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贝壳研究院发布8月市场月报,8城土地成交额破千亿

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8月31日,贝壳研究院发布8月房地产市场系列报告。报告指出,全国重点城市的土地、二手房市场在本月基本完成疫情冲击后的修复,累计成交均实现同比转正。深圳二手房市场回落,本月成交环比下降超5成。新房市场上,居住用地供应端1-8月发力带动成交量恢复,累计成交量赶超去年同期,一线城市持续领跑。上海土地市场热度不减,前8月累计居住用地成交金额连续两个月超越北京保持第一。租赁市场成交量小幅下降,租金价格环比微升。预计9月租赁市场将继续回归常态化水平。

二手房市场:重点城市前8月累计成交同比转正,疫后修复基本完成

贝壳研究院数据显示,8月重点城市链家二手房市场季节性回落,本月成交总量环比下降5.2%,同比增长34%。1-8月成交量较去年同期增长0.68%,上半年疫情对市场的冲击基本在8月完成修复。

从近几月市场走势看,城市圈之间表现分化特征显著。环京城市圈成交量整体稳中有升,其中,北京二手房实时成交量环比增长7.2%、同比增长49.6%。1-8月累计成交量基本追平去年同期,买卖双方成交周期已缩短至年度最低水平,前期疫情对市场的影响基本填平;环沪城市圈市场预期较好, 7、8月保持平稳增长走势;环深城市圈成交量明显下降,受调控政策影响,深圳、东莞本月成交环比降幅均超50%,同比降幅均在50%左右;广州市场成交环比下降5%左右,绝对水平保持高位。

8月住建部、央行等多次强调“房住不炒”,特别是央行、住建部召开房企座谈会,在资金监测和融资管理方面对于房企具有约束和预警作用,有利于平稳市场预期。贝壳研究院认为,整体来看,未来两个月二手房市场成交量将季节性回落,但绝对规模仍将超过去年同期。

新房市场:楼面价稳定,环京城市圈新房市场恢复最快

居住用地供应端1-8月发力带动成交量恢复,规划建面累计同比增长0.7%,累计成交量赶超去年同期,一线城市持续领跑,但增速放缓。楼面价及溢价率趋于稳定。

按照累计计算(累计成交金额/累计成交规划建筑面积),全国70城居住用地楼面价保持稳定上涨,2020年1-8月楼面价累计同比上涨13.9%,全国70城各线城市溢价率保持稳定,8月达到14.9%,而一线城市溢价率保持增长,8月平均溢价率为13.1%,同比去年增长2.3个百分点,环比上月增长0.7个百分点。

新房市场方面,贝壳研究院统计整理数据显示,8月66城新房市场合计成交套数同比下滑1.2%,环比下滑14.5%,成交面积同比下滑1.3%,环比下滑14.6%。一线城市新房市场累计成交量下滑幅度仍最大,其中成交套数累计同比下滑16.0%、成交面积累计同比下滑14.8%。从城市圈而言,环京城市圈新房市场恢复最快,截止8月环京城市圈成交量累计同比降幅收窄至-2.5%,市场基本稳定恢复。同时,北京前8月住宅用地市场累计成交面积同比由负转正至6%,商品住宅库存出清周期为22个月,年内出现首次回落。环沪、环深城市圈累计同比降幅分别为-9.6%、-13%。

看点一:深圳市场回落,8月二手房成交环比下降超5成

从7月15日“深八条”出台至今,调控效果开始显现。贝壳研究院数据显示,8月深圳二手房成交量环比下降超过5成,成交均价环比下跌9.8%,主要受成交量及结构变化影响。其中“二套非普住宅首付提高至8成”提高改善群体门槛并限制部分房源流通,对中高端需求的抑制较为明显,8月南山区、福田区等中高端市场成交减少,带动整体成交均价下跌。剔除成交结构因素影响,深圳二手房价格指数涨幅较上月明显缩小。

看点二:八城卖地成交破千亿,上海累计卖地金额连续两个月保持第一

8月,上海持续替代北京成为一线城市2020年1月-8月住宅用地成交金额排名第一,成交金额1797亿元。从成交规划建面增速上看,较去年同期上海增长5成,广州增长8成,深圳增长2倍。此外,8月重点城市中,上海、北京、广州、杭州、苏州、南京、宁波、武汉8城累计住宅用地成交金额破千亿。

看点三:北京新房库存出清周期年内首次回落,二手成交周期缩短至年度最低水平

贝壳研究院统计整理数据显示,截止8月底,北京商品住宅库存面积为1096万㎡,出清周期为22个月,年内首次回落,一方面源自供应端增速的放缓;另一方面源自疫情反复结束后,成交速度的加快。未来供求两端持续发力的情况下,市场供需平衡,出清周期或将在当前水平保持稳定。二手房市场购房者市场情绪边际改善。8月北京二手房客源成交周期环比缩短3天至96天,带动房源成交周期环比缩短6天至121天。虽然与去年同期相比买卖双方成交周期均仍处于高位,但已缩短至年度最低水平,与2019年12月基本持平。

看点四:北京租赁市场正式回暖,租金连续3个月上涨,成交热度达年内峰值

贝壳研究院数据显示,从成交量来看,8月北京租赁市场持续回暖,环比上涨12.2%,已经超过5月份成交量水平,不仅成为自年初以来成交量最高的月份,也是2019年以来的成交峰值。从价格来看,平均租金从5月份开始止跌上涨后,6、7、8月连续三个月保持上涨。8月北京市平均租金为86.6元/㎡,环比上涨0.5%,同比下降1.0%。

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