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买房那些事儿·系列14:二手房被查封怎么办?

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买房那些事儿·系列4:购房政策

——15秒带你了解购房小知识

买房那些事儿·系列14二手房被查封怎么办?

①为什么会被查封?

买房那些事儿·系列1:房产税

二手房交易不仅流程繁琐,还有可能会遇到一些风险,如购房人支付完首付,还未办理过户,房屋被法院查封,需先弄清被查封的原因。

一、什么是司法查封?

查封,是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中,交易标的房屋即你所要买卖的房屋,实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。

司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些?

1、房主涉及其他债务纠纷,法院依职权或债权人申请,对房屋进行保全措施。

诉前财产保全属于应急性的保全措施,目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

例如,卖方小李将房子卖给买方小明,买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款,事后发现卖方小李有欺诈行为,根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间,为防止买方所付钱款被转移,这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

注意:根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,如果房主及时还钱或者给该笔债务提供担保,即可解除查封。但是有的房主可能涉及的债务纠纷有多笔,这笔债务虽然解决了,可能还没来得及过户,另一笔债务的查封就又来了。

2、房子本身所有权存在争议,涉及诉讼被查封。

这种情况属于房子本身的所有权人存在争议,不仅仅是还钱就能解除查封,对于这种产权人不清晰的房子,如果涉及诉讼的话,很可能会被查封。

3、因其他原因被司法机关查封。

比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封,同样也不是给钱就能解除查封的。

买房那些事儿·系列1:房产税

②遭遇查封怎么办?

买房那些事儿·系列1:房产税

买家在买卖二手房时遭遇司法查封,不可坐以待毙,任凭卖家推诿、拖延时间,应及时采取措施,积极维护自身权益。

一、买二手房,房子遭遇司法查封怎么办?

1.积极与查封法院取得沟通,通过了解案情、寻求解封实现过户。

如果卖家的资信状况不好,也可以考虑是否还要继续取得房产,防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段,债务比较少且低于尚应支付房款,且买家还是比较希望得到房屋的,可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封,顺利实现过户。

注意,做出此种安排必须综合考虑卖家的情况,在操作过程中严格进行风险把控,降低发生再次查封的几率。

2.通过申请保全或执行异议谋求解封

根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,支付全部价款(或大部分房款,剩余价款能交付执行)并已经实际占有房产,但未办理过户登记手续的,如果买房人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

3.在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下,则应立即诉讼至法院要求解除合同,并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

在目前房价上涨的情况下,房屋如能正常过户,买家的利益能尽可能得到保障,这也就是为什么有的买家会不顾实际情况起诉至法院要求判令卖家继续履行合同。但根据《城市房地产管理法》的相关规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让,买家可能会因此承担无法获得法院支持的诉讼风险。此时,买家应选择解除合同,要求卖家承担违约责任,并且做好诉讼保全,待强制执行时及时申请参与财产分配,只有这样才能保障自己的权益,以免受到更大的损失。

二、对遇“签后查封”购房者的法律保护

根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

3.已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

买房那些事儿·系列1:房产税

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