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多地"松绑"楼市政策 楼市去库存须打持久战

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多地"松绑"楼市政策 楼市去库存须打持久战

近日,一家开发商的工作人员(右二)在浙江省第22届房地产博览会上向观众介绍楼盘情况。 新华社记者 韩传号摄

当前,商品房待售存量面积处于历史高位,去库存已成当务之急。但也要看到,库存积压非一日所致,去库存也不能毕其功于一役。要更多引入市场手段,激发房地产市场的内生动力,有效、有序地推进去库存进程——

“去库存”已成当前房地产市场热词。国家统计局的最新数据显示,10月末,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。从全国范围内而言,当前库存量处于历史高位。

业内人士普遍认为,库存高企是当前房地产市场面临的重要课题,在一二线城市广泛存在,三四线城市尤其突出。如何正确认识当前库存过高的现状?如何有效、有序化解当前住房存量?《经济日报》记者就此进行了采访。

多地“松绑”楼市政策

数据最有说服力。2013年9月,当时的全国商品房待售面积还只是44636万平方米。两年过后,这一数据已迅速增至68632万平方米,增幅达到了53%以上。房地产市场库存高企,特别是在三四线城市表现突出,引发房地产行业开发投资增速回落,给经济运行带来了一定影响。

今年以来,多地纷纷出台政策,取消对房地产的各种限制条件,给楼市“松绑”。近日,四川省宣布取消限购限价,90平方米以下住房所占比重限制同时取消;甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施,包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。

此外,11月19日,山西省专门发布通知,取消商品房购房限制,包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

有市场人士指出,解除此前政策上的种种限制,让房地产处于更加宽松的市场环境中,从而加快住房交易,对于去库存以及活跃市场都有积极意义。

不仅如此,去库存问题也已引起了中央层面的重视。11月份召开的中央财经领导小组会议专门提出化解房地产库存,不久前召开的国务院常务会议也强调,要加快户籍制度改革以带动住房家电等消费。

棚改货币化一举两得

一方面是三四线城市居高不下的楼市库存,一方面却是棚户区改造后群众巨大的住房需求。如何让这两者在市场的支配下,实现有效对接?专家表示,在棚改中实施货币化安置,让棚户区居民拿着拆迁后得到的补偿款去市场上购买商品住房,对去库存不失为一个有效手段。

住房和城乡建设部有关负责人曾表示,到2020年,还有约2000万套的棚户区需要改造。2015年,我国城镇保障性安居工程计划新开工740万套,其中各类棚改580万套。截至今年10月,棚改新开工575万套。也就是说,未来几年,还有约1400万套棚户区需要改造。

实际上,在一些城市,通过货币化实现对棚户区居民安置的占比已经非常高。成都市房管局副局长李涌曾告诉记者,2014年成都市完成棚改项目投资121.6亿元,货币化安置86.7亿元,已占总投资比例的71%。

湖南长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室副主任符美田说,2006年以来,长沙市棚户区征迁住户中选择货币补偿的占总数的77.45%。他认为,一些安置房建设周期存在很大的不确定性,有的会导致安置过渡期延长,维稳压力大,后续费用多,安置成本高。安置到位后,安置房水、电、物业管理、产权办理、房屋质量等后续问题也比较多。如果交给市场解决,市场中的商品房之间就可以形成竞争,安置群众选择口碑好、管理优的商品房。

引市场之力消解存量

去库存或许并不能立竿见影,而是一个较为长期的过程,需要打持久战。

货币金融政策的走向与房地产市场关系密切。从去年的“930新政”到今年“330新政”,正是今年以来房地产市场总体上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用,从2014年末至今的6次降息,也大大降低了购房者的房贷负担。因此,围绕稳定住房消费和去库存,进一步出台财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度将成为可能。

“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”对于房地产市场而言也是重要的政策信号。民生证券报告显示,从长期政策看,户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情,对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。

而随着二孩政策的正式放开,市场对住房的需求预期将进一步增强,改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计,这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。

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