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并非皆向北,正值南区万“屋”生长季

2018-03-15 17:31:28 来源: 网易房产重庆
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2018年1月31日,发生在地产圈最大的事件莫过于“龙湖进军巴南”,龙湖首次进入巴南区的举动,将巴南区的关注度带到了前所未有的高度。纵观巴南区、南岸区在内的“大南区”在近年来的发展,不论是居住环境还是项目业态种类都得到了明显改善和丰富,相较于一些价格被开发商捧出“新(虚)高”的区域而言,大南区成为购房者的新选择。

对于南区而言,在配套的落成上,2017年,位于龙洲湾的重庆汉海极地海洋公园开业为巴南区完成了娱乐配套升级;位于茶园新区重医附二院江南医院也在2017年之际建成并投入使用;位于鹿角的首创奥特莱斯也将在2018年年底开业运营;未来,大南区还将规划新增200多个公园,预计在2020年前建成投用……

另外,通过观察重庆大南区去年一年至今的土地成交数据,以及近期的楼市表现,我们将解锁2018年楼市密码,让大家重新认识重庆南区。

区域发展|“大南区”异军突起,占土地市场3成份额

观察近年来重庆土地市场的成交趋势,在“一路向北”的光环下,包含南岸区、巴南区在内的“大南区”存在感不断被刷新。

重庆锐理数据显示,从2017年1月1日截止到2018年3月10日,重庆土地市场商住用地一共成交145宗,其中,两江新区以35宗地块成交排名第一,巴南区以30宗土地成交排名第二;其次分别是沙坪坝区土地成交19宗,大渡口区13宗,南岸区、北碚区、渝北区分别成交11宗,九龙坡区成交9宗,江北区、渝中区成交3宗。值得提出的是,在成交面积上,巴南区以733.64万㎡可开发面积排名第一,综合整个大南区成交面积达913万方,占市场份额的30%

并非皆向北,正值南区万“屋”生长季

[2017-2018年3月10日重庆土地市场各区域供应&成交明细 数据来源:重庆锐理数据]

此外,对比近三年重庆各区域土地成交明细得知,随着城市的发展,排名在重庆土地成交前列的区域不断被刷新!在这其中,以巴南区、南岸区为代表的南区选手,可以说是表现非常强劲。

据重庆锐理数据显示2015年,巴南区以14宗土地成交,占比土地市场9%的份额排名第四;2016年,巴南区全年成交21宗土地,占比19%,排名上升到第二名;2017年,巴南区保持土地市场成交排名第二的位置,全年成交25宗土地,占比突破20%。而南岸区也由2015年的土地市场占比5%,排名第六上升到2017年的第五名,占比9%。看得出“大南区”不断挤占市场份额,活跃在大众的视野里。

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[2015-2017年重庆各区域土地成交占比图 数据来源:重庆锐理数据]

2017年开始,一大波如荣盛、荣安等外地房企涌入大南区的同时,老牌房企们也在紧锣密鼓扩张“势力”,不再只是将目光聚焦在北区,开始加大在大南区布局。除了以华润、中国电建、龙湖等为代表的房企持续在大南区土地市场上大展拳脚,旭辉、碧桂园、东原、远洋、成都合能也纷纷采用收并购的形式扩大南区版图。

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[2017年南岸区土地出让明细 图片来源:重庆锐理数据]

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[2017年巴南区土地出让明细 图片来源:重庆锐理数据]

总结重庆城市发展的规律,碧桂园重庆区域营销管理部营销总经理陈司艺表示:2005年持续到2015年,城市向北发展,但在城市向北进入到第二三梯队的土地开垦过程中,东拓西进,向南开拓,重庆城市发展逐步呈现一个多热点板块均衡发展的局面;在向南进一步拓展中,可以说2017年巴南区在土地市场的表现非常异军突起。”

板块开垦丨房企争相入驻热点板块均衡发展

过去一年来,重庆楼市火爆带来的直观感受除了房价无疑是各板块崛起的速度。除了以悦来、蔡家、龙兴为代表的北区板块外,“大南区”龙洲湾、茶园、鹿角等板块,同样热度飙升,表现可圈可点

南重庆,有两个新兴区域不能忽视,一个是重庆东站落址之地——茶园,一个是巴南区府落址之地——龙洲湾。

①龙洲湾:外地“新秀”入渝首选,未来可期

据统计数据显示,2016年,龙洲湾组团成交约90万方,进入区域前十;2017年,龙洲湾成交量超120万方,跻身重庆区域前五。现目前,龙洲湾布局房企已超20家,包括碧桂园、保利、华宇、协信、万达、旭辉、远洋、荣盛、融信、中交、中国电建、佳兆业、联发、京汉、斌鑫、世纪金源、凯川、新跨越、康利尔、源邦置业、源聚、嘉道,其中外地房企占比80%。

龙洲湾的崛起,很大程度依托于巴南区府的搬迁,包括巴南区政府、区公安局、区检察院、区国土局等10余家巴南政府机构及事业单位迁移进驻,将鱼洞、李家沱等传统居住区的人口转移到龙洲湾板块;在商业和休闲配套方面,巴南万达广场和极地海洋公园的开业,一定程度丰富了区域人民的娱乐方式,外加旭辉、佳兆业、协信、中交等品牌企业的推动,政企联合打造龙洲湾板块的未来可期。

②茶园:今天你对我爱理不理,明天让你高攀不起

作为离核心区最近的新区,茶园板块一直备受房企青睐重庆锐理数据统计,2015-2017年这三年间,茶园成功出让14宗商住用地。值得关注的是,相比前两年“不被看好”的局面,2017年茶园在基建配套设施逐渐完善时,也为自己正名。在交通上,茶园板块“内联外通”黄金路网促进区域大升级。慈母山隧道早已开通,6号线早已建成,在规划中的轨道8号线也已定下站点,其中包括茶园南、茶园北、长生桥等区域,大大缩短了出行时间成本。由此,吸引雅居乐、荣安、荣盛、保利等房企首次入驻该板块

未来,定址茶园长生桥的重庆东站建成后,茶园到江津、永川、宜宾、昆明、郑州等地更近了,茶园区位价值已然不同于昨天。

③弹子石:在CBD的光环下,正在开启它的商业时代

在重庆CBD三大板块中,解放碑“老牌核心”寸土寸金,江北嘴金融中心“声势浩大”,相比之下,前几年的弹子石发展进程较为迟缓。

如果说弹子石老街慈云寺的旅游IP是大众对弹子石板块传统印象,那么,近年来弹子石蓬勃发展的商业集群,正是弹子石未来发展的商业风向标。据重庆锐理数据统计,弹子石板块从2012年开始集中推居住用地,2012-2017年共成交土地976.8亩,可开发体量222.87万方;其中,华润·凯旋天地、泽科·星泽汇、中国核建·紫金一品、蓝光COCO时代以及国际社区的社区商业等商业力量正助力弹子石CBD实现繁华蜕变。

并非皆向北,正值南区万“屋”生长季

[弹子石板块房企分别图 图片来源:重庆锐理数据]

④鹿角:城市边缘化的新兴板块,却不边缘发展

如果说城市向南发展,人们的眼光都被茶园新城、弹子石CBD、南滨路高端居住区、龙洲湾板块所吸引,那么,一个不太被熟知的新兴板块正浮现在大众的眼前。

就是鹿角,可能人们更为熟悉与它一街之隔的茶园但在城市中心向外扩展的过程中,早在2013年,鹿角就吸引融创进入,再到2014年协信、金科,2016年首创……2017年,鹿角板块迎来了房企进入的高峰期,碧桂园荣安(美的)、雅居乐、金科(中海)以及保亿地产,目前,鹿角板块已聚集了10余家品牌房企。项目包括融创欧麓花园,协信星麓原,美的荣安公园天下,金辉碧桂园雅居乐麓铭府,金科中海项目,首创奥特莱斯。2018年,鹿角板块还将迎来它高峰发展的局面。

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[茶园-鹿角板块房企分别图 图片来源:重庆锐理数据]

推陈出新|多种业态齐头并进购房者选择多样

此外,在商品房市场上,“大南区”在楼盘推盘量上有所增加,据不完全统计,重庆主城3月预计开盘项目数量为77个,其中渝北区16个、巴南区14个、两江新区8个江北区8个、南岸区7个、北碚区7个、九龙坡区6个、沙坪坝区6个、大渡口区4个、渝中区1个。

通过数据对比很明显看出巴南区和渝北区3月份开盘主力军,虽然在数字上北区的推新数量仍然占比最高,但南区仅巴南区和南岸区加起来的推新数量就达21个,总占比达27%,接近总量的三成。值得一提的是,在大南区推新项目中,还有个别纯新盘,如位于茶园新区的保利堂悦和位于八公里的朗基八俊里。

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在大南区21个推新项目中,包括高层、平层、洋房、别墅各种业态,尽管还是高层项目较多,但也不乏以保利堂悦、金辉泊舍、中国铁建万国城68號、庆隆南山高尔夫国际社区、碧桂园保利云禧、启迪协信星澜汇为代表的高改项目。

重庆锐理数据分析师表示:纵观自2018伊始重庆楼市的开盘统计,包含南岸区、巴南区在内的大南区依托于近两年的土地开发趋势,品牌房企争相入驻,出大南区的表现相当漂亮,相信今年在楼市上会为购房者提供更多选择。

综上,从土地市场上看,“大南区”项目齐聚,多业态呈现,发展被看好;从人口迁移方向来看,“大南区”的吸附力在逐渐增强。

接下来,网易房产重庆将走进大南区最具“新生”相的鹿角板块,深度剖析其发展脉络,挖掘其地块价值,关于鹿角,我们知道得很多,请持续关注。

谢佩蓉 本文来源:网易房产重庆 责任编辑:谢佩蓉
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