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重庆楼市“过山车”的起伏背后,公寓会是下一个突破口?

2018-12-14 11:22:36 来源: 网易房产重庆
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临近年底,许多购房者对于楼市走向显得愈发关心。

记得去年,很多业内人士和机构预测今年的房价走势,大多认为下半年房价会出现回落。但是看今年上半年的市场表现:“一房难求”、“全款优先”、“托关系买房”的态势似乎都在打脸专家的预言。

但是到了下半年,主城商品房成交量逐月下滑,土地市场接连遇冷,购房者也确实出现了很多“观望”的声音。所以在这300多天的日子里,重庆楼市从火爆到清冷,犹如过山车般的起伏后,重庆楼市到底经历了什么?当下的房地产市场的走势以及房价变化释放出那些信号咱们今天一起来看一下。


2018“冰火两重天”的市场概况

2018年,重庆房地产市场的真实成交量到底如何?

据重庆锐理数据提供数据显示,201811个月,重庆主城区商品房成交2535.63万方,成交套数22.49万套,同比2017年2248.44万方的成交量,上升0.13%,去化与2017年持平;但仔细分析2018年商品住宅内部结构,又有显著变化

重庆楼市“过山车”的起伏背后,公寓会是下一个突破口?

我们发现一个有趣的现象,2018年8个月,重庆商品房成交量一路上行,一房难求、日光盘、关系买房的新闻爆点层出不穷。

8月以后,风向变了,商品房成交量逐月下滑,10月全城成交量相对8月份下降71.7%,相比9月份下降了68.5%;传统的销售旺季“金九银十”今年楼市表现得颇为冷淡”。

但是,尽管主城商品住宅成交量逐月下滑,却丝毫未影响商务市场的成交量。

数据显示,2018年前三季度重庆商务市场累计供应量达108.93万方,成交142.99万方,供求比0.76。我们都知道,作为影响房价的重要因素,供求比<0.8,则体现市场呈现“供不应求”。

这也难怪,11月,189个项目获得预售许可证,但公寓项目就只有1个,而且开盘当天就是90%的去化率。

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信息来源:网上房地产


技多不压身,公寓“赢”春天

这个开盘当天去化率90%的公寓是谁?

红星·大都汇。

一个位于北碚蔡家的楼盘。

我们了解到,该项目在上周六的开盘当天,一共开出84套建面38-58㎡的LOFT房源,当天去化率达就达到了90%,其火爆程度不亚于当年“打飞的”来渝抢房热情

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热火朝天的售楼部现场

也许很多人会认为1个月只有1个公寓项目开盘,是红星·大都汇热卖的主要原因。

但这仅仅只是其一,其二呢?还胜在公寓的户型、价格。

回顾第三季度的市场销售数据,具象到面积段,重庆锐理数据指出购房者更青睐于建面30-60㎡、总价控制在60万以内的LOFT产品;SOHO主力户型控制在60㎡、总价50万以下,写字楼面积以60㎡以下为主

而且,重庆商务市场主要依靠LOFT拉动成交,而红星·大都汇正好就是这种建面30-60㎡之间,总价保持在40、50万的明星产品。

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2018年三季度LOFT面积段与总价段交叉分析 数据来源:重庆锐理数据

再则,从另一个角度来说,在住宅产品众多“政策”压身之下,不限购不限贷的公寓产品的确备受购房者青睐,怎么说呢?

1.商业属性,不限购不限贷,不会有钱也买不到,不会受住宅各种调控政策限制。

2、功能多样自用投资办公皆相宜:商业属性的另一个优势,是相比住宅的功能更多,可经营可办公,可办营业执照。

3、挑高层买一送一,实际使用中可隔为两层,充分利用空间。

4、面积小总价低门槛低。由于可变两层,面积控制在30-50㎡之间,从而总价不高。

5、再来看盈利模式,这也是诸多投资者成功的案例:少量首付款—以租养贷—房价上涨后转手,几年就能赚数十万。


红星·大都汇LOFT公寓一炮而红的背后?

除了能一一对号入座上述特点,我们认为红星·大都汇LOFT公寓产品能席卷全城的原因离不开市场原因。

其一,强大消费客群的影响力。依托红星美凯龙的强大影响力和实力,红星地产打造的是“地产+商业+资产管理”为一体的综合性项目。项目在建设之初明确指出将规划建设红星美凯龙家居MALL、BLOCK街区商业街、LOFT公寓造三大业态。

红星美凯龙的影响力如何?拿北红星美凯龙为例,该项目周边建面40-50㎡的一室户型,其租金可以达到1800-2100元/月。

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北红星美凯龙周边房租情况 来源:安居客

也意味着,红星·大都汇这座矗立在红星美凯龙旁边的公寓,在未来就绝不会担心入住率的问题。

我们按红星美凯龙里面有1000户商家,每户商家按3个员工计算,就有3000户员工家庭会产生租房、买房的居住需求。这么算来,红星·大都汇996户的公寓体量似乎还不够。

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红星·大都汇鸟瞰效果图

其二,公寓不占住宅的名额。2017年9月22日,重庆市国土房管局发布关于加强主城区新购住房再交易管理的通知,《通知》规定,自9月23日起,新购买的新建商品住房和二手住房未满两年不得进行再交易。这就限定了住宅小户的投资价值,而公寓属于商业性质,不会占用住宅的名额,这也是为何购房者会对红星·大都汇LOFT公寓产品如此肆无忌惮。

重庆楼市“过山车”的起伏背后,公寓会是下一个突破口?

图片信息来源:重庆市国土房管局

其三,价格。2018年11月重庆商品住宅的建面成交均价为10912元/㎡,商务市场的建面成交均价为11120元/㎡。而此前刚刚开盘的红星·大都汇的价格为建面均价8500元/㎡。它意味着一套40㎡的户型,总价不会超过40万,一般而言,商业公寓要求首付5,也就是20万,20万?现在市面上的楼盘20万你买得到什么房子,只怕连零头都不够吧。

其四,“住宅式”公寓。红星·大都汇是三通公寓通电、通水、通气。通气的公寓为居住提供了自住的功能,也就是说这个公寓不仅可以用来投资还可以用来自住,而且生活成本不会太高。

重庆楼市“过山车”的起伏背后,公寓会是下一个突破口?

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红星·大都汇效果图

最后,在去看房的过程中,我们了解到蔡家红星美凯龙的开业时间是2020年,而红星·大都汇的接房时间是2020年6月,也就是说红星大都汇的业主可以等到红星美凯龙的商业人气起来了之后再入住,而且公寓LOFT是接房之后再开始还贷款,所以有好几年时间业主都没有还贷的压力。

最新销售动态:红星·大都汇携红星美凯龙家居MALL,建面40-60㎡美凯龙街区旺铺 ,总价40万起;建面38-58㎡百变LOFT水电气三通公寓,首付15万起。

详询:023-63362999

梁莅厦 本文来源:网易房产重庆 责任编辑:梁莅厦
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