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第一太平戴维斯:基础设施投资信托基金(REITs)试点正式启动

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第一太平戴维斯:基础设施投资信托基金(REITs)试点正式启动,从无到有需要一定时间完善,但对市场长期发展具有重大意义

国家发改委和证监会在4月30日宣布,将允许发行以盈利的基础设施项目为支撑的基础设施投资信托基金(REITs)。目前,证监会正就公募基础设施证券投资基金指引征求各方意见。

试点基础设施REITs在行业上优先支持仓储物流等基础设施补短板行业、城市公用事业、污水和垃圾处理、信息网络等战略性和新兴产业。与此同时,将聚焦京津冀、雄安、长三角、粤港澳大湾区/海南等重点经济区域。

项目必须有明确的产权(所有权或特许经营权)和产生稳定收入的能力,提案将由地方部门进行筛选,最终由国家发改委、证监会进行审批,对包括证券、法律、评级、评估等各专业机构提出了更高的要求。

这一举措有助于盘活存量基础设施资产,提升直接融资比重、降低企业杠杆水平,也是年初创业板注册制改革后最为瞩目的改革新政。

考虑到REITs市场在中国从无到有,短期内业主方及投资者从REITs市场募得的资金规模仍将有限;但长期而言,则为市场存量资产提供了新的投资退出渠道,有利于吸引更多资金持续投入。此外,未来随着REITs市场逐步完善,预计商办类项目在未来也将有望纳入。

虽然整体经济正经受新冠病毒冲击,REITs的推出并不仅仅在于对冲其影响,更是一项着眼长期的举措,目的在于降低项目负债率,鼓励市场参与者通过加强资产管理能力,长期持有资产,以稳健的长期回报吸引投资者。此外,REITs也有助于提升资本市场透明度和流动性,吸引更多普通投资者进入。

第一太平戴维斯分析:受疫情影响,全球经济增长乏力,中国基础设施投资信托基金REITs试点政策的出台将促进盘活基础设施领域存量资产,为基础设施建设项目拓展资金来源和退出路径,优化市场主体的债务结构,最终将服务于实体经济。

新趋势下,源于租金、物业费、企业服务和增值服务等持续稳定的现金流,园区、物流成为优质资产证券化底层资产的新宠儿。具体项目的经营过程中,国内对园区产品的需求受政策、人才、产业、补贴等多重影响,运营管理更加多元化。

园区物业作为产业转型升级的载体,产品包括:办公,以及研发、小试、中试等空间,可满足办公、研发、生产、会展和物流仓储的要求。未来,金融后台服务、科技、文创、大健康等不同产业亦将融入行业,并辅以各产业所需的代配套服务。规模较大的产业园也会有公寓、配套商业服务等多种综合性产品。

积极储备大量优质资产,且能够以优秀的自管能力实现产品收益,越发重要。园区等物业如何实现资产价值最大化,以及权益人、底层资产、基金管理人、资产管理人、投资人、结构搭建、税收政策等相关问题,都需要未来进行深入讨论。

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