买房那些事儿·系列17：二手房评估

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【买房那些事儿·系列17：二手房评估】

一、房屋评估

二手房买卖前，通常会做房屋评估，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

二手房的评估是在银行对各个区域都有一个大致评估价范围的基础之上，然后再根据房屋位置、楼层、面积、装修、房龄等情况决定此次评估价。但不得高于银行对该区域最高评估价范围。

目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:

1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3.所在小区和所在板块的房价走势

4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

一般来说，二手房交易中，评估价是房屋成交价的8-8.5成，评估价的高低主要受3大因素影响。

1.地段及交通

评估二手房价的高低首先决定于该房屋所在的地段，对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷。

2.相同地段二手房与商品房价格的对比

处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，因此也是影响因素之一。

3.居住环境及物业管理

居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。对于二手房屋而言，小区内有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区。

二、贷款评估

贷款购买二手房，不同贷款方式在评估时会有差别，评估时需要了解以下相关事宜：

1.递评估需要哪些备件？

商业贷款评估：产权证复印件、买卖双方身份证复印件、房屋照片

公积金贷款评估：产权证复印件、买卖双方身份证复印件

2.评估的收费标准是多少？评估费交给谁？

住宅的商业贷款、公积金贷款评估费，均为 500元/笔，评估费直接缴纳给评估公司；交一次费用同一评估公司不可以重复出评估报告，但组合贷款，一份评估报告商业银行和公积金中心都可以用

3.评估值一般能到市场价格的多少？

商业贷款可以评估到成交价的 80%-90%左右；公积金贷款可以评估到市场价的 80%--85%左右。

装修房的装修价格不作参考，若为装修房，仍以清水房当前市场价格进行评估。银行对房屋价值的认定是成交价格和评估价格两者取低值。

4.评估的流程和评估报告的时效是多久?

商业贷款评估：评估公司受理后 1-3 个工作日出具初评报告；

公积金贷款评估：评估公司受理后 3 到 5 个工作日约看房，在看房后 5 到 7 个工作日内做出出具评估报告。

5.评估拍照时是否可以采用同户型的照片，应该怎么办?

不可以，必须提供给房屋真实的照片，一套房子一套照片，照片不能替换。用于评估的照片包含小区名称、楼栋号、单元号、门牌号、小区环境、房屋外观（整栋楼）、客厅（须工作人员着正装正面入镜）、卧室、厨房、卫生间等内容。