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上半年楼市“低开高走”:房地产投资正增长,约束性调控政策紧绷

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随着新冠肺炎疫情逐渐缓解,房地产市场正快速恢复,并以成交量的“两连增”结束今年上半年。

7月16日,国家统计局发布上半年宏观经济数据。其中,楼市数据表现颇为亮眼。今年上半年,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%,年内增速首次转正。

上半年,商品房销售规模仍然低于去年同期,但降幅正逐渐缩小。且从单月来看,5月和6月,市场销售规模已连续两月超过去年同期。这也说明,房地产市场交易已彻底从疫情中恢复。

政策友好、复工复产顺利、流动性宽松,被认为是刺激市场升温的主因。随着市场的全面回暖,今年6月,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市已经达到61个,二手房价格上涨的城市有50个,均为最近12个月来新高。其中,因二手房价格上涨过快,深圳已出台全国最严厉的限购措施。

这也揭示出一个现实:部分区域的楼市已经进入“过热”区间。那么,在恢复常态之后,市场还将如何演变?深圳的新政,又是否成为调控收紧的信号?

市场升温明显

受疫情影响,今年1-2月,全国商品房销售面积下降了近四成,销售额降幅也达到36%。此后,随着复工复产的推进,市场逐步升温。到今年上半年,全国商品房销售面积和销售额降幅分别收窄至8.4%和5.4%。

其中,市场在二季度的表现尤其亮眼。4月单月,全国商品房销售面积为11995万平方米,仅比去年同期下降2.1%;商品房销售额11498亿元,同比仅下降5.0%。5月和6月,这两项指标均全面回正。在房企冲击半年度业绩的情况下,6月全国商品房销售面积超过2亿平方米,创年内新高。

需求的大量释放,成为推动市场升温的主因。这其中,既有被疫情压抑的需求,也有因市场不确定性而催生的资金避险需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,在相对宽松的流动性之下,购买核心城市的住房实现资产保值增值的需求提升,高总价、大户型的改善型房子交易明显增加。

销售的回暖叠加融资环境相对宽松,使得房企的资金状况有所改善。上半年房企到位资金83344亿元,同比降幅从今年前两月的17.5%收窄至1.9%。

在投资端,上半年全国房地产开发投资增速终于回正,达到1.9%。由于资金充裕、预期向好,房企在近期大量拿地,上半年的拿地面积几乎恢复到去年同期的水平。

市场升温还推动了价格的提升。在纳入统计的70个大中城市中,二三线城市的房价涨幅相对明显,成为“涨幅榜”的主力。

6月,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨0.8%和0.5%,涨幅均有所扩大。其中,银川、唐山、惠州领衔新房涨幅榜,无锡、西宁、银川则位居二手房涨幅榜第二到第四位。

相比之下,4个一线城市的价格涨幅不如二三线城市,且已出现回落。但作为特例,上月深圳的二手房价格上涨了1.9%,位居70个大中城市之首。

受此影响,深圳于7月15日发布了8条楼市调控新政,为楼市“五限”(限购、限贷、限售、限价、限户型)再度加码。其中,“落户满3年+连续36个月及以上个税或社保”的限购门槛,堪称“史上最严”。

“调控开始转向”?

在多数分析人士看来,深圳房价涨幅过快,虽有供应不足、炒房氛围浓郁等因素,但也反映出,在市场升温的大背景下,一些区域市场仍有可能走向“过热”。

按照上海易居房地产研究院的统计方式,今年6月,70个大中城市中,有12个城市的二手房价格涨幅超过“合理区间”(0.2%-0.6%)。其中,深圳、无锡、西宁、银川、宁波五城因价格涨幅超过1.0%,位于“过热区”。

房企已经感知到这种热度。一方面,由于蓄客、销售情况良好,不少项目取消了此前的价格优惠,甚至上调价格;另一方面,由于预期向好,房企的拿地热情高涨,土地市场也出现“量价齐升”。

上海易居房地产研究院的统计显示,今年6月,40个典型城市平均土地成交均价为5966.6元/平方米,环比上涨11.5%,同比上涨14.3%,创历史新高。今年上半年,已有杭州、上海、北京、广州四城的土地出让金突破千亿。

某大型上市房企则向21世纪经济报道记者坦承,公司在第二季度实施了一拨“抢收”,既是出于冲击半年度业绩、填补前期缺口的需要,又包含了对后期市场变化的担心,这种变化可能来自于疫情反复、调控施压等不可控因素,从而导致市场下行。

这种担心不无道理。5月以来,北京出现疫情反复现象,不少从业者的市场信心一度受到打击。

政策层面的调整也已经出现。在深圳出台调控新政之前,杭州、宁波、郑州、内蒙古等省市先后在7月收紧楼市调控,东莞则于7月16日收紧调控。银保监会也在7月13日表示,“严禁银行保险机构违规参与场外配资,严查乱加杠杆和投机炒作行为,防止催生资产泡沫,确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。”

“调控开始转向。”中原地产首席分析师张大伟表示,上半年出台的调控政策以“维稳”为主,随着近期多个城市房价明显上涨,约束性的调控政策开始出现。

许小乐也指出,政府并不会因为经济增长和财政收入困难而重新刺激房地产,让资金回到实体经济是当下政策的导向。

多数分析人士认为,在房住不炒、因城施策的大背景下,未来楼市调控将保持适度从紧的力度。受此影响,市场很可能会继续升温,但幅度有限,且局部过热的情况也将迅速被遏制。

在对房地产投资的判断上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华也颇为谨慎,“上半年房地产投资已经转正,增长1.9%,但同时也要看到更多的房地产市场指标,如房屋新开工面积、土地购置面积、一些商品房销售指标,目前看还处于下降区间。所以对下半年房地产的走势还是应该持观察的态度。”

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