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第一太平戴维斯发布《重庆2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》报告

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第一太平戴维斯发布《重庆2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》报告,对重庆房地产进行多方面回顾和展望:

  • 疫情冲击商务活动,租赁需求延缓,市场空置率小幅上升
  • 零售物业市场布局全渠道经营,同期空置率微涨,租金承压

甲级写字楼市场

甲级写字楼市场于2020元旦期间迎来位于渝中区朝天门的重庆来福士A座项目入市,新增供应约6.4万平方米,推高市场总存量至240万平方米。新冠疫情爆发后,全市经济运行受到较大影响,办公市场亦受到明显冲击,租赁活动受到较大抑制,录得一季度全市净吸纳量约负0.5万平方米,总体空置率受新增供应及短期需求减弱影响环比上升1.8个百分点至32.9%。租金方面,业主方根据市场变化积极调整租赁策略,市场预期下调拉动平均租金环比下跌0.4个百分点,报人民币86.6元每平方米每月。

新冠疫情在短期内对写字楼供需两端产生显著影响。从供应端来看,由于疫情防控需要,政府采取延长春节假期、推迟开工和延迟复工的措施,对即将入市的写字楼在工程进度、竣工验收以及消防检查等方面造成影响,部分原计划于上半年入市的项目将延期至下半年。但由于甲级写字楼项目开发周期相对较长,预计对远景项目开发节奏影响较小。

从需求端来看,新冠疫情导致企业延迟复工,租赁需求相应推迟延后,租赁成交大幅减少。第一季度市场成交以去年蓄客长周期谈判签约为主,金融、信息技术以及专业服务企业办公需求位居前三,贡献比例分别为41.8%、25.4%以及12.9%。新冠疫情对交通运输、零售贸易、酒店餐饮、旅游等行业造成直接冲击,对其租赁需求产生负面影响,但据第一太平戴维斯统计,上述几类行业在重庆甲级写字楼内存量面积及2019年新增需求面积占比之和均不足13%,对写字楼市场影响相对较小,然而行业间可能产生的连锁反应仍需引起重视。

自疫情爆发以来,市场多主体积极应对冲击,及时推出相应举措。重庆政府积极出台金融、财税、行政等方面的多项政策帮助中小微企业共渡难关;在疫情逐步得到控制的情况下,近期更是出台增强版本的40条惠企政策帮助企业复工复产。市内多个国有背景甲级写字楼业主积极承担社会责任,为中小微企业提供10天到一个月的免租优惠。据重庆市商务委员会数据显示,截至3月12日,全市银行业、房地产以及餐饮等十大重点服务行业复工率已达93.7%,伴随企业复工率的不断提升,受疫情影响延后的办公需求有望在二季度得到释放。

危机的发生往往也伴随着机遇,部分行业如在线科技、保险以及医药大健康等行业迎来快速发展契机。由于居民闭门不出,催生在线游戏、远程办公、在线教育等领域流量快速增长,用户数、新注册数不断创下新高,高质量发展势头更为强劲。同时,国民对生理及心理健康的重视程度同步提升,医药健康以及健康保险领域获得更多关注。据重庆日报消息,2019年重庆大健康产业营业收入约6000亿元,占GDP比重约6.7%,在大健康产业逐渐成为重庆支柱产业且全市政策资源倾斜度不断增加的背景下,预计未来行业内衍生出的高品质办公需求将惠及甲级写字楼市场。

展望未来,伴随中央正式提出“成渝双城经济圈”作为未来西部高质量发展的重要增长极,成渝势必迎来经济产业发展的重大利好,重庆作为两中心之一,在战略新型产业打造、头部企业引进以及高端人才引进方面或将迎来突破,不断形成办公市场长期发展的可持续动力。此外,本次疫情下专业楼宇资产管理方体现出的高效应对突发事件能力成为市场亮点,如专业物管方体现出的高效防毒以及人员管理能力、专业运营方体现出的高效租约管理等,为稳定租户信心、提升楼宇形象等方面带来保障,预计未来为提升项目价值,更多优质楼宇将引入一站式、全方位、全生命周期的资产管理运营方。

零售物业市场

2020年第一季度,重庆没有新增供应项目,零售物业总存量保持在585.7万平方米。季内根据疫情防控需要,市区购物中心自2月初起相继暂停营业,随着国内疫情防控形势持续向好,重庆实体零售于3月初逐步恢复正常营业。本季度零售物业项目整体呈调整态势,叠加疫情影响,租赁需求受冲击明显。全市整体空置率微涨0.4个百分点至11.3%,全市购物中心首层平均租金小幅下降0.1%,报人民币378元每平方米每月。

从租赁需求端来看,为进一步挖掘消费潜力,首店经济成为激发市场活跃度的重要方式,本季度首进品牌Zadig&Voltaire和三叶草FDD分别落户解放碑核心商圈的时代广场和WFC环球金融中心,电动车品牌Polestar进驻北城天街。与此同时,季内也见证了零售商业项目部分品牌主力店退租,如来福士购物中心的言几又、时代广场的纪梵希、财信广场的超级物种均于一季度退租。

疫情期间,购物中心和百货开启“云购物”,爱琴海购物公园推出“云闪购”,南坪协信星光时代广场推出直播服务“星光直播间”;重庆百货公司旗下百货利用微信群、视频直播等开展线上营销推广。此外,品牌间和商户间传统用工模式被打破,不同业态和品牌开启了“共享员工”合作模式,盒马鲜生在疫情期间线上订单量暴增,与重庆莺花渡火锅部分门店“共享员工”,既解决了盒马鲜生人手短缺问题,又保障了火锅店服务员的收入,成为合作双方的共赢之选。

面临疫情对经济发展带来的不良影响,重庆市政府从行政措施、金融贷款、税收优惠、租金减免等方面出台相关政策措施与企业共度时艰,部分房地产企业也相继落实多项减租降费措施,但针对重庆零售市场的相关政策尚在陆续细化中。疫情期间,除了关乎市民基本生活需求的超市与药房持续营业,重庆的购物中心与商场几乎一度全部暂停营业。截止到2月底,重庆购物中心恢复正常营业的项目仅为10.3%,但随着国内疫情防控形势好转,线下零售项目陆续恢复正常营业,到3月底,购物中心已全部恢复正常营业;季末餐饮堂食现已全面开放,各大商场有望逐步恢复往日活力。以北城天街为例,自3月1日恢复营业以来,客流恢复情况显著,截至3月9日,日均客流量达到3.6万人次。

展望2020年,受到疫情影响,部分原计划于上半年开业的项目或将延缓开业时间。品牌方面,部分餐饮及服务类的拓展计划或将在年内受到较大影响,租金走低压力犹在。运营方面,消费者健康意识的不断增强将引发零售商业项目在卫生防疫和物业管理方面的思考,也将促进市场零售项目服务水平迅速优化升级。长期来看,由于社区型商业方便居民日常消费,疫情期间优势凸显,行业内关注度进一步提升,预计未来将更受投资者重视。

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