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2020楼市半年辑/土地篇:“狠人”齐聚,81宗地吸金超630亿元!

2020-07-07 09:58:05 来源: 网易房产重庆 举报
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上半年累计成交81宗地块,成交总额超630亿元

从供应端来看,3月27日,重庆市规划和自然资源局公布了2020年国有建设用地供应计划的公告,其中住宅用地计划供应38700亩,较去年增加了13.82%。而上半年实际供应了约1.086万亩住宅用地,按供应计划来看,下半年供应仍旧充足,可以期待一下。

从成交端来看,2020年上半年重庆主城累计成交81宗地块,同比减少11.96%,总成交金额超630亿元。虽然成交量少了,但今年多大宗面积地块,百亩以上的就有41宗,因此从成交土地面积来看反而同比增长了14.9%,新增土储面积达到了1.03万亩,新增可建体量约1060万方,其中,住宅类用地可建体量约1032.4万方,约占总量的97.4%。


(2020年1-6月50家代表房企拿地面积TOP10城市)

据中指数据显示,重庆作为中西部热点城市,颇受房企青睐,1-6月,50家代表房企拿地TOP10城市中,重庆位居第六。

由于上半年供应的部分地块为原始地块,如圣灯山、陶家、白市驿等,楼面单价在3000元/㎡以下。因此,从价格来看,今年上半年,重庆主城土地整体成交楼面均价较去年同期下降了14.9%,为5785元/㎡。与此同时,平均溢价率方面也受到了影响,仅有10.86%。最高溢价率为49.06%,由佳兆业拿下的西永地块创下。


分月来看,上半年重庆土拍市场起伏明显,有些不温不火,尤其是1、2月,受春节假期及疫情的影响,无论是供应还是成交都处于低位,成交均价和溢价率也相对较低。到了5、6月,随着各大优质地块的加速供应,以及众多头部房企参拍,土地市场的热情被真正调动起来,尤其是5月,金辉、保利高位拿下大杨石、大石坝城市核心地块,成交均价一路涨到7148元/㎡,达到上半年的最高峰值。

城市核心地块高光不断,新兴区域低容是大势

从2020年上半年重庆土地市场呈现的区域表征来看,可以分为以下两个核心要素:

①以大杨石、大石坝为首的城市核心地块高光不断。

自5月11日,保利以成交楼面价11894元/㎡斩获大石坝地块,为今年贡献第一块“万元地”开始,城市核心地块的价值便不断被推高。尤其是5月15日,在九龙坡区大杨石地块的争夺中,有14家企业报名,拍卖当天更是经过了42轮激战,金辉方以重庆历史第三的楼面价——12203元/㎡拿下,大杨石地块一出,瞬间点燃了整个市场的情绪。


(2020年1-6月重庆主城“万元地”一览)

近年来,重庆的城市发展不断外拓,城市核心供地越来越少,而今年上半年,6宗“万元地”中,就有3宗来自核心地块,可以看出,拥有地段、配套的核心地块无论何时都自带光环,备受关注。

②以龙兴、蔡家、南泉、圣灯山为代表的新兴区域大多呈现低容积率的趋势,甚至有1.01的超低容地块出现。

今年上半年,累计供应住宅类地块69块,平均容积率为1.62,其中容积率≤1.5的地块就有42块,还不乏南泉、圣灯山这样1.01超低容地块。

事实上,当代重庆人居一直朝着改善品质发展,而低容低密是改善产品的第一要素,因此,低容积率地块已然成为主力。随着城市外拓步伐加速,新兴区域的“原始地块”必将增加,未来的平均容积率或将更低。


从各个区域的土地成交来看,北区依然占据土拍市场的半壁江山,累计成交41宗土地,其中,空港新城、水土-复兴、蔡家、龙兴成交数量最多;其次,西区的土地成交量依然呈上升趋势,去年同期成交22宗土地,今年有26宗,且呈多点开花形态,西永、大杨石、华岩新城、磁双井等多板块都有抢眼表现;南区的成交相对较少,共计15宗。

“新鲜”面孔积极补仓,平台公司频创记录

如上文分析,今年上半年经历了一段特殊时期,对土地市场有一定的影响。但随着土地供应量加大,以及线上土拍、土地出让预公告制度等形式的鼓励,土地市场仍在5、6月出现了一波小高潮。那么,2020年上半年,各大房企的表现又如何呢?


数据来源:克而瑞

数据说明:招拍挂数据,联合双计,参拍宗数和拿地宗数均相同者,以拿地体量排序

从以上对比我们可以看到,较去年同期相比,今年上半年头部房企露面较少,网易房产重庆认为,大抵是因为土储充足,可耐心观察土地市场的发展,因此拿地相对更为保守。此外,在上半年的土拍市场中,还有以下两个方面的变化:

①平台公司频频下场。

数据统计显示,今年上半年,有多个政府平台公司出面拿下了14宗地块,如重庆广阳岛生态城投资发展有限公司、重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司、重庆九龙园高新产业集团有限公司等。


(数据来源:中指研究院)

其中,被业界讨论最多的还是重庆广阳岛生态城投资发展有限公司,该公司于5月21日、25日、26日三天内,豪掷约150亿元,拿下了南岸区茶园6宗住宅类用地,可开发体量约168.7万方。同时,还创下了上半年重庆单宗地块总价的最高记录——32.65亿元。凭借这3天的硬核操作,重庆广阳岛生态城投资发展有限公司在2020上半年各城市群房地产企业拿地金额TOP10(中西部城市群板块)中排在了第三位。

②“新鲜”面孔积极补仓。

与此同时,在上半年的土拍中,不时有昕晖、海伦堡、奥园等近几年鲜少出现在重庆招拍挂市场的房企现身。说句不中听的话,如果不是今年突然加入“混战”,还有不少人认为这些房企已经不打算开发新项目了呢!其实,在网易房产重庆看来,这些房企经过多年的开发,土储余粮已然不足,自然应寻求机会补仓。

在这些相对较“陌生”的面孔中,海成的表现则非常抢眼。从4月24日-6月29日,短短两个月时间,连续拿下3宗地块。面对这个陌生的猛将,不少人还以为它是一家外地房企,实际上,海成集团也是一个重庆“土著”,来自万州,诞生于1992年,已有28年的房地产开发历史,只不过一直在万州及周边区县发展,因此主城人民对它有些许陌生。


(海成集团2020年1-6月主城拿地情况一览)

与往年一样,在今年上半年的土拍市场中,也有真正的新房企入渝,如安徽恒泰、郑州浩创等。


2020年已经加载了50%,就全年供应计划来看,下半年的供应依然充足,因此,我们可以耐心等待下半年土地市场会如何发展,在此,网易房产重庆也留下几个问题,与大家一同见证未来的发展:

1.2020年是否会有新“地王”出现?

2.下半年头部房企是否会发力,推动土地市场迈向更高水平?

3.下半年是否还有外地房企积极入渝?

4.在今年的土地市场中,哪家房企将“C”位出道?

5.下半年有哪些新项目入市?将如何打造?

毛练 本文来源:网易房产重庆 作者:桑小黑 责任编辑:毛练_cq10
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