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物业企业逐鹿资本市场 分拆上市仅是开始

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物业行业一直是远离精英的行业,是苦累脏的代名词,过去一直是附属于房地产开发的一个业务板块,吃力不赚钱。但是在房地产新存量时代,因为其有巨大发展空间,开发商将物业服务分拆,通过资本市场,打造新的商业模式,做大规模或者赚取更多利润。

品牌房企在物业管理服务的布局正在兴起,众多物业公司选择登陆资本市场。但分拆上市仅仅是开始,物业公司应循初心,而基础物业服务就是物业公司的“初心”。但物业公司与资本市场本身是相互冲突的,上市决定了企业是逐利性质的,首要目的往往是维护股东利益而非业主利益;然而物业管理本身是要不断投入、全心为业主服务、不计利润的。那么,物业公司如何才能处理好上市与“初心”之间的矛盾?

伴随着楼市步入存量房时代,品牌房企在物业管理服务的布局已然兴起,众多物业公司纷纷选择登陆资本市场。

截至目前,共有包括绿城服务、中海物业、彩生活在内的6家物业服务企业在香港主板上市。纵观香港六家上市物业公司,截至2月1日,绿城服务的PE在47.56,彩生活则为23.06。绿城服务和彩生活的股价和流动性,已经是当前物业上市公司中数一数二的。随着南都物业成功在A股上市,成为A股“物业第一股”,A股主板亦成为物业服务企业重点冲击的资本市场。

业内人士向《每日经济新闻》记者指出,相比之下,在香港上市虽然容易些,但香港市场对于企业市值维护和股票流动性管理有更高要求。物业公司上市后,如果运营得当,给公司市价及品牌溢价创造出更多想象空间。但对于想分拆物业上市的公司而言,“别人家”亮丽的表现是诱惑更是压力,上市只是开始。

从融资到规模上市的诱惑挡不住

上市对物业企业有着足够的诱惑力。

安居客房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,物业公司上市,不仅能促进融资,更重要是有利于企业的品牌知名度,有助于快速形成规模化效应。

规模对于物业企业同样重要,张波指出,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,是他们对资金需求最大的时候,未来能上市的企业,才能大概率活下来,进而有资格瓜分市场。

“另外,上市会促成企业的规范、公开和透明化,这有一定困难,但对于规范健全企业组织结构、内外部流程,是有重要作用的。”张波指出,在越来越成熟的市场上,体系健全、商业模式完整的公司,会更有竞争优势。

具体而言,张波认为,这会表现在企业的盈利能力差距上,一家拥有自己产品线的物业企业,能够提供物业管理服务,还能提供很多延伸服务,这就使其在单位平方米能产生更多的溢价。

绿城服务执董兼常务副总裁吴志华对《每日经济新闻》记者表示,从行业发展角度来说,有更多公司上市,就会有更多资金和人才进入物业行业,百花齐放地促进行业共同进步,也会激荡出更多的商业模式和服务内容。

看规模看实力并非所有公司都适合上市

但当下的物业公司上市格局中,有两个现象值得关注。

安居客房产研究院跟踪统计显示,目前排名前10的房企无一例外都在物业上有所建树。与之相应,目前物业公司中具有开发商背景的公司占比约78%,例如万科物业、彩生活、中海物业等等,独立物业管理企业占比仅在22%左右。

同时,是物业行业集中化正在加剧。中指院数据显示,2016年百强企业管理面积总值达54.50亿平方米,占全国物业管理面积的29.44%,而这一数字在2017年上升到了33%,强者恒强态势持续加剧。

这意味着,并不是所有平台都适合且能够上市。绿地集团相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,一些小而美的公司在规模上不具备上市的条件。并且在集中化的趋势下,“上述公司可能被有实力上市的公司收购,它们本身也是非常好的标的资产。”

上述负责人认为,绿地的做法是,既不局限于房地产开发链条中的物业服务企业,也不直接把物业公司做成上市平台,因而成为另一家适合上市平台的重要组成部分就成了不二的选择。比如绿地入股雅生活就是这样一个例子。

吴志华也直言,当下的物业公司要上市,“要么自己做大做强,另一条路则是将旗下物业注入到其他平台来寻求合作。这是未来房企的物业公司发展的两个趋势。”

不过,也有业内人士认为,纯粹市场化的物业公司上市更加容易,类似南都物业这样纯粹的市场化运作,可以完全按照自己公司实际情况制订战略,而房企下属的物业公司多少会涉及关联交易等问题,并且这类物业公司,原始战略其实是服务房企母公司。如果物业公司为冲击上市快速扩张、壮大规模,导致品质降低,会对母公司造成影响。

上市只是起点如何蓄谋长久发展

不过整体而言,在物业行业集中化提升的格局下,无论是直接上市、收购入股上市平台还是拆分上市,吴志华认为,前提依然是基本面扎实、商业模式清晰,这样的企业才受资本市场欢迎。

业内人士告诉《每日经济新闻》记者,当业绩和描述的战略不符时,估价会大幅下挫,最终被投资者所抛弃。数据显示,2017年,绿城服务全年涨幅132%,而相比之下,彩生活全年跌幅在8%左右。

以雅生活为例,其定义为生活模式服务商(即不是单纯做物业服务),本身具有清晰的业务逻辑,市场状况良好。而背后两个股东(绿地和雅居乐)的支持也很强大,这是促成其上市的重要原因,也是其拥有较高PE(市盈率)的支撑。

上述绿地负责人则表示,企业希望通过上市扩大市场占有率,但也要把品牌做起来。比如雅居乐收购绿地的物业,要做到行业领先地位,前提是有品牌的支撑,获得资本市场支持。

“在有了品牌背书之后,上市公司需要留住人才、更加完善内部机制,保证战略的推动和执行,这是绿城服务的经验之谈。”吴志华告诉记者,从细节来说,上市之后也可能给业主带来抵触心理,办法则是以物业管理为平台,引入优质资源来提升业主的服务,一切围绕改善业主满意度来进行,最终提升公司的竞争能力。

张波也认为,物业行业的马太效应会越来越显著,未来品牌物业将通过兼并收购的方式扩大市场份额,快速淘汰落后企业,实现行业跨越式发展。

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