人民币共计637.12亿,其中海外融资347.87亿,相比去年12月份的230.61亿大幅增加;1月房企外币融资总量已超过人民币融资金额,外币融资绝对值及占比为去年9月以来最高的月份。

加入这场融资盛宴的包括中国金茂、新城发展、旭辉控股、富力地产、泰禾、时代地产等中小型房企,它们通过配股或发行可换股债券、美元债券等在境外融资。

值得关注的是,目前销售高企、资金充裕的龙头房企也开始大手笔融资。1月17日,去年销售排名第一的碧桂园启动了高达234亿港元的境外融资计划。包括以78亿港元的配股和一笔2019年到期的零息率可换股债券,本金总额达156亿港元。

1月31日,中国恒大公告,拟发行2023年到期的180亿港元(约合145.7亿元人民币)可换股债券,成为今年以来房企在香港发行的最大规模可转债。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示,这次并非由于股价走高而趁机集资,而是考虑到目前内地整体去杠杆的趋势,绝不只是提口号而已,2018年中国在整个资金面上会去杠杆,流动性会趋紧。

“在对2018年大势判断下,在资本市场上提早预备好资金,把负债空间也释放出来,我们现金流的管理就会比较从容”,伍碧君表示。

此外,一向稳健的央企也开始进行海外融资。1月30日,保利地产(600048,股吧)通过香港子公司发行5亿美元(约合31.5亿元人民币)的五年期固息债券,票面利率为3.95%。

穆迪表示,这是保利地产2017年首次发行的境外债券,意味着资金较为充裕的央企也加入了房企海外融资潮;事实上,去年12月底,同为央企的中海外,便已启动了其公司历史上最大的一笔境内外银团贷款,高达180亿港元。

房企风向标万科则在1月5日公告,提请股东大会授权公司发行直接债务融资工具,总额不超过人民币350亿,包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、永续类债券、资产支持类债券等,或上述品种的组合。

东方证券分析师竺劲指出,日趋加强的融资监管对龙头房企也产生了影响,促使其开拓更多的融资渠道和方式,“美元债和可转股债具有较低的利率成本,预计将会出现在更多的融资案例”。

“这种状况下很多中小房地产企业经营会比较困难。”伍碧君透露,因为开发贷、住房按揭各方面都在收紧,资金向大地产商倾斜,目前已有很多小型地产公司来接触碧桂园,希望被收购。

CRIC研究中心指出,2018年房企资金面趋紧,对于部分处于高速扩张期的中小房企而言,若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

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