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三四线战王之道:加码一二降风险,深耕三四走得远。

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2017年,三家房企销售规模站上5000亿大关,碧桂园以5508亿元合约销售金额成为行业第一,万科、恒大紧随其后,融创中国则以黑马之势赶超绿地、保利等龙头房企,位居行业第四。

与其他房企年底业绩冲刺,获取较好名次不同的是,碧桂园获取冠军宝座显得较为轻松。数据显示,碧桂园12月单月合约销售金额仅为165.3亿元,与早前平均每月近500亿元的销售金额差距较大。在严厉的政策调控下,在行业规模争霸呈现白热化状态下,为何碧桂园仍能轻松夺冠?

深耕三四线主战场

政策调控层层加码之下,碧桂园能够从激烈的规模争霸赛中脱颖而出,精准的战略布局必不可少。

《每日经济新闻》记者深入分析碧桂园的销售和推货数据得知,回归一二线城市数载,三四线城市仍为碧桂园2017年的主战场。

2017年上半年,碧桂园国内合同销售金额中,位于一二线城市的合同销售金额占比为41%,三四线城市的占比达到59%。2017年下半年3612亿元可售货量中,位于一线城市的可售货量为174亿元,二线城市的为1147亿元,一二线城市的可售货量占比约为36.57%,三四线城市的可售货量占比达到6成以上。

作为“三四线城市之王”,碧桂园在三四线城市采取差异化的竞争策略,为改善型客户提供大户型产品,避免低端产品的过度供应。三四线城市持续支持业绩增长,为碧桂园2017年夺冠铺平了道路。

2017年,政策调控下市场出现严重分化,一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标,绝大多数的三四线城市环境宽松,市场热点向这些城市转移,三四城市较热。克而瑞2017年12月19日发布的数据显示,按照国家统计局发布的数据整理得知,4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%,规模腰斩;32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%;其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。

加码一二线城市降风险

政策调控未放松,房地产行业规模加速集中,踏准行业节奏将成为房企规模竞争制胜的关键。一二线还是三四线,哪一个战场才是房企未来的避风港?

克而瑞研究认为,2018年,一二线城市成交量将小幅回升,三四线城市由于投资需求带来的房价快速上涨,严重透支市场需求,成交将整体下滑,部分三四线城市楼市暗藏风险。

碧桂园相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示,碧桂园将继续坚持一二三四五线城市均衡发展的战略布局,在巩固三四线的同时,也积极拥抱一二线城市。

从拿地数据来看,2017年碧桂园战略的天平在向一二线城市倾斜。2017年前11月,碧桂园在国内的新增土地预期建筑面积高达11055万平方米,总代价约为3714.3亿元(含少数股东权益)。其中属于碧桂园权益所有人的预期建筑面积约为8072万平方米,总代价达2662.9亿元,平均地价为3299元/平方米。

2017年前11月,碧桂园新增土地(按金额)位于一线城市占比为15%,位于二线城市的占比为38%,一二线城市的占比合计达到53%,三四线城市占比为47%,其中目标为一二线城市的新增土地占比达到59%。

明源地产研究院首席研究员刘策接受记者采访时分析,2018年的核心机会在二线城市,整体判断一二线城市的行业机会将优于三四线城市。

刘策指出,一二线城市需求已经持续打压了一年多,需求量较大,三四线城市在经历需求放量之后再增长较困难。三四线城市的整体投资需谨慎,更多布局都市圈三四线城市以及潜力城市。从长远来看,一二线城市机会要大于三四线,产业和人口往一二线城市集中,对房价形成支撑。

谈及未来的发展,碧桂园相关负责人告诉记者,规模和效益不再是碧桂园单一的追求,将更注重高质量增长。在一二线城市大力发展长租公寓,并继续深耕三四线城市,聚焦城镇化发展,全面布局“科技小镇”。

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