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一季度经理人信心再下滑 房企谨慎拿地保现金流

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疫情阴霾未尽,地产人在痛失“春节返乡置业”后,传统曲目“楼市小阳春”也未能如期上演,2020年一季度最终以“不甘心”画上句点。

数据显示,2020年1—3月,前10房企销售额均值为776.6亿元,销售额同比均值下降15.6%,11—30企业销售额均值为212.7亿元,同比均值下降19.2%;31—50企业、51—100企业的销售额均值分别为115.2亿元和49.5亿元,同比均值分别下降10.9%和22.4%。

摆在职业经理人面前的,是如何在不到8个月里夺回失去的时间,他们信心如何?

3月27日,中国房地产报2020年一季度职业经理人调查正式启动。根据调查结果显示,一季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index,简称中房MCI指数)为60.67,相比2019年四季度的60.8降低0.13。

42.86%的职业经理人认为2020年税收政策会宽松,37.5%的人认为2020年融资成本会下降,不会出现大幅上涨。62.5%的职业经理人更倾向于谨慎拿地。对于房价,37.5%的职业经理人认为今年房价会趋于平稳,购房人群以刚需改善住房群体为主。

下调增速目标

3月底,陆续有多家房企披露了2019年业绩报告,据中国房地产报记者统计,TOP10房企中仅融创、龙湖、新城全年销售额同比增长20%以上。

财报数据显示,碧桂园(02007.SZ)发布2019年实现权益销售额约5522亿元,同比增10.0%,增速比2018年放缓21个百分点。

优等生万科的成绩单更是跌出众人预期,财报显示,2019年,万科销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%;实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;归属上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.1%。相比之下,同在第一梯队的保利地产、碧桂园、融创利润增速分别为41%、50%以上、50%,即使是第二梯队的金科、龙光地产也均在40%以上。

同样不甚理想的还有恒大,财报显示,2019年中国恒大(03333)累计实现合约销售金额6010.6亿元,同比增长9.0%,相比2018年的10.1%增幅有所收窄。旭辉集团(00884.HK)2019年销售增速下滑约30%。

据中国指数研究院统计,受新冠疫情影响,2020年一季度,大部分房企销售目标完成率均在13%以下,在22家公布的房企中仅有2家企业完成率超过了15%。尽管中国目前已逐渐走出疫情阴影,但这场风暴已向全球范围内蔓延,进而引发全球金融市场震荡,经济、行业格局也随之生变。

面对2020年的诸多不确定,多个房企相继下调了2020年销售目标。据记者了解,截至3月31日,已有21家标杆房企下调了年度目标增速,如:恒大、中海、华润等企业已2020年销售目标增速定为个位数;新城控股则在2019年2708亿元业绩的基础上下调7.68%至2500亿元;首创下调1%至800亿元;龙湖将2020年销售目标定为2600亿元,同比增长仅7%;另一家房企金科也将2020年目标定为2200亿元,较2019年的销售额同比增长18.3%,而此前两年增速分别为81%、93%;曾在2018年就提出冲刺千亿的时代地产,也放缓了冲刺脚步,将其2020年销售目标定为823亿元,同比增长仅5.03%。

谨慎拿地、变革营销、力保现金流

尽管2020年以一场史无前例的灾难开局,但在常年奔走在一线的职业经理人眼中,这并非一场死局。

“疫情影响下,今年融资环境有所改善,以前做开发贷或者其他融资都很难,现在主动借钱给企业的金融机构多起来,大多数企业都趁此时多融资。”正荣战略投资中心副总经理刘磊表示。在他看来,政策宽松有助于弥补房企一季度,尤其是二、三月份销售的缺口,目前行业内大多数职业经理人尤其是投资口和营销口,大家都保持了一个相对乐观谨慎的态度。

根据记者统计,今年1—3月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为4083.8亿元,同比小幅增1.7%,增幅转正;其中海外债融资1901.3亿元,同比增长33.0%;信用债融资1689.2亿元,同比基本持平;资产证券化发行562.1亿元,同比下滑42.5%。单3月份来看,房企海外债、信用债以及资产证券化融资总额为1611.4亿元,同比增23.1%,其中信用债和海外债都有不俗表现,同比分别增长41.1%、22.3%,资产证券化融资表现欠佳,同比下滑24.6%。环比来看,3月份三个渠道融资总额环比增长42.8%,主要由3月信用债发行额环比大增所致。

从融资成本来看,1—3月海外债平均融资成本为8.54%,与去年相比降低21个基点,信用债平均利率4.50%,与去年相比明显下降。从发展来看,海外债融资成本不断降低,3月融资成本7.89%,环比降低1.16个百分点;信用债3月融资成本4.21%,环比略增0.14个百分点。

但刘磊也认为,货币的宽松让土地市场变得很热,土地价格自2月底开始热度上升,3月甚至已超过去年同期热度。在他看来,投资行为还是要结合每个公司实际情况,不能盲目追高,尤其是在现在全球经济都比较动荡情况下。在他看来,目前房地产企业在战术上出现同质化,企业应该独立判断,一切投资跟着企业战略走。同时,规模发展见底后,行业内一定会出现分化,在疫情影响这个大环境下,企业间合作会增加更多的机会。

中国金茂营销总经理李峰认为,2020年是危机与机遇并存。他表示:金茂自2019年开始,内部KPI考核重点从网签变成回款,这一做法在疫情期间销售停滞的情况下起到了积极作用。同时他也认为,这场突发事件推动了房地产行业在营销方面的一些变革。由于线下售楼处关闭,房企营销转战线上,金茂去年已经在做数字化营销,同时以项目为单位,做了很多的小程序,疫情期间,这一布局为企业赢得了时间。未来房企要做的是:首先是经营好私域流量池和经济流量池,提升对老业主的维系和维持。其次是如何完成公共流量池与各大平台的互动和闭环,在“后疫情时代”依然要做好回款工作,现金对于每个企业都非常重要。

绿都地产董事长杨张峰认为,虽然一季度房地产市场销售停摆,房企面临巨大的资金压力,疫情对房地产市场的影响只是阶段性的,随着销售和市场信心的逐步恢复,加之相对宽松的资金政策和楼市利好政策等叠加影响,对房企亦是一次机遇。我们相信,待疫情退散,2020年的房地产市场回暖只是时间问题。

同时他也表示,疫情对2020年土地市场产生一定影响,尤其是2月份以来,全国各地多个城市土地出让暂缓,对土地市场产生了一定的影响,包括:1.一季度补货放缓,影响年底供货;2.疫情或导致投资更聚焦一二线及强三线城市;3.流动性增加及政策微调,土拍较难降温。在投资拿地举措方面,绿都主要是“两坚持一严守”:坚持既定战略,区域深耕;坚持项目精选,不盲目投资;严守风控底线。

同时,他也认为应对疫情最核心的举措,就是把现金流管好,包括运营现金流和融资现金流。保持充足的资金是房企健康、持续经营的有力保障。

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