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房产“猪事”要闻丨10月29日-11月1日新闻集锦

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10月26日-11月1日,重庆房产市场都有哪些重要事情发生呢?网易房产重庆特别整理报道,以下消息值得关注~

1.20多个城市调整公积金政策 将助更多人安居

近期,多地调整住房公积金政策。具体包括哪些内容?将对各地房地产市场产生什么影响?

记者梳理发现,今年7月份以来,至少已有20多个城市对住房公积金政策作出了调整,内容包括:一是公积金贷款额度有升有降。例如,江苏扬州要求将公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元;江苏无锡则将公积金贷款最高额度从此前的50万元降至30万元。

二是住房公积金贷款实现城市间互认互贷。例如,自9月17日起,江苏徐州率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷,即缴存互认、贷款互贷。上述7个签约城市缴存职工在徐州购房置业,按照徐州市公积金贷款政策执行,取消公积金贷款户籍限制。

三是公积金贷款手续越来越简化。比如,浙江湖州规定公积金贷款人申报贴息将不再需要出具收入证明,打印申请表格后带上相关资料,只需跑一次即可办理。广西南宁也提出职工办理住房公积金提取业务不再需要填报住房公积金提取申请表。

四是老旧小区增设电梯可提取公积金。例如,湖北武汉、河北邢台等地出台规定,住宅区内加装电梯,可以提取缴存人住房公积金账户内的存储余额。

五是公积金贷款期限延长。期限越长,意味着缴存职工还款压力越小,对刚需购房职工来说是个好消息。例如,四川成都提出,申请再交易房贷的,贷款期限最长为30年;武汉二手房购买者的公积金贷款期限可比细则调整前延长10年。

记者梳理发现,公积金政策调整与各地楼市走向有一定关系。例如,公积金贷款政策收紧的江苏无锡、广西北海等城市,都是近期新建商品住宅和二手房价格持续略有增长的城市。多地公积金政策在提取范围、贷款年限等方面作出的一系列调整,有望在各地楼市调控中起到一定作用。

但同时,一些城市放松了公积金贷款限制,目的在于支持首套和改善性需求。满足职工基本的居住需求,减轻职工购房压力,一直是公积金政策的基本功能所在,也是其努力方向。

《全国住房公积金2018年年度报告》显示,2018年发放的个人住房贷款笔数中,中、低收入群体占95.73%,首套住房贷款占85.91%,144(含)平方米以下普通住房贷款占89.45%,40岁(含)以下贷款职工占72.76%。

此外,住房公积金还通过多渠道保障住有所居。一方面,异地互认互贷等新举措将极大方便职工使用公积金。另一方面,住房公积金不仅在职工购房方面发挥作用,在人口净流入的大城市,还不断加大对住房租赁支持力度,推进租购并举,确保职工安居。

值得注意的是,当前国家有关部门正在推进老旧小区改造,加装电梯是老旧小区居民关心的话题。根据《住房公积金管理条例》,购买、建造、翻建、大修自住住房的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。一些城市提出公积金可以用来加装电梯,能够在资金上支持和推进老旧小区改造,提升公积金缴存职工的居住条件。

(来源:中国经济网)

2.四季度房地产市场预计延续调整

今年年初以来,国内房地产市场调控趋于常态化,融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出,加之近期“金九银十”楼市反响平淡,业内预计,四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大,房价涨幅也有望进一步回落。

楼市“金九银十”褪色

2019年三季度,房地产供给侧改革取得关键性进展。期内,集体经营性建设用地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。与此同时,房地产市场整体的政策基调体现为:不将房地产作为短期刺激经济的手段,着力防范房地产金融风险。

在此影响下,三季度重点城市商品住宅成交规模同比有所调整,价格环比涨幅稳定在低位区间;土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落,宅地成交楼面均价环比下跌,土地流拍率回升,平均溢价率走低,土地竞拍热度明显减弱。

事实上,今年以来各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落,尤其是楼市“金九”成色明显不足。中国指数研究院的统计数据显示,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模降至2015年同期水平。

中指院相关负责人分析指出,三季度以来,政策环境趋严,购房者观望情绪浓厚,叠加今年3、4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足,市场调整压力有所加大,三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模同比下降1.8%,降幅较二季度小幅扩大,8-9月重点城市成交规模同环比均下降。

具体从不同级别城市来看,今年三季度,一线、三线代表城市成交规模同比均下降。2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为57万平方米,三季度以来市场有所调整,月均成交面积为58万平方米,同比下降8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约89万平方米,同比增长0.3%,整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右,同比下降约6%。

中指院相关负责人表示,今年3-4月市场呈现短暂回升,一二线市场前期压抑的需求明显释放,5月以来需求入市节奏放缓,加之进入三季度以来,监管层对房地产市场金融领域密集发声,对购房者和企业信贷监管均强化,市场调整压力有所加大,三季度重点城市商品住宅成交面积同比下降,且降幅较二季度有所扩大。

结合十月份以来近两周住宅市场的成交行情,有业内分析人士表示,9月份的数据已表明,主要城市的新房与二手房成交量出现下降。调控政策的严格管控下,“金九银十”不再是地产营销的“灵丹妙药”。

金融监管政策仍将从严从稳

近日,包括南京六合区、天津、三亚以及北京燕郊等地均传出房产限购放松的消息。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这进一步说明当前一些城市尤其是郊区市场限购政策松绑的导向,也是因城施策的重要体现。

严跃进告诉记者,南京此次放松尤其有积极的信号意义。第一,第四季度需要积极降价促销,尤其是去库存的压力开始增大,房企需要在这个时候积极进行项目销售,各地略有松绑也有助于实现成交量的活跃。第二,放松也是需要有条件的,当前放松是要针对特定群体和特定区域进行,这也有助于后续房地产市场的交易活跃,同时也防范房价过快上涨。第三,不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力,也会有适当松绑的可能。

今年以来,各城市房地产市场波动频繁、分化加剧,一城一行情、一月一行情,尤其是当前楼市、地市成交明显下滑,部分城市库存风险再次浮出水面,且有加剧趋势;部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光,供不应求矛盾依然突出。

“在这样的市场背景下,预计四季度各城市仍将延续有收有放的精细化调控,并强化执行。”克而瑞地产研究中心一位分析人士指出,当前“因城施策”正在不断强化。

综合来看,热点城市调控政策往往选择进一步升级,例如:苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域皆扩容至苏州市区范围。因近期房价大幅上涨,大连、洛阳同样出台了收紧性质的“限价令”。

不过,业内普遍认为房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。2019年三季度以来,房地产行业金融管控明显收紧。上述克而瑞分析人士表示,“一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场;另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然,不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,房贷利率上浮比例理应更高。”

展望2019年四季度,中指院方面也认为,房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激经济的手段”进行构建。其中,今年以来调控过程中的金融政策将贯穿始终,并且在四季度仍然会继续坚持,金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方。

房价涨幅或将进一步回落

中指院方面分析认为,近期多种货币政策工具持续发力,在保持流动性合理充裕的同时进一步打通货币传导机制。对房地产市场而言,监管层针对房地产市场金融领域多次发声,在推进宽信用政策之时,严防资金违规流入房地产领域,企业内外融资渠道均收紧,房企资金面压力明显加大。

基于此,在行业金融监管强化、融资渠道收窄、销售回款支撑度不足等背景下,四季度房企资金压力将进一步凸显,进而影响房企投资开工积极性,预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓趋势。

从价格端来看,根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据,今年以来百城住宅价格整体表现平稳,各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄。中指院方面分析预测,“但考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或将进一步回落。”

具体而言,今年以来受高价地项目集中入市等推动的结构性因素影响,商品房销售价格仍保持较快上涨。进入四季度,全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销售回笼资金,价格涨幅有望继续回落;而三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力,市场将延续调整态势,同时一二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓也将面临一定调整压力,四季度整体市场承压。

从企业层面来看,业内认为,四季度在“房住不炒”政策定位下,房企规模增速将趋向于稳健提升。尤其是面对着融资端调控收紧,房企短期债务压力加大,房企将更加依赖销售回款来补充资金链,未来需要加速销售推货,以促进现金回笼。

“我们预计,尽管目前金九银十较历年有所逊色,但是四季度房企整体的供应量将增加,营销力度也将加强。”上述克而瑞分析人士表示,“在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,四季度房企也将积极加大营销力度。更多持货观望的房企将选择以价换量,通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。”

(来源:中国经济网)

3.《中国(重庆)自由贸易试验区条例》11月1日起施行

10月28日,市商务委召开新闻发布会称,《中国(重庆)自由贸易试验区条例》(以下简称《条例》),将于2019年11月1日起施行。

重庆自贸试验区成立以来,市委、市人大、市政府高度重视自贸试验区地方立法工作,把推动地方立法作为重庆自贸试验区应着力解决的关键任务之一,先后出台了规范性文件《中国(重庆)自由贸易试验区管理办法》和政府规章《中国(重庆)自由贸易试验区管理试行办法》,为《条例》的制定出台打下了坚实基础。

今年,市人大常委会将《条例》列为《重庆市人大常委会2019年立法计划》审议项目,并作为市委重点督查的三个重要地方立法项目之一。在市人大法制委、市人大财经委、市人大常委会法制工委、市司法局、市商务委等部门的密切协作、合力推动下,今年9月26日,《条例》经市人大常委会二次审议通过,将于11月1日正式实施。

据了解,《条例》共计有56条,包括总则、管理体制、投资促进、贸易便利、金融创新、内陆开放、营商环境、附则等8个方面,对重庆自贸试验区的建设进行了规划,为重庆自贸试验区未来的建设提供了法律保障,也明确了创新的责任。

比如,《条例》明确,自贸试验区应当按照便利、高效、透明的原则,设立综合窗口;自贸试验区应当优化口岸营商环境,缩减口岸整体通关时间,降低进出口环节的合规成本;自贸试验区支持在区内设立西部陆海新通道运营中心和跨国跨区域合资运营平台,推动形成跨区域共建机制等。

市商务委副主任宋刚表示,《条例》的出台,标志着重庆自贸试验区的建设有了“基本法”,强化了责任,提振了信心,也为重庆自贸试验区建设提供了更多动力。

(来源:新华网)

4.崇德1.25亿元底价摘得茶园纯居住地块

10月31日,重庆主城区1宗地公告到期出让。茶园地块被崇德以总价1.25亿元,楼面价6584元/㎡拿下。

1.25亿元 崇德摘牌茶园纯居住地块

南岸区茶园组团
地块位置:南岸区茶园组团F分区F06-1/03(部分)号宗地

用途:二类居住用地

土地面积:10582.8㎡

土地面积:15.87亩

建筑面积:19049㎡

容积率:1.80

起始总价:12541万元

起始楼板价:6584元/㎡

起始净地价:790万元/亩

保证金:2509万元

公告到期时间:2019年10月31日

成交总价:1.25亿元

成交楼板价:6584元/㎡

成交净地价:790万元/亩

成交单位:崇德

成交方式:挂牌

茶园地块分析

资料显示,该地块土地面积为15.87亩;建筑面积为1.9万方,整体体量一般较小。地块属性为纯居住用地。

地块处于茶园板块核心区位,与通江大道直线距离不足800米,西河街大道,北临茶园大道,夹在琥珀居北区与翔锦花园之中。

目前,地块周边有多个项目成熟项目,区域内人气旺盛,生活氛围浓厚。

锐理通过规划条件函发现,此次出让地块中《规划条件函》中也有一些地块打造的具体要求。

1.道路交叉口路缘石半径的切点向主路延伸70米,向次干路延伸50米,向支路延伸30米范围内为限制机动车幵口路段;交通、公用、消防等设施用地经批准可以开口。

2.该地块为导航台建设协调区用地、严格按照重庆机场集团有限公司导航台相关对电磁环境和场地保护要求控制。该图内所有建 (构)筑物(包含施工塔吊和楼顶附属设施)均应满足江北国际机场净空限制要求,不得突破。建设项目须根据 <重庆市民用机场保护条例》进行建设施工。若拟建建(构)筑物 最高点的高程(含施工塔吊和楼顶附属设施) 低于净空障碍物细化图标识的限高值5米及以上,同时满足航空无线电导航台(站〉对净空和电磁环境保护的要求,不再征求民航重庆安全监督管理局意见,除以上情况以外需征求民航重庆安全监督管理局意见?

3.建筑控制高度40米。

4.居住用地按1.5㎡/每户的标准配置社区多功能运动场。

5.地块规划建设要满足《重庆市主城区海绵城市专项规划》和《重庆海绵城市规划与设计导则》相关要求。

交通便捷 周边配套基本齐全

从地理位置来看,该地块属于茶园板块正在发展板块,区域内交通、公园、医院、学校等配套较为成熟,区域发展潜力大。

从交通配套来看,地块周边交通的路网已经基本完善,可满足生活需求。

自驾可通过通江大道、茶园大道、等交通路网通达主城各区。

公交方面,地块周边1公里内有公交站点,可通过多路公交车换乘轨道6号线,通达周边区域形成联系。另外,地块距离轨道6号线长生桥站大直线距离为1.1公里。

从教育配套来看,地块周围3公里内有附小圣弗尔幼儿园、重庆长生桥中学、南岸区茶园新城中学、重庆龙门浩职业中学等多所学校,可满足教学需求。

从医疗配套来看,地块周边有南岸区第三人民医院、东南医院、重庆医科大学附属第二医院江南院区等医疗资源。

从休闲配套来看,地块与日月岛芳香植物园之间相隔不足1公里。

(来源:网易房产重庆)

5.住建部发布实施办法规范行政处罚裁量权

近日,住房和城乡建设部发布了《规范住房和城乡建设部工程建设行政处罚裁量权实施办法》,《办法》指出,住房和城乡建设部行使工程建设行政处罚裁量权,应当坚持合法合理、过罚相当、程序正当、行政效率、教育处罚相结合的原则。依法应当由住房和城乡建设部实施的工程建设行政处罚,包括:对住房和城乡建设部核准资质的工程勘察设计企业、建筑施工企业、工程监理企业处以停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书的行政处罚;对住房和城乡建设部核发注册执业证书的工程建设类注册执业人员,处以停止执业、吊销执业资格证书的行政 处罚;其他应当由住房和城乡建设部实施的行政处罚。

原文如下:

规范住房城乡建设部工程建设

行政处罚裁量权实施办法

第一条为规范住房和城乡建设部工程建设行政处罚行为,促进依法行政,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国建筑法》等法律法规,以及《法治政府建设实施纲要(2015—2020年)》,制定本办法。

第二条本办法所称工程建设行政处罚裁量权,是指住房和城乡建设部在工程建设领域行使法定的行政处罚权时,在法律法规规定的行政处罚种类和幅度范围内享有的自主决定权。

本办法所称规范工程建设行政处罚裁量权,是指住房和城乡建设部在法定的工程建设行政处罚权限范围内,通过制定《住房和城乡建设部工程建设行政处罚裁量基准》(以下简称《裁量基准》),视违法行为的情节轻重程度、后果影响大小,合理划分不同档次违法情形,明确行政处罚的具体标准。

第三条工程建设法律法规未规定实施行政处罚可以选择处罚种类和幅度的,住房和城乡建设部应当严格依据法律法规的规定作出行政处罚。

第四条住房和城乡建设部行使工程建设行政处罚裁量权,应当坚持合法合理、过罚相当、程序正当、行政效率、教育处罚相结合的原则。

第五条依法应当由住房和城乡建设部实施的工程建设行政处罚,包括下列内容:

(一)对住房和城乡建设部核准资质的工程勘察设计企业、建筑施工企业、工程监理企业处以停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书的行政处罚。

(二)对住房和城乡建设部核发注册执业证书的工程建设类注册执业人员,处以停止执业、吊销执业资格证书的行政处罚。

(三)其他应当由住房和城乡建设部实施的行政处罚。

第六条地方各级住房和城乡建设主管部门发现需要由住房和城乡建设部实施行政处罚的工程建设违法行为,应当依据法律法规、本办法和《裁量基准》提出行政处罚建议,并及时将行政处罚建议和相关证据材料逐级上报住房和城乡建设部。

住房和城乡建设部收到省级住房和城乡建设主管部门的行政处罚建议,或者直接发现应当由住房和城乡建设部实施行政处罚的工程建设违法行为,应当依据法律法规、本办法和《裁量基准》确定的行政处罚种类和幅度实施行政处罚。

第七条住房和城乡建设部依照法律法规、本办法和《裁量基准》实施行政处罚,不影响地方住房和城乡建设主管部门依法实施罚款等其他种类的行政处罚。依法应当由住房和城乡建设部作出行政处罚,并需要处以罚款的,由地方住房和城乡建设主管部门作出罚款的行政处罚。

第八条工程建设违法行为导致建设工程质量、安全事故,须由住房和城乡建设部实施行政处罚的,事故发生地住房和城乡建设主管部门应当在事故调查报告被批准后7个工作日内向上一级住房和城乡建设主管部门提出行政处罚建议,并移送案件证据材料;省级住房和城乡建设主管部门收到下一级住房和城乡建设主管部门上报的处罚建议后,应当在7个工作日内向住房和城乡建设部提出行政处罚建议,并移送案件证据材料。

第九条住房和城乡建设部收到省级住房和城乡建设主管部门的行政处罚建议和证据材料后,认为证据不够充分的,可以要求地方住房和城乡建设主管部门补充调查,也可以直接调查取证。

住房和城乡建设部收到省级住房和城乡建设主管部门的行政处罚建议后,应当及时将处理结果告知该省级住房和城乡建设主管部门。

第十条住房和城乡建设部实施行政处罚,应当按照《住房城乡建设部关于印发集中行使部机关行政处罚权工作规程的通知》(建督〔2017〕96号)履行行政处罚程序。

行政处罚决定依法作出后,应当于7个工作日内在住房和城乡建设部门户网站办事大厅栏目公示,并记入全国建筑市场监管公共服务平台。

第十一条行政处罚决定书中应当明确履行停业整顿处罚的起止日期,起算日期应当考虑必要的文书制作、送达、合理范围知悉等因素,但不得超过处罚决定作出后7个工作日。

发生安全事故的建筑施工企业已经受到暂扣安全生产许可证处罚的,对其实施责令停业整顿处罚时,应当在折抵暂扣安全生产许可证的期限后,确定停业整顿的履行期限。

第十二条停业整顿期间,企业在全国范围内不得以承接发生违法行为的工程项目时所用资质类别承接新的工程项目;对于设计、监理综合类资质企业,在全国范围内不得以承接发生违法行为的工程项目时所用工程类别承接新的工程项目。

降低资质等级、吊销资质证书处罚的范围是企业承接发生违法行为的工程项目时所用资质类别。

责令停止执业、吊销执业资格证书处罚的范围是相应执业资格注册的全部专业。

第十三条当事人有下列情形之一的,应当根据法律法规和《裁量基准》从轻或者减轻处罚:

(一)主动消除或者减轻违法行为危害后果的;

(二)受他人胁迫有违法行为的;

(三)配合行政机关查处违法行为有立功表现的;

(四)其他依法从轻或者减轻行政处罚的。

第十四条当事人有下列情形之一的,应当依法在《裁量基准》相应档次内从重处罚。情节特别严重的,可以按高一档次处罚。

(一)工程勘察设计企业、建筑施工企业、工程监理企业在发生建设工程质量、安全事故后2年内再次发生建设工程质量、安全事故且负有事故责任的;

(二)工程勘察设计企业、建筑施工企业、工程监理企业对建设工程质量、安全事故负有责任且存在超越资质、转包(转让业务)、违法分包、挂靠、租借资质等行为的;

(三)注册执业人员对建设工程质量、安全事故负有责任且存在注册单位与实际工作单位不一致,或者买卖租借执业资格证书等“挂证”行为的;

(四)工程勘察设计企业、建筑施工企业、工程监理企业和注册执业人员多次实施违法行为,或在有关主管部门责令改正后,拒不改正,继续实施违法行为的。

第十五条住房和城乡建设部成立规范工程建设行政处罚裁量权专家委员会,对重大的工程建设行政处罚提供咨询意见。

住房和城乡建设部适时对本办法和《裁量基准》的实施情况,以及规范工程建设行政处罚裁量权工作情况进行评估。

第十六条地方住房和城乡建设主管部门根据权限实施责令停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书以及停止执业、吊销执业资格证书等处罚,应当参照本办法和《裁量基准》制定相应基准。

第十七条在依法查处工程建设违法行为中发现涉嫌犯罪的,应当及时移送有关国家机关依法处理。

第十八条本办法自2019年11月1日起施行。《规范住房城乡建设部工程建设行政处罚裁量权实施办法(试行)》和《住房城乡建设部工程建设行政处罚裁量基准(试行)》(建法〔2011〕6号)同时废止。《住房城乡建设质量安全事故和其他重大突发事件督办处理办法》(建法〔2015〕37号)与本办法和《裁量基准》规定不一致的,以本办法和《裁量基准》为准。

(来源:住房和城乡建设部)

6.中国家庭财富调查报告:房产占比居高不下

  • 2018年我国家庭人均财产为208883元,比2017年的194332元增长了7.49%,增长速度高于人均GDP增速(6.1%)。
  • 城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%,农村居民家庭房产净值的占比为52.28%。93.03%的居民家庭拥有1套住房。
  • 我国居民家庭金融资产配置结构单一,依然集中于现金、活期存款和定期存款,占比接近九成。医疗、养老和子女教育等预防性需求是家庭储蓄的重要因素。超过六成受访者属于风险厌恶型。

改革开放40多年来,我国城乡居民可支配收入大幅增长,同时资本市场发展迅速,资产配置成为家庭投资决策的重要内容。作为发展不平衡的重要表现之一,收入和财产差距成为社会关注的重点。“中国家庭财富调查”涉及住户成员信息、家庭收入支出和财产、家庭经济状况以及生活态度4个板块,着重从城乡差异、资产配置、投资者特征和投资渠道等角度对居民家庭财富开展深入调查。

资产配置、财富差距与我国经济社会发展具有密切联系。房产占比偏高、金融资产结构单一、较高的预防性储蓄等都与扩大内需背道而驰,导致国内需求增长乏力。单一的资产结构更加难以抵御资产风险,不利于居民财产稳定增长。较大的财富差距对劳动供给、生产投资也有不利影响。鉴于此,需要出台切实可行的政策,切实改变资产配置不合理、财富差距加大的现状,转变居民的投资预期、缩小财富差距。

城乡家庭财产差距较大

调查报告显示,2018年我国家庭人均财产为208883元,比2017年的194332元增长了7.49%,增长速度高于人均GDP增速(6.1%)。城乡家庭财产差距较大,2018年城镇和农村家庭人均财产分别为292920元和87744元,城镇家庭人均财产是农村的3.34倍,且城镇家庭人均财产增长速度快于农村。

城乡居民在财产构成方面存在一定差异。从我国居民家庭财产结构来看,房产占七成,城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%,农村居民家庭房产净值占比为52.28%。人均财富增长的来源表明,房产净值增长是全国家庭人均财富增长的重要因素,房产净值增长额占家庭人均财富增长额的91%。因此,房产净值较高的城镇居民家庭将从房产净值大幅增长过程中获得更多的财富积累。

城乡居民住房构成也具有明显差异。农村居民家庭以自建住房为主,自建住房占比达53.18%,购买新建商品房仅占21.81%,购买二手房占比为6.73%。城镇居民家庭以购买新建商品房为主,占比达36.26%,自建住房仅占24.43%,自建住房占比是农村居民家庭的一半,购买二手房比例为10.97%。在我国农村居民宅基地交易尚未完全放开的背景下,与自建住房相比,新建商品房和二手房具有更高的价值。同时,我国房产净值增长也主要体现在新建商品房和二手房上。因此,城乡居民房产净值差异在一定程度上反映了城乡居民在住房构成上的差异。

金融投资结构持续单一

随着资本市场发展,城乡居民投资渠道大大丰富,但从实际投资份额来看,我国居民金融资产结构依然单一,农村居民尤为如此,这与我国宏观分配格局中财产性收入占比非常低的情形相一致。资本市场有待进一步完善,以推动城乡居民金融资产的多样性,进而提高城乡居民的财产性收入。

调查报告显示,居民家庭的金融资产分布依然集中于现金、活期存款和定期存款,占比高达88%,接近九成。在有数据可查的35个OECD(经济合作与发展组织)国家中,仅有8个国家的存款和现金占家庭金融资产比例超过了50%,这一比重超过60%的国家只有3个国家;在社会福利和社会保障覆盖范围比较广的北欧国家中,瑞典、丹麦、芬兰和挪威的现金、活期存款和定期存款所占家庭金融资产比重分别为19.34%、19.95%、31.14%和38.75%,均处于较低水平。单一的金融资产结构不利于居民家庭平衡资产风险,而且难以实现保值增值。

从风险态度自评和风险承受能力来看,持风险厌恶态度的居民占多数。在居民家庭以风险厌恶为主、具有较强风险规避动机的情况下,不难理解居民家庭金融资产结构呈现单一化特征。

本轮家庭财富调查中,被访者对自身风险承受能力自我评分,0分表示风险承受能力最小,10分表示风险承受能力最大。统计结果表明,风险态度自评为0分的被访者达到32.81%,是所有评分值中比重最高的,表明几乎没有风险承受能力的群体占比最大;风险态度自评为6分及以上的被访者仅占6.78%;风险自评为3分及以下的风险厌恶者比重高达70.33%。

根据家庭所能承受投资本金损失程度来衡量家庭风险承受能力,同样体现出多数家庭是风险厌恶型。5.57%的家庭能够承受投资本金50%以上的亏损,8.66%的家庭能够承受本金20%至50%的亏损,21.01%的家庭能够承受本金10%以内的亏损,多达64.76%的家庭不能承受本金亏损,这说明超过六成家庭投资行为属于极度风险厌恶型。同时,人均财富较高的城镇居民多数也属于风险厌恶型,不能承受本金亏损的城市家庭比例超过五成,达到了55.2%;农村家庭的这一比例更是高达83.88%。

较高的预防性需求,推高了储蓄比例,降低了其他金融资产的投资份额。从调查结果来看,全国家庭储蓄的主要原因依次是:“应付突发事件及医疗支出”占48.19%,“为养老做准备”占36.78%,“为子女教育做准备”占23.97%,“其他原因”占20.57%,“不愿承担投资风险”占13.82%。城乡家庭储蓄的主要原因先后位次基本一致。为医疗、养老和子女教育预防性储蓄成为储蓄的主要动因,这在一定程度上体现出,我国社会保障制度有待完善,以降低居民对预防性储蓄的需求。较高的预防性储蓄导致金融资产结构单一化,同时也不利于扩大国内消费需求。

房产形成“挤出”效应

由于家庭用于投资的资金是有限的,一般而言,家庭投资具有一定的次序,在一项投资达到一定水平或者条件后,再开展下一项投资。我国房产的拥有率、增值幅度都使房产投资成为家庭投资资金的首选,从而减少了可用于金融资产投资的份额。

我国居民家庭具有较高的住房拥有率。从居民财富角度出发,家庭财富调查所关注的是被访家庭是否拥有住房,而非是否在现居住地拥有住房。调查数据显示,93.03%的居民家庭拥有1套住房,拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82%,没有住房的家庭仅占3.14%。全国家庭平均自有住房套数为1.02套,即每个家庭平均拥有1套住房。

房产净值增速较快,助推了家庭房产投资热情。从家庭财富结构来看,家庭财产结构变化不大,房产净值占比居高不下;不仅如此,家庭财产增长在很大程度上是由房产净值增长导致的。从报告可以看出,家庭人均财产增长中的91%来自房产净值增长。此外,相对于全国人均家庭财产7.49%的增速而言,房产净值增速接近10.3%,房产净值占家庭总财产的比重进一步提高。

近年来,住房价格处于持续增长态势,从调查数据来看,房产净值也在不断增长,这使得居民家庭形成了房价持续上涨的预期。尽管这种预期具有一定盲目性,但居民家庭的投资决策仍主要建立在过去经验基础上。与房地产市场相反,金融市场具有较强波动性,这影响了居民家庭的资产配置选择,使其更倾向于房产投资。

金融投资存在群体差异

调查结果显示,金融素养较低的家庭更可能面临较高的投资风险,因而选择远离金融投资。高收入、高学历群体通常具有较高金融素养,更为了解相关的金融知识、信息,加之其拥有较高收入和资产,可以在满足房产和预防性需求基础上投资金融资产,因而资产内容更加丰富,能够更加游刃有余地作出投资决策,并从中获取收益。

随着可支配收入提高,家庭拥有的人均房产净值也逐渐上升。如果将居民按人均可支配收入分为10个等分组,进而考察人均房产价值在不同收入等分组的差异,可以发现,人均可支配收入最低等分组居民的家庭人均房产净值仅为41406.346元;人均可支配收入最高等分组居民的家庭人均房产净值则达到441735.8元,是最低等分组的10.66倍。人均房产原值和人均房产现值也基本呈现随人均可支配收入增加而增加的趋势,房产债务余额和负债率也随着家庭人均可支配收入的增加而上升。

近年来,人们对未来房价形成了上涨预期,不同收入水平的家庭配置在房产上的资产都在增加。由于高收入家庭对房产购买能力和融资能力更强,因而房产负债率和杠杆率也较高。

随着收入水平和学历提高,居民家庭金融资产的规模和结构呈现不同特征。随着收入水平提高,家庭人均现金、活期与定期存款有所增长,且增幅越来越大。人均可支配收入最高等分组家庭的人均现金、活期与定期存款分别是最低等分组家庭的4.64倍、3.86倍。值得注意的是,随着收入水平提高,居民活期与定期存款投资份额持续下降,而在储蓄型保险、国债、股票、基金、期货、借出款、其他金融资产、外币金融资产余额方面投资比重逐渐提高;随着学历水平提高,家庭持有活期与定期存款的比重也呈现持续下降趋势。

互联网金融“城乡有别”

互联网金融是“互联网+”模式的典型代表,能够减少交易成本,从而刺激用户的金融需求,这对传统金融造成了巨大冲击。

调查报告显示,互联网金融最主要功能是消费支付。无论在全国范围还是分城乡统计,使用过互联网消费支付功能的消费者远超通过互联网投融资的人群;其中,使用过互联网金融投资功能的群体又明显多于通过互联网融资的群体。在消费支付中,互联网金融平台的使用随着家庭财富增长逐渐增加,使用互联网金融投资手段远不如互联网消费支付手段普遍。目前,普通群众对互联网金融投资安全性仍存在一定疑虑,互联网金融投资功能有待进一步发掘。

相对而言,人们对互联网融资平台的熟悉程度较低。随着互联网技术进一步发展,通过大数据、云计算、区块链等新技术应用,互联网融资平台在一定程度上缓解了信息不对称问题,再加上快捷的还贷款手续以及灵活便利的还贷款期限,近年来互联网融资功能得到了快速发展。但是,目前互联网融资缺乏像支付宝、微信支付、余额宝等消费支付和金融投资领域的标志性产品,各种产品知名度还不够高,使用率也相对较低。

此外,发达地区的互联网金融工具使用率更高。在城镇,超过70%的被访者使用互联网支付;在农村这一比例仅不到30%。数据显示,东部地区使用互联网支付手段的居民占比接近全部城镇居民,且使用3种及以上互联网支付手段的群体占比明显高于其他,使用两种互联网支付手段的群体占比也超过仅使用一种互联网支付手段的群体。中西部地区使用互联网支付的比例则与东部地区有较大差距,金融素养相对较高的城镇居民从互联网金融中获得了更多便利。

(来源:经济日报)

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