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信贷回款双双减速 房企资金压力现端倪

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不少分析人士认为,当前不仅信贷供给收缩,卖楼回笼资金速度也明显放缓。部分房企出现债务违约记录,开发商资金压力已现端倪。而资产证券化(ABS)却成为救命稻草,今年以来发行井喷,目前已接近800亿元。但由于政策支持的ABS主要面向住房租赁方向。因此,也难以解决行业资金需求。

目前,房地产企业的资金来源主要是买房回笼和市场融资。数据显示,这两大渠道都出现减速迹象。

广发证券房地产行业分析师乐加栋表示,4月房地产企业累计融资规模3231亿元,较去年同期小幅下滑1.6%。值得注意的是,4月境内融资2601亿元,占比82%,同比下降12%。而境外融资达585亿元,虽然占比18%,但规模却是去年同期的2.2倍。

多家房企传资金问题

开发商资金链越来越受到监管层的注意。华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所的刨地问询。

5月3日鲁商置业发布公告,就上交所对2017年度报告的事后审核问询函关注的关联方借款、毛利率低于行业水平、预付账款和预售账款同比大增等问题进行了回复。根据鲁商置业2017年年报,该公司期末有息负债约为101亿元,关联方往来款121亿元。鲁商置业指出,关联方借款存在一定的风险。

值得注意的是,部分房企已经发生了资金危机。3月29日,恒盛地产发布的2017年业绩显示,该公司逾期未还的贷款本金及相关利息为47.6亿元,同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约,导致到2017年底还有44.3亿元其他借款出现交叉违约。

在地产大佬看来,房地产资金收紧已是不争的事实,万科在2017年年报中就明确指出,房地产企业融资渠道逐渐收紧,该公司强化资金管控,控制有息负债。保利地产也表示,2018年行业常态化、差异化调控不会放松,房地产行业面临的资金环境将持续紧缩,早在2017年该企业就主动调整财务策略,以抢回笼和抢资金作为年度工作重点。

ABS发行现井喷

房企正积极寻找新的融资渠道,发债是一种,但似乎也没那么顺利。行业龙头之一的龙湖集团最新一期公司债出现波折。与此同时,ABS却成为房企最为热衷的筹资门路,今年前四个月出现井喷。

根据上交所信息,5月24日,龙湖企业拓展公司公开发行2017年公司债券“已恢复交易所意见”,本次拟举债80亿元。而在19日却出现“中止”状态。花样年集团(中国)2018年非公开发行住房租赁专项公司债券最新又处于“中止”状态。

据不完全统计数据显示,目前包括碧桂园、万科、融创、绿城、新城控股等房企在内,至少有14家公司不同程度的涉足供应链ABS,规模已经接近800亿元。

有行业人士指出,传统的融资渠道受阻,而ABS有望将房地产产业链金融盘活,物业、项目等都可能通过ABS的方式实现融资。因此,资产证券化(ABS)被视为房企融资的新热土,甚至成为政策最为支持的融资渠道。4月25日,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的条件、优先和重点支持的领域、资产证券化工作开展程序及住房租赁资产证券化监督管理等进行明确。

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