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“去库存”究竟去了谁的库存

被“误伤”的苏州,才是真正实现了“去库存”

自2月22日起,除了北京、上海、广州等一线城市,全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。

那谁才是“去库存”挥刀的主要目标呢?有关部门有明确说法:库存积压的二、三线城市,乃至四线城市。但最终的结果如何?

“去库存”误伤1.5线城市 苏州陷入“无房可售”尴尬局面

从目前来看,苏州等“1.5”线城市,去库存效果最好(虽然根本不需要),多个区域房价也随之实现单价4位数的巨大涨幅。而该调控方向主要作用的二、三线城市,则并没有显著的效果展现,或许这也是相关政策“组合拳”接连打出的原因。

据网易苏州房产频道走访统计,苏州6大区,58家热门楼盘中,超半成楼盘现在已无房可售,之前残留的顺销房源均在一个月内一扫而空!政府下放利好、购房者接收信息争相买房、开发商见市场火热公然涨价、飞涨的房价令观望中的购房者产生恐慌从而榨出购买力,这已形成了苏州楼市的死循环,根源,正是政府多次的“房产利好”信号。

4记组合拳“拳拳到肉” 刚性需求是根源

本朝着二、三线城市发力的“去库存组合拳”,为何会拳拳打在了苏州的肉上呢?我们来看看一年内的部分政策:1.落户积分制,减少了苏州这个移民城市的人口流动性,增加了稳定性及置业可能,从基础上解决了“购房者基数”问题;2.降低首付比例及公积金账户存款利率,从购房初期解决“没钱买”的问题,引诱购房者入坑;3.降息降准,降低购房后“还款压力”,使购房者产生“我能还得起”的错觉;4.降低契税、营业税及出台二手房交易的相关政策,是为购房后的后续交易打开大门,使二手房与新房市场实现交易节奏同步化。

不难看出,上述的4步政策基本降低了购房前期、中期、后期的种种操作难度,使“购房”行为更容易产生,但其实能真正使苏州库存“惨遭清空”的,是人口基数。正因为苏州是移民城市,人口基数大、刚性购房需求溢出,才导致部分小户型、低总价楼盘销量飙升,并依靠购房者赐予的“底气“,一夜暴涨数千元。

地王频出 苏州房价“天花板”究竟在哪

新区均价16429元/平、园区均价18739元/平、吴江太湖新城均价14780元/平……苏州的房价正在以难以想象的速度飞奔着。于此相对应的,是地王的诞生:刷新苏州土地单价的留园地块,楼面价破3万;园区地王——海亮地块楼面价15992元/平,入市价也高喊要冲破4万,所以,苏州的房价究竟能到达怎样的高度?目前难以判断。

但唯一可以明确的是,在楼市政策组合拳的“误伤“之下,苏州楼市的去化频率不会降下来,具有购买力的购房者依然会在”买涨不买跌“的心理下果断出手。

也就是说,这几年不要想象苏州房价会降下来了,梦还是留到晚上做吧。

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