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楼市:二线过“火”三线“温”

2016-05-16 08:20:40 来源: 新华日报 0人参与 手机看新闻

一楼盘推出700套房,平均每套总价500万元左右。

5月6日,苏州一楼盘推出700套房,平均每套总价500万元左右,2小时就一售而空,开发商揽金35亿元。

35亿,是很多楼盘一两年都难以企及的销售额,竟然2小时完成,这一销售“神话”记录着当下苏州楼市持续火热与疯狂。不过,业内却认为,在库存持续走低、可售房源稀缺的背景下,出现这样的“奇景”也在意料之中。

昨日来自苏州市住建局网站的统计,苏州市区可售住宅仅21681套,按照当地楼市的销售速度,只不过可供销售两三个月,而如此库存量在一二线热点城市中也是最低的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对苏州楼市来说,当前最关键的问题是补库存。

据统计,在2015年3月兴起的这一波市场升温之前,苏州楼市库存一度逼近800万平方米,但仅仅14个月之后,库存量就降到了361万平方米。

记者注意到,今年春节后,苏州住宅可售量就基本维持在3万套以下低位,近期大致在2万-2.1万套之间徘徊。面对持续不断的需求,供应量却一直上不去,供需矛盾无法缓解,房价当然上窜。

同样亟需“补库存”的还有南京。春节后南京新房库存只降不增,至昨日已降至26566套,仅次于2009年时曾出现的2.4万余套库存的历史最低纪录。

去年“330新政”至今1年多时间里,南京新房成交量突破了14万套,月均成交量在1万套以上。当前库存,如不考虑新增房源,只够销售2个多月。南京城北、仙林两个板块由于鲜有楼盘应市,库存房源更是仅够销售1个多月,供需矛盾已十分尖锐。相比之下,当前南京炙手可热的河西和江北板块近期倒是不断有楼盘推新,有助于平抑市场需求饥渴。加之“限价”政策出手,当前河西市场的量价起伏不大。而江北库存“底子厚”,虽然近1年来快速卖出了5万多套房,但目前库存还有9000余套,依然是南京各板块中的“库存大户”。

库存如何补?加大土地供应是主要渠道,但从开发商拿地到商品房建成上市至少要1-2年,远水还难解近渴。所以,政府还需拿出实际举措促使已拿地房企加快开发节奏。

另据了解,国家鼓励三四线城市去库存大背景下,我省一些三线城市楼市库存高企的情况也有所缓和。统计数据显示,无锡楼市库存已降至10个月,而常州楼市库存也降到了9个多月。

无锡近年一直是我省高库存代表城市之一,库存去化周期长期在20个月以上。但去年以来,无锡为控制商品房上市量,已缩减了土地供应计划,同时通过棚户区改造货币化安置方式,鼓励安置居民拿钱买库存房源,给予一定优惠。

目前,无锡新增商品房供应量正在回落,至4月底,无锡商品住宅新增供应面积24.88万平方米,同比下降45.66%,环比下降63.67%。市场全面回暖,加之苏州等城市的投资需求向价位相对低的周边外溢,促成无锡新房成交量保持了历史高位。4月无锡商品住宅成交面积109.02万平方米,住宅均价8483元/平方米,环比增长2.74%,万元住宅成交比例上浮较为明显。难得一见的是,4月无锡商品房成交突破了万套,其中商品住宅成交9168套,同比大增109.17%。

与无锡相似,常州楼市自3月以来升温也十分明显。土拍网数据统计,4月常州市商品房总成交8915套,环比3月10240套的成交量下降12.94%,但4月常州商品住宅成交均价却达到7195元/平方米,创下了近3年以来月度成交均价的最高值。当前常州楼市库存可售周期已降到了9.8个月左右,供求关系更趋合理。

值得一提的是,当前一线城市和宁苏楼市均出台了收紧政策,处于“退烧”阶段。而无锡、常州等三线城市仍处于政策宽松阶段,购房门槛较低,无论是商业贷款还是公积金贷款,首套房首付比例仅为两成,二套房商贷三成、公积金贷款两成。相比之下的政策利好,加之宁苏等热点城市房价已上升到相当高位,或将进一步刺激购房需求在三线城市释放。

而可以想见的是,“限房价”和“去库存”将在很长一段时间内成为全国楼市并行的两种政策思路。

(本文来源:新华日报 ) 杨怡
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