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一二线城市局部过热已出现,二手房流动性风险潜伏

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疫情似乎没怎么影响楼市。

开年来的深圳楼市上演了一波魔幻行情,打新风起,似乎带动了其他一些城市也开始火了起来。

上个月,杭州破纪录的5万人摇号抢房,吸引了全国人民的眼光。南京、成都等地,也出现了类似的“打新”现象。

但投资新房,终究要在二手房市场变现。在绝大多数城市,新房局部火热,二手房却非常疲软。挂牌量飙升的同时,流通性却很差,有价无市。

打新必赚不是任何时候都成立的。未来,楼市“房住不炒”的调控方向下,一二手房差价或将难有以往的盈利空间。

一二线打新集聚

今年一线城市除了深圳,最热的就是上海了。

据不完全统计,4-5月份,上海出现至少7个“日光盘”,其中最火热的是位于前滩的东方惠礼,总计411套房源认筹人数达2284,认筹率高达5倍,这也是截至目前,年内上海认筹数最多的楼盘。

像深圳、上海这样的一线城市的楼市率先回暖,新一线也不甘示弱。

作为南京今年首个“万人摇”,去年底开盘的江畔都会上城,在今年6月1日加推223套房源,总计约有11890组参与摇号,中签率仅有1.8%。除人才房源外,普通房源中签率低至1.43%。

低至个位数的中签率在南京楼市历史上也是现象级的。据悉,当日销售额达8.3亿元,排号仅到三百多号,且开盘当日即全部售罄。

紧邻着的杭州也诞生了震惊全国的“5万人摇”。

6月初,杭州远洋西溪公馆推出959套房源,吸引了5万人登记摇号,创下纪录,限价下的赚钱预期,引来购房者纷纷入市,人人都想要大赚一笔。

另一边,城北万象城幸福里紧接着推出了最后一批房源,引来2万人摇号,两大热盘正面相遇,直接导致杭州摇号登记系统瘫痪。

作为新一线城市,杭州楼市的火热与日俱增,即使疫情刚过依然热度不减。国家统计局5月新建商品住宅销售价格指数中,杭州环比上涨0.7%,同比去年上涨5.1%。

其实“打新”火热无非是因为房价倒挂。西溪公馆的959套房子,毛坯均价只有2.8万/平米,周边项目均价3.5万~4万/平米。“限价盘的红利就在眼前。以90平米计算,摇到最少能赚60万。”一位投资客说。

打新热潮之下,一些城市的成交都回升了。克而瑞数据显示,5月份,全国28个重点城市新房成交面积环比增长19%,同比降幅收窄至2%,其中一线城市环比增长30%,尤其是上海,成交创新高,单月成交面积109万平方米,同、环比涨幅皆超60%。

二手房流通性存疑

但楼市有AB面,抢新房的背后,似乎仅仅是局部过热。

今年2月至5月底,杭州市区共推出新盘203次,而流摇楼盘达95次,流摇率约46.7%,即使是火爆如余杭区,也有21次流摇。

有杭州开发商对记者表示,除了部分新盘因为价差吸引人之外,其他大部分新盘去化率都不太好。

同时,“打新”的意义,最终落脚在二手房市场。新房再划算也要能卖掉。但二手房市场真的如预期那么好吗?

以杭州首个万人摇项目融信澜天为例,当初,几乎所有人都认为单价1.85万元/平方米,摇到就能赚100万。

二手房交网站显示,融信澜天成交价在2-2.24万/平左右,并没有那么大的套利空间。

事实上,整个杭州市二手房挂牌量已达到惊人的11.6万套,远远超过杭州一年的销量。

在广州,有中介人士表示,广州的二手房很尴尬,大部分卖家都不肯降价,买家却觉得会再降,已经僵持了很久。而有很多房源已经忍不住降价挂出了。

不少业主就告诉记者,自己所在的小区房价这一年降了5000左右/平。

在链家官网上,广州目前的二手房挂牌量超过7万套,相比较去年6月份二手房挂牌量刚刚突破5万套,一年涨了两万套。充足的房源量,让买家有了更多议价空间。

广州中原研究院数据显示,6月第二周,广州二手住宅成交1089宗,环比下滑3.2%,相较于此前的活跃,成交量已连续两周出现下滑。

二手住宅业主报价指数环比下降2.9%,后市的信心影响着业主报价,毕竟还是要把房子卖出去才有利润。

5月,北京、青岛、成都、苏州、厦门等城市,二手房累计同比都有不同程度的下降,成都和苏州同比跌幅更是超50%,环比也有12%-13%的下降。

58研究院分析师张波表示,在新房二手房市场上,可以理解为一二手房的交易存在板块差。往往一手房市场较好的市场,二手房的交易量也并不差,只是大部新房成交集中的区域,二手房反而成交量会较差;而二手房的成交集中区,往往集中在一手房没有集中供应的区域。

张波认为,未来,在房住不炒的大背景下,房价未来长期预期保持稳定。一二手房的价差本身会逐渐被市场淡化,很难存在所谓的极大盈利空间,房地产市场将保持健康平稳发展。

(来源:21世纪经济报道)

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