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买房是一件大事,而买不起房也确实是一件伤心事。存款不足,咱们就贷款买房吧,可以公积金贷款,商业贷款也行。 对于这两种贷款,我们该如何选择呢?由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低,对于广大工薪阶层来说,住房公积金贷款成为现代都市人在住房贷款上的首选。可是,现在楼市支持公积金贷款的楼盘越来越少,而且放款时间还长,最主要的是很多公司都没给员工购买住房公积金。看来,公积金贷款买房确实是有点儿难啊,下面我们就一起谈谈公积金贷款买房的那些事吧。

买大户型首付门槛上升 最少得四成

据了解,这次政策变化最重要的一点是实行了公积金贷款首付比例差别化管理。即根据购房者买的房屋面积大小,分三个梯次来确定贷款首付比例:建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付比例不低于20%;建筑面积在0~144平方米(含)的,贷款首付比例不低于30%;而建筑面积超过144平方米的,贷款首付比例则不可以低于40%。当然,这个首付比例都得在最高限贷额度内。

根据以前的政策,首付都不得低于三成,虽然也有极少数能申请到首付两成的,但其中的尺度掌握并没有作出过特别明确的划分。明文规定按购房面积来划分档次,这还是第一次。

 
60万封顶 夫妻同贷单笔限额降低

另一个明显的政策变化,是明确了公积金个人贷款单笔的最高限额。个人贷款最高限额维持原来的40万元不变,但夫妻双方参贷的,单笔贷款总额不得超过个人最高限额的1.5倍。也就是说,夫妇俩共同用公积金买房,单笔最多只能贷款60万元了。

重庆将个人住房贷款公积金最高限额由20万提高到40万,是从2011年4月开始执行。按照当时的政策,如果夫妻双方都有40万的个人贷款限额,那么共同用公积金买房,最高限额为两者叠加,即一次可以贷款80万。新政执行后,对使用公积金的双职工来说,贷款的封顶额比之前整整少了20万元。

1.贷款利率低,利息支出少。住房公积金贷款作为国家政策性贷款,享有低利率的政策优惠,随着房贷利率的调整,住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大,以住房公积金贷款20万元,期限15年为例,住房公积金贷款比商业贷款累计可节省利息2万多元。
2.相同担保方式下,贷款中的费用一般也比商业贷款低。在住房公积金贷款中采用抵押加保险的较高费用的担保方式时,贷款费用一般比商业贷款高,但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低,而且保险公司要承担相应的责任和风险。
3.收费项目少,贷款成本低。与商业住房贷款相比,住房公积金贷款不需要收取保险费、律师费、手续费及中介费等费用。
4.借款人可申请提取个人帐户内的住房公积金缴存余额偿还贷款本息。按照政策规定凡办理住房公积金贷款的借款人,可支取本人及其配偶的住房公积金帐户余额用于偿还贷款本息,减轻了借款人的还款压力。
5.还款方式自由,灵活度高。住房公积金贷款可以用等额本息还款法和等额本金还款法中自主确定一种还款方式,借款人在正常还款一年后,可根据自己的经济状况申请提前全部或部分还款,且不收取违约金。
6.比商业贷款多一种担保方式,即抵押加保险。
7.公积金贷款成数高,首付压力小。
8.只要是合法的购房都可以申请公积金贷款,但商业贷款一般房改房等有些性质的房屋不能提供贷款,即使商品房一般也局限于与银行有按揭协议的项目。

众所周知,公积金贷款与商业贷款是贷款买房的两种融资方式,随着近几年房地产市场的快速发展,购房贷款已成为购房普遍的购买方式,关于不同贷款方式的比较应运而生,到底是公积金贷款比较省钱还是商贷比较省事,商业贷款和公积金贷款之间有哪些差别性,购房者要根据自己的实际情况选择最佳的贷款方式。

1:贷款流程比较

从贷款流程来看,公积金贷款是过户见契税票放款,而商业贷款是过户后先办理抵押登记手续再放款,公积金放款时间看似比商业贷款快,但是因为公积金较商业贷款多了一个初审的环节,所以总体下来,公积金贷款与商业贷款相比,流程繁多所需时间较长,所以从贷款流程上看公积金尚且有待提速。

2:首套房贷首付比例、利率比较

在首套房贷款政策上,公积金贷款无论是从首付比例还是利率水平上较商业贷款占上风。目前来看,商业贷款首套房首付调至30%,而公积金贷款却分三个梯次来确定贷款首付比例,最低首付20%。对于首次购房人群,使用公积金贷款购买90平米以下小户型可以减轻10%的首付压力。

除购房首付的优势外,公积金在贷款利率也存在优势。年后,多数银行已取消首套房优惠利率调整至基准利率,现行利率是6.6%,而公积金同期贷款利率仅为4.5%,与商业贷款相比,要优惠2个百点分,节省不少购房成本。

3:还款方式比较

公积金贷款的还款方式较为灵活为自由还款,其有一个每月最低还款额,即借款人可以设定每月最低的还款额,只要月还款额不低于设置的最低还款额即可,每月多还的部分系统会自动划为提前还款,借款人可以根据个人生活情况自主还款,还款方式极为方便、灵活,较为适合白领阶层的购房一族。商业贷款的还款方式常见的有等额本息和等额本金两种,公积金自由还款方式更为灵活,且多存的金额会自动为借款人转成提前还款,较为人性化。

其他

*贷款对象条件不同。商贷对社会公众,公积金只对公积金缴存人发放。

*贷款来源不同,商贷是银行的筹集的社会公众存款,公积金是公积金归集的公积金缴存人的存款。

*担保方式不同。商业贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式,在抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。

*担保单位不同。为二手房的购买者办理商业贷款提供阶段性担保的单位一般是房地产经纪机构,即中介公司,而公积金贷款的担保单位则是住房担保中心。

 

现象一:坦言相告让购房者另作选择 现象二:取消优惠让购房者知难而退
近日,想用公积金贷款改善住房条件的许先生,一连跑了我市几家楼盘,均被告知不提供公积金贷款,置业顾问们都让他商业贷款。 走访我市多家楼盘发现,现在大部分楼盘都公开表示不可以使用公积金贷款,仅有少部分楼盘称可以使用公积金贷款。自己心仪的楼盘不支持公积金贷款,所以购房者们都不得不采用商业贷款。 和一些直接说不支持公积金贷款的楼盘不同,也有楼盘采取了对公积金贷款实施部分限制。例如同样是按揭,公积金贷款要比商贷少优惠一个点甚至是几个点,还有就是小户型支持公积金贷款而大户型不支持公积金贷款。面对商贷和公积金贷款的不同优惠,大部分原本准备用公积金贷款的购房者也会选择优惠高的商业贷款。

原因:

A、商业银行的恶意竞争和利益驱动给开发商的影响。银行存在个人购房贷款的恶性竞争(降低审贷标准,通过开发贷款抢夺个贷,费用利益关系,政策制定的平衡考虑如提前还款违约金等);银行有对开发商施加影响的手段和条件(开发贷款,费用灵活,银企关系如存款帐户等,现场驻点);误导影响甚至要求开发商对住房公积金贷款限制。

B、开发商对住房公积金贷款尤其是现在的情况不了解,有误解,以及社会上存在的一些不实的舆论。(2003年前受银行制约影响了住房公积金贷款的速度,2003年之后中心调整贷款流程,速度效率能够满足需要,但仍有遗留的影响导致对住房公积金贷款的误解。)

C、卖方市场,开发商强势。住房公积金贷款主要对个人有好处。

D、开发商认为公积金贷款手续繁琐,使得资金回笼时间长是主要原因。相比起来,商业贷款不但手续简便,而且放款时间快。

>> 支持公积金贷款楼盘推荐
望京有人醉
望京有人醉

价格:待定

地址:九龙坡石坪桥盘龙新城(石坪桥立交桥永辉超市旁)

动态:望京有人醉预计3月底首推1号楼,户型区间为40-62平米,价格待定,现首付可以分期。开盘当天支持公积金首付2成贷款。3月1日售房部已开放。

盛美居
盛美居

价格:均价7500 元/平方米

地址:九龙坡杨家坪黄杨路102号(黄沙溪立交旁)

动态:盛美居二期于2月28日加推3/4号楼,户型区间:套内约45-83平,均价7500元/平。2房最低48万起,三房最低56万起,同时可公积金贷款,现在有一口价房源。

志龙新起点
志龙新起点

价格:均价9600 元/平方米

地址:南岸区桃源路201号(桃源路与丹龙路交汇处)

动态:志龙新起点南坪观江小跃层4号楼销售中,套内57-76㎡,可拓展空间达11-15平米,均价9600元/㎡,赠送后实得单价6800元/㎡起,可支持公积金。

庆业九寨印象
庆业九寨印象

价格:均价9100 元/平方米

地址:渝北渝鲁大道188号(巴蜀鲁能校区旁)

动态:庆业九寨印象在售5、6号楼高层,面积区间为42-88㎡房源,折后均价为套内9100元/平米。现购房,办理VIP卡交1万元抵1.5万;全款9.5折,按揭9.6折,公积金9.7折。预计2015年,5号楼交房,6号楼2014年12月底交房。

龙德悠彩郡
龙德悠彩郡

价格:最低价49 万元/套

地址:渝北区宝圣大道宝圣支路89号(两江新区管委会旁)

动态:龙德悠彩郡最后一栋6号楼,户型58-85平米,买房即享5万8买产权车位,部分房源接受公积金贷款,在售7号楼,户型套内58-85平米,最低总价47万元/套,2梯6户配置。

财信沙滨城市
财信沙滨城市

价格:待定

地址:沙坪坝沙滨路11号(肿瘤医院附近)

动态:财信沙滨城市预计3月加推,户型为60-80平米,具体价格待定,支持公积金贷款。财信沙滨城市是财信地产投资开发的城市江山作品。项目位于沙坪坝区沙滨路,紧邻三峡广场商圈,东靠重庆天地,南连平顶山,北临嘉陵江。

凤凰湾驭峰
凤凰湾驭峰

价格:均价8200 元/平方米

地址:江北宏帆路28号(原江北农场)

动态:凤凰湾驭峰现在售5号楼,18层全院馆小高层,户型57-102㎡,特惠7327元/㎡起,8836元/㎡止,均价8200元/㎡左右,可享公积金,四期驭城预计4月开盘,首批推65-73平两房变三房房源,目前VIP卡全城办理中,可交5000优惠50000,前100名还可享购房现金优惠。

上丁跃世界
上丁跃世界

价格:均价8000 元/平方米

地址:巴南区李家沱西流沱四村196号(外河坪枢纽站旁)

动态:上丁跃世界以中小户型为主,目前在售套内约58—75㎡全跃层,折后套内均价8000元/平米,一房空间三房享受,二房变三房,赠送面积比较大,电梯配置为3梯5.5户,交1万可优惠3万元总房款,可以公积金贷款,首付两层以上。

融汇江山
融汇江山

价格:最低价7500 元/平方米

地址:重庆市巴南区巴滨路(融汇半岛段)

动态:融汇江山精装房源在售,支持公积金,首付7万元买江景精装三房。目前在售房源为两梯四户纯板式、头排滨江高层户型,套内面积约70-114平方米,套内7500元/平方米起,一次性92折,按揭97折,目前购房即享受总价5万优惠。融汇江山长江墅即将开盘,详情请咨询售楼部。

先登6号快线
先登6号快线

价格:均价6700 元/平方米

地址:北碚区云华路29号(轻轨6号线北碚站旁)

动态:先登6号快线在售1号楼小户尾房房源,目前所剩房源不多,户型面积为60-79平米,建面均价6700元/平米,支持公积金贷款。 先登6号快线由3栋12-16层小高层住宅和2栋多层商业综合体构成。

融汇半岛玫瑰公馆
融汇半岛玫瑰公馆

价格:最低价7388 元/平方米

地址:巴南区李家沱融汇大道一号

动态: 项目在售院馆高层房源,套内70-110平院馆三房,最低6500元/平起,最高7500元/平。精装三房首付6.5万元起,套内80-100平米精装院馆高层,套内最低7388元/平米起。精装房可支持公积金贷款。

华宇龙湾
华宇龙湾

价格:最低价72 万元/套

地址:巴南龙洲湾巴滨路(巴南新区府附近)

动态:华宇龙湾项目在售套内79-264平米原创一线江景洋墅,建面6535元/平米起,总价72万起。同时在售套内47-69平米高层,建面均价5500元/平米起。按揭95折,全款94折,可办理公积金,额度有限。

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