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中小房企:千亿路上的舍与得

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2017年多个中小型房企纷纷定下了千亿元的规模梦想,只有拿到了规模后才能抢占生存空间已经成为行业共识。于是地块对赌、高杠杆操作也成为规模路上的代价。只要成功,一切都值得,而一旦失败,从头再来的机会却很难再有。

关键的千亿

“任何促动都没有对手的成功所带来的刺激更为直观和猛烈”,一位闽系地产开发商相关人士告诉北京商报记者,去年多家房企实现了跨越式发展,从原有的中等房企水平逼近千亿元级别,尤其是“福建同乡”的成功,让他的老板已无法淡定地固守安全的负债率、合理的利润率等数据和指标。他透露,公司计划未来在上市融资、拿地并购等方面寻求更为积极的扩张策略,“换句话说,老板想再激进一点”。

据克而瑞机构发布的《2017年中国房地产企业销售TOP?200》排行榜显示,2017年,泰禾集团实现销售额1007.2亿元,首破千亿元大关。2016年该公司销售额仅为400亿元,还是一家不折不扣的中等规模房企;无独有偶,阳光城去年从公司高层人事到企业发展策略都呈现大幅调整。调整后的阳光城在2017年实现签约金额915.3亿元,2016年阳光城销售额则为487.2亿元;此外,中梁地产业绩则从2016年的336.8亿元一跃提高到2017年的757.9亿元,增长幅度高达125%。三年内,中梁地产从偏安一隅的温州迅速进入11个省份,实现全国化布局;新力地产从2016年的161亿元销售额到2017年的428亿元销售额也仅用了一年时间。

业内人士表示,如此多的“黑马”爆发尚属首次,规模也成为2017年最常提及的关键词。随着行业集中度提升,房企竞争更为激烈,规模依然是企业发展第一要务,众多销售额在数百亿元左右的中小房企纷纷提出千亿目标。

“福晟将力争2020年迈入千亿元房企行业”,来自福建的闽系房企福晟地产的相关人士表示,福晟两年内在深圳、广州、郑州、福州等几十个城市取得70多个项目,总建筑面积3800万平方米,总货值超6800亿元。

要么离开要么做大

逆水行舟不进则退。面对行业生态环境的巨变,中小企业要么转型,要么做大。另一家房企负责人曾向北京商报记者表示:“只有做大了规模才能抢占生存空间,否则就有被吞掉的危险。”2017年下半年以来,中小房企发展明显加速,特别是那些提出千亿元目标的企业已经不下50家,冲击千亿元门槛对于房企而言已是“基本任务”。该负责人向北京商报记者举例称,身边很多兄弟企业,由于发展放缓,被甩在后面,土地储备不足,再加上没有能力拿地,逐渐淡出了行业,或退出或被兼并。

与之相对的是,另一部分中小房企则通过扩大融资渠道,加大杠杆力度,同时加大土地储备实现了快速扩张,以及向规模化迈进。易居智库市场研究总监严跃进分析,这类企业通常情况思路都比较清晰,上市、拿地、并购、高周转等动作都比较坚决。同时,这类企业往往通过迁移总部、进京入沪、全国布局等动作在表现出清晰的发展思路的同时,也显示企业强势的发展态势和野心,这些企业往往也能得到资本市场的青睐,一旦投融资节奏踩准了,实现跨越式的增长并非天方夜谭。

中小房企的“陷阱”

值得一提的是,2017年,除了17家千亿元房企外,还有22家500亿-1000亿元房企。这表明当前500亿元规模以上的中大型房企数量已达39家,销售总额达到5.64万亿元,占2017年度全国商品房销售总额几乎一半。在强者恒强的局面基本不会改变的情况下,中小房企的空间将进一步被压缩。

中小房企惟有冲上千亿元规模才有未来。目前来看,中梁、融信、蓝光金科已达700亿元规模,远洋、金茂、首开、祥生、滨江则在600亿元规模上下。此外,龙光、首创、中铁建、融侨、美的已突破500亿元大关。这些企业未来都是冲刺千亿元房企的热门公司。

但业内专家也发出警示,未来对于中等规模的企业而言,要实现稳定快速扩张,关键是要准确判断市场的走势,尤其要确保资金与拿地匹配,一旦出现融资不到位、资金链紧张的情况,拿了太多“地王”,或是地块太大,出现去化周期过长等被动因素,都会让企业面临风险。????

实际上,此前行业内就不乏一些中小房企投资过于激进,陷入负债率高企的泥潭,以至于错过市场快速成长期的案例。

用“多快好省”来形容中小房企未来的发展路径可能比较贴切。具体而言,“多”就是多拿小幅优质地块,少拿高价大幅地块,以此分散风险,避免一块“地王”拖累整个企业发展的情况出现。“快”则表明企业销售高周转的重要性,省则是企业必须控制成本,尽可能减少企业不必要的支出和浪费。

当下,“小而美”对中小房企而言或许仅剩传说。但对赌地价、高杠杆风险仍旧利剑高悬,一旦失败,再来一次的机会则不复存在。

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